Régulations Et Lois Immobilières En Thaïlande

Publié le 9 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

La Thaïlande, avec ses plages de sable fin, sa culture riche et son coût de la vie abordable, attire de nombreux investisseurs étrangers désireux d’acquérir un bien immobilier. Cependant, avant de se lancer dans un tel projet, il est crucial de comprendre les spécificités du marché immobilier thaïlandais et les réglementations en vigueur. Cet article vous guidera à travers les aspects légaux et fiscaux essentiels à connaître pour investir en toute sérénité dans le royaume du sourire.

Le droit de propriété pour les étrangers : mythe ou réalité ?

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les étrangers ont effectivement la possibilité d’acquérir des biens immobiliers en Thaïlande, mais avec certaines restrictions. La loi thaïlandaise distingue deux types de propriétés : les terrains et les bâtiments.

En ce qui concerne les terrains, la législation est très stricte. Les étrangers ne peuvent pas posséder directement des terrains en Thaïlande. Cependant, il existe des alternatives légales pour contourner cette restriction :

• L’achat via une société thaïlandaise dont l’étranger détient moins de 49% des parts
• La location à long terme (jusqu’à 30 ans, renouvelable)
• L’usufruit (droit d’utiliser le terrain pour une durée déterminée)

Pour les bâtiments et les appartements, la situation est plus favorable. Les étrangers peuvent acheter et posséder en leur nom propre des appartements dans des copropriétés, à condition que le nombre total d’appartements détenus par des étrangers ne dépasse pas 49% de la surface totale du bâtiment.

Le cadre légal de l’immobilier thaïlandais : ce qu’il faut savoir

Le marché immobilier thaïlandais est régi par plusieurs lois et réglementations importantes que tout investisseur étranger doit connaître :

• Les étrangers peuvent posséder jusqu’à 49% de la surface totale d’un immeuble en copropriété
• L’achat doit être effectué avec des fonds provenant de l’étranger
• L’acheteur doit obtenir l’approbation du Ministère de l’Intérieur

• La durée maximale d’un bail est de 30 ans, renouvelable
• Le contrat de bail doit être enregistré auprès du Land Office pour être pleinement exécutoire

3. La loi sur l’aménagement du territoire (Town and Country Planning Act) Cette loi réglemente l’utilisation des terres et le développement immobilier. Elle définit les zones où la construction est autorisée et les types de bâtiments pouvant être construits dans chaque zone.

4. La loi sur le contrôle des bâtiments (Building Control Act) Cette loi établit les normes de construction et de sécurité que tous les bâtiments doivent respecter. Elle est particulièrement importante pour les investisseurs qui envisagent des projets de construction ou de rénovation.

La fiscalité immobilière en Thaïlande : un atout pour les investisseurs

La fiscalité immobilière en Thaïlande est relativement avantageuse pour les investisseurs, bien qu’elle ait connu quelques changements récents. Voici les principaux impôts et taxes à connaître :

• Résidence principale : 0,02% à 0,1% de la valeur estimée
• Résidence secondaire : 0,02% à 0,1% pour la première tranche de 50 millions de bahts, puis 0,1% à 0,3% au-delà
• Usage commercial : 0,3% à 0,7%
• Terrains non développés : jusqu’à 1,2%

2. Droits de mutation (Transfer Fee) Lors de l’achat d’un bien immobilier, des droits de mutation de 2% de la valeur estimée du bien sont dus. Ces frais sont généralement partagés entre l’acheteur et le vendeur.

3. Taxe sur les actes (Stamp Duty) Une taxe de 0,5% de la valeur du bien ou du montant du loyer (pour les locations) s’applique lors de l’enregistrement de la transaction.

4. Impôt sur les plus-values En Thaïlande, il n’existe pas d’impôt spécifique sur les plus-values immobilières. Cependant, les bénéfices réalisés lors de la vente d’un bien sont considérés comme un revenu et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu, dont les taux varient de 0 à 35%.

5. Taxe de rétention (Withholding Tax) Pour les locations, une taxe de rétention de 15% s’applique sur les loyers perçus par les propriétaires non-résidents.

Les droits et obligations des propriétaires : ce qu’il faut retenir

En tant que propriétaire immobilier en Thaïlande, vous bénéficiez de certains droits mais devez également respecter des obligations :

• Droit d’utiliser, de louer ou de vendre le bien (sous réserve des restrictions légales pour les étrangers)
• Droit de percevoir des loyers
• Droit de modifier ou rénover le bien (sous réserve des autorisations nécessaires)
• Protection contre l’expropriation (sauf pour des projets d’utilité publique avec compensation)

• Paiement des taxes et impôts liés à la propriété
• Respect des règlements de copropriété (pour les appartements)
• Entretien du bien et respect des normes de sécurité
• Déclaration des revenus locatifs le cas échéant

Pour les propriétaires d’appartements en copropriété, il est important de noter que la gestion de l’immeuble est assurée par une association de copropriétaires (juristic person). Les propriétaires doivent participer aux assemblées générales et payer les charges communes.

Évolutions réglementaires : vers une ouverture progressive du marché ?

Le cadre réglementaire de l’immobilier en Thaïlande évolue régulièrement, avec une tendance à l’assouplissement des restrictions pour les investisseurs étrangers. Voici quelques changements récents et projets en discussion :

1. Prolongation des baux emphytéotiques Le gouvernement thaïlandais envisage d’étendre la durée maximale des baux emphytéotiques de 30 à 50 ans, voire 99 ans dans certaines zones économiques spéciales. Cette mesure, si elle est adoptée, rendrait l’investissement à long terme plus attractif pour les étrangers.

2. Assouplissement des restrictions sur la propriété foncière Des discussions sont en cours pour permettre aux étrangers d’acheter des terrains à usage résidentiel, sous certaines conditions strictes (investissement minimum, localisation spécifique). Bien que controversé, ce projet témoigne d’une volonté d’ouverture du marché.

3. Incitations fiscales pour les investisseurs étrangers Le gouvernement a mis en place des programmes d’incitations fiscales pour attirer les investisseurs étrangers dans certains secteurs, y compris l’immobilier de luxe. Ces programmes peuvent inclure des réductions d’impôts ou des procédures simplifiées pour l’obtention de visas.

4. Renforcement des contrôles sur les sociétés-écrans Pour lutter contre les abus, les autorités ont renforcé les contrôles sur les sociétés thaïlandaises détenues majoritairement par des étrangers et utilisées pour acquérir des terrains. Les investisseurs doivent désormais prouver l’origine des fonds et la réalité de l’activité commerciale.

Conclusion : Un marché attractif mais complexe

L’investissement immobilier en Thaïlande offre de belles opportunités pour les étrangers, avec un marché dynamique et des prix attractifs par rapport à de nombreuses destinations touristiques. Cependant, la complexité du cadre juridique et les restrictions imposées aux étrangers nécessitent une approche prudente et bien informée.

• Bien comprendre les différentes options d’acquisition disponibles (achat d’appartement, bail à long terme, société thaïlandaise)
• Se familiariser avec les lois et réglementations locales
• Anticiper les coûts fiscaux et les frais associés à l’achat et à la détention d’un bien
• Rester informés des évolutions réglementaires qui pourraient impacter leur investissement
• Faire appel à des professionnels locaux de confiance (avocats, agents immobiliers, comptables) pour structurer leur investissement de manière optimale

Avec une bonne préparation et des conseils avisés, l’investissement immobilier en Thaïlande peut s’avérer une excellente opportunité, que ce soit pour une résidence secondaire, un investissement locatif ou un projet de retraite au soleil.