Avantages Fiscaux Pour Investisseurs Immobiliers En RD

Publié le 10 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

La République dominicaine, avec ses plages de sable blanc, son climat tropical et sa culture vibrante, attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers du monde entier. Mais au-delà de ses atouts touristiques, ce pays des Caraïbes offre également un cadre fiscal particulièrement avantageux pour les investisseurs étrangers. Dans cet article, nous allons explorer en détail les avantages fiscaux qui font de la République dominicaine une destination de choix pour l’investissement immobilier.

Un régime fiscal local favorable aux investisseurs étrangers

La République dominicaine a mis en place un système fiscal particulièrement attractif pour les investisseurs immobiliers étrangers. Cette politique vise à stimuler l’économie locale et à attirer les capitaux étrangers dans le secteur immobilier, qui représente un pilier important de l’économie du pays.

Un impôt sur le revenu compétitif

L’un des principaux avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers en République dominicaine est le taux d’imposition sur les revenus locatifs. Contrairement à de nombreux pays occidentaux où les revenus locatifs peuvent être lourdement taxés, la République dominicaine applique un taux d’imposition fixe de 10% sur les revenus locatifs bruts pour les non-résidents. Ce taux est nettement inférieur à celui de nombreux pays européens ou nord-américains, où les taux peuvent facilement dépasser les 30%.

Pour les résidents fiscaux, le système est encore plus avantageux. Les revenus locatifs sont intégrés aux revenus globaux et soumis à un barème progressif allant de 0% à 25% maximum. De plus, de nombreuses déductions sont possibles, notamment pour les frais d’entretien et de réparation, ce qui permet de réduire significativement la base imposable.

Des exonérations fiscales pour stimuler l’investissement

Le gouvernement dominicain a mis en place plusieurs mesures d’exonération fiscale pour encourager l’investissement immobilier. Par exemple, la loi 158-01 sur la promotion du développement touristique offre des exonérations d’impôt sur le revenu pendant une période pouvant aller jusqu’à 15 ans pour les projets immobiliers liés au tourisme dans certaines zones désignées.

De plus, les investisseurs qui construisent ou rénovent des propriétés dans des zones urbaines en développement peuvent bénéficier d’exonérations fiscales temporaires sur les revenus locatifs et les plus-values. Ces mesures visent à encourager la rénovation urbaine et le développement de nouvelles zones résidentielles et touristiques.

Une taxe sur les plus-values avantageuse

La République dominicaine applique une taxe sur les plus-values immobilières de 27% pour les non-résidents. Bien que ce taux puisse sembler élevé à première vue, il est important de noter que cette taxe s’applique uniquement sur la plus-value réelle, après prise en compte de l’inflation. De plus, les coûts d’amélioration et de rénovation peuvent être déduits de la base imposable, ce qui permet de réduire significativement le montant de la taxe.

Pour les résidents fiscaux, la situation est encore plus avantageuse. Les plus-values immobilières sont intégrées aux revenus globaux et soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec un taux maximal de 25%. De plus, si la propriété a été détenue pendant plus de trois ans, seuls 50% de la plus-value sont imposables.

Une fiscalité internationale avantageuse : les accords de non double imposition

La République dominicaine a conclu plusieurs accords de non double imposition (ADI) avec différents pays, ce qui renforce son attractivité pour les investisseurs internationaux. Ces accords visent à éviter que les revenus générés en République dominicaine ne soient imposés deux fois : une fois dans le pays source (la République dominicaine) et une autre fois dans le pays de résidence de l’investisseur.

Des accords stratégiques avec des pays clés

La République dominicaine a signé des ADI avec plusieurs pays, notamment l’Espagne, le Canada et les États-Unis. Ces accords sont particulièrement importants car ils concernent des pays qui sont des sources majeures d’investissements étrangers en République dominicaine.

Par exemple, l’accord avec l’Espagne, entré en vigueur en 2014, prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où se situe le bien immobilier. Cela signifie qu’un investisseur espagnol possédant un bien immobilier en République dominicaine sera imposé en République dominicaine sur les revenus générés par ce bien, mais pourra bénéficier d’un crédit d’impôt en Espagne pour éviter la double imposition.

Des avantages concrets pour les investisseurs

Ces accords offrent plusieurs avantages concrets aux investisseurs immobiliers :

• Réduction de la charge fiscale globale : En évitant la double imposition, ces accords permettent aux investisseurs de réduire significativement leur charge fiscale totale.
• Sécurité juridique : Les ADI offrent un cadre juridique clair et stable, ce qui réduit les incertitudes fiscales pour les investisseurs internationaux.
• Facilitation des échanges d’informations : Ces accords prévoient généralement des mécanismes d’échange d’informations entre les autorités fiscales des pays signataires, ce qui peut simplifier les démarches administratives pour les investisseurs.

Un atout pour la planification fiscale internationale

Pour les investisseurs avisés, ces accords de non double imposition ouvrent des possibilités intéressantes en termes de planification fiscale internationale. Par exemple, un investisseur pourrait structurer ses investissements de manière à optimiser sa situation fiscale en tirant parti des dispositions spécifiques de ces accords.

Il est important de noter que la République dominicaine continue de négocier de nouveaux accords de non double imposition avec d’autres pays. Cette politique active d’expansion du réseau d’ADI témoigne de la volonté du pays de renforcer son attractivité pour les investisseurs internationaux.

Des taxes foncières et d’habitation parmi les plus basses au monde

Un autre aspect qui rend la République dominicaine particulièrement attractive pour les investisseurs immobiliers est son régime de taxes foncières et d’habitation, qui figure parmi les plus avantageux au monde.

Une taxe foncière minime

La taxe foncière en République dominicaine, connue sous le nom d’Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI), est remarquablement basse comparée à de nombreux autres pays. Elle s’élève à seulement 1% de la valeur de la propriété excédant 7,7 millions de pesos dominicains (environ 130 000 euros). Cette taxe est payable annuellement.

Pour mettre cela en perspective, de nombreuses propriétés, en particulier celles destinées aux investisseurs étrangers, dépassent ce seuil. Cependant, même pour une propriété d’une valeur de 500 000 euros, la taxe foncière annuelle ne serait que d’environ 3 700 euros, ce qui est considérablement inférieur à ce que l’on pourrait payer dans de nombreux pays occidentaux pour une propriété de valeur similaire.

Des exonérations généreuses

Le système fiscal dominicain prévoit également des exonérations généreuses de la taxe foncière. Par exemple :

• Les propriétés d’une valeur inférieure à 7,7 millions de pesos dominicains sont totalement exonérées de taxe foncière.
• Les retraités et les personnes âgées de plus de 65 ans bénéficient d’une exonération supplémentaire.
• Les nouvelles constructions bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant une période pouvant aller jusqu’à 5 ans.

Ces exonérations rendent l’investissement immobilier en République dominicaine encore plus attractif, en particulier pour les investisseurs qui envisagent d’acquérir plusieurs propriétés ou de développer des projets immobiliers.

Absence de taxe d’habitation

Contrairement à de nombreux pays où la taxe d’habitation peut représenter une charge significative pour les propriétaires et les locataires, la République dominicaine n’applique pas de taxe d’habitation. Cette absence de taxe supplémentaire contribue à réduire les coûts de possession et de location de biens immobiliers dans le pays.

Un avantage compétitif majeur

Ce régime de taxes foncières et d’habitation extrêmement favorable constitue un avantage compétitif majeur pour la République dominicaine par rapport à d’autres destinations d’investissement immobilier. Il permet aux investisseurs de maximiser leurs rendements locatifs et de réduire leurs coûts de possession à long terme.

De plus, ces faibles taxes contribuent à rendre le marché locatif dominicain plus attractif pour les locataires potentiels, ce qui peut se traduire par des taux d’occupation plus élevés pour les propriétaires investisseurs.

La République dominicaine vs autres destinations : un paradis fiscal pour l’immobilier

Pour vraiment apprécier l’attractivité fiscale de la République dominicaine pour les investisseurs immobiliers, il est utile de la comparer à d’autres destinations populaires pour l’investissement immobilier international.

Comparaison avec l’Espagne

L’Espagne est une destination prisée des investisseurs immobiliers européens, mais son régime fiscal est nettement moins avantageux que celui de la République dominicaine :

• Impôt sur les revenus locatifs : En Espagne, les non-résidents sont imposés à un taux fixe de 24% sur les revenus locatifs bruts, contre seulement 10% en République dominicaine.
• Taxe foncière : La taxe foncière en Espagne (IBI) varie selon les municipalités mais peut atteindre jusqu’à 1,3% de la valeur cadastrale du bien, qui est généralement proche de sa valeur de marché. En République dominicaine, rappelons que la taxe n’est que de 1% sur la valeur excédant environ 130 000 euros.
• Plus-values : En Espagne, les non-résidents sont imposés à 19% sur les plus-values immobilières, sans prise en compte de l’inflation, contre 27% en République dominicaine mais avec prise en compte de l’inflation et possibilité de déductions.

Comparaison avec la France

La France, autre destination populaire pour l’investissement immobilier, présente un régime fiscal nettement moins favorable :

• Impôt sur les revenus locatifs : En France, les revenus locatifs des non-résidents sont soumis à un taux minimum de 20%, pouvant aller jusqu’à 45% pour les revenus élevés, contre 10% en République dominicaine.
• Taxe foncière : En France, la taxe foncière peut représenter jusqu’à 3% de la valeur locative cadastrale du bien, qui est souvent inférieure à sa valeur de marché mais tend à augmenter régulièrement.
• Plus-values : En France, les non-résidents sont imposés à 19% sur les plus-values immobilières, auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2%, contre 27% en République dominicaine.

Comparaison avec les États-Unis

Les États-Unis, bien que populaires pour l’investissement immobilier, offrent également un régime fiscal moins avantageux :

• Impôt sur les revenus locatifs : Aux États-Unis, les revenus locatifs des non-résidents sont soumis à l’impôt fédéral progressif, avec des taux allant de 10% à 37%, auxquels peuvent s’ajouter des impôts d’État.
• Taxe foncière : La taxe foncière aux États-Unis varie considérablement selon les États et les comtés, mais elle est généralement beaucoup plus élevée qu’en République dominicaine, pouvant atteindre 1% à 2% de la valeur de marché du bien chaque année.
• Plus-values : Les plus-values immobilières des non-résidents sont imposées à un taux fixe de 15% ou 20% selon le montant, auquel s’ajoute une taxe supplémentaire de 3,8% sur les revenus d’investissement nets pour les gains élevés.

L’avantage dominicain

Cette comparaison met en lumière les avantages fiscaux significatifs qu’offre la République dominicaine aux investisseurs immobiliers :

• Des taux d’imposition sur les revenus locatifs parmi les plus bas du monde pour les non-résidents.
• Une taxe foncière minimale, avec des exonérations généreuses.
• Un traitement favorable des plus-values, avec prise en compte de l’inflation.
• L’absence de taxe d’habitation.

De plus, la République dominicaine offre d’autres avantages non fiscaux qui renforcent son attractivité :

• Un marché immobilier en pleine croissance, offrant des opportunités d’appréciation du capital.
• Un coût de la vie relativement bas, permettant des rendements locatifs potentiellement élevés.
• Un climat tropical et des plages magnifiques, attirant un flux constant de touristes et de résidents temporaires.

Conclusion : La République dominicaine, un choix judicieux pour l’investissement immobilier

La République dominicaine s’affirme comme une destination de premier choix pour les investisseurs immobiliers internationaux, grâce à un ensemble d’avantages fiscaux particulièrement attractifs. Son régime fiscal favorable, combiné à un marché immobilier dynamique et un cadre de vie attrayant, en fait une option sérieuse à considérer pour diversifier son portefeuille immobilier.

Un environnement fiscal optimal

Récapitulons les principaux avantages fiscaux qui font de la République dominicaine une destination si attractive :

• Un taux d’imposition sur les revenus locatifs de seulement 10% pour les non-résidents, l’un des plus bas au monde.
• Une taxe foncière minimale de 1% sur la valeur excédant environ 130 000 euros, avec de nombreuses exonérations.
• Un traitement favorable des plus-values immobilières, avec prise en compte de l’inflation.
• L’absence de taxe d’habitation.
• Des accords de non double imposition avec plusieurs pays clés, offrant une protection fiscale supplémentaire aux investisseurs internationaux.

Des opportunités à saisir

Au-delà de ces avantages fiscaux, la République dominicaine offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs avisés :

• Un marché immobilier en pleine croissance, porté par le développement touristique et économique du pays.
• Des prix immobiliers encore attractifs comparés à d’autres destinations caribéennes ou européennes.
• Un potentiel de rendement locatif élevé, notamment dans les zones touristiques prisées.
• Des projets de développement d’infrastructures qui promettent de valoriser certaines régions dans les années à venir.

Une stratégie de diversification pertinente

Investir dans l’immobilier en République dominicaine peut s’inscrire dans une stratégie de diversification géographique et fiscale judicieuse. En effet, la combinaison d’un régime fiscal avantageux et d’un marché immobilier dynamique offre la possibilité de :

• Optimiser sa fiscalité globale en tirant parti des accords de non double imposition.
• Bénéficier de revenus locatifs faiblement imposés.
• Profiter d’une potentielle appréciation du capital à moyen et long terme.
• Diversifier son patrimoine immobilier dans une région économiquement prometteuse.

Des précautions à prendre

Bien que les avantages fiscaux et les opportunités d’investissement en République dominicaine soient indéniables, il est important d’aborder tout projet d’investissement avec prudence :

• Il est crucial de bien se renseigner sur les spécificités du marché immobilier local et les procédures d’achat.
• Il est recommandé de faire appel à des professionnels locaux (avocats, agents immobiliers) pour sécuriser ses transactions.
• Une bonne compréhension des lois et réglementations locales est essentielle pour éviter tout problème juridique ou fiscal.

En conclusion, la République dominicaine offre un cadre fiscal particulièrement attractif pour les investisseurs immobiliers internationaux. Combiné à un marché dynamique et un environnement attractif, ce régime fiscal avantageux fait de ce pays des Caraïbes une destination de choix pour diversifier son patrimoine immobilier tout en optimisant sa situation fiscale. Avec une approche réfléchie et bien informée, l’investissement immobilier en République dominicaine peut s’avérer être une stratégie gagnante pour les investisseurs à la recherche d’opportunités internationales.