Achat Immobilier Au Portugal : Guide Pour Étrangers

Publié le 4 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Portugal est devenu une destination de choix pour les investisseurs immobiliers étrangers, attirant de nombreux acheteurs séduits par son climat ensoleillé, sa qualité de vie et ses opportunités d’investissement. Cependant, le processus d’achat immobilier dans ce pays ibérique peut sembler complexe pour les non-résidents. Cet article vous guidera à travers les étapes essentielles, les réglementations à connaître et les aspects fiscaux à prendre en compte pour réaliser votre projet immobilier au Portugal en toute sérénité.

Le Rêve Portugais : Oui, les Étrangers Peuvent Devenir Propriétaires !

Bonne nouvelle pour les investisseurs internationaux : le Portugal accueille à bras ouverts les acheteurs étrangers. Contrairement à certains pays qui imposent des restrictions strictes sur la propriété immobilière pour les non-résidents, le Portugal offre un cadre juridique favorable aux investisseurs internationaux. Que vous souhaitiez acquérir une résidence secondaire ensoleillée à l’Algarve, un pied-à-terre dans le centre historique de Lisbonne ou un investissement locatif à Porto, les portes du marché immobilier portugais vous sont grandes ouvertes.

Il est important de noter que les acheteurs étrangers bénéficient des mêmes droits que les ressortissants portugais en matière d’acquisition immobilière. Cette égalité de traitement s’étend à la pleine propriété des biens, qu’il s’agisse de terrains, d’appartements ou de maisons. Aucune autorisation spéciale n’est requise pour acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu’étranger, ce qui simplifie considérablement le processus d’acquisition.

Cependant, il convient de rester vigilant car certains vendeurs ou agents immobiliers peu scrupuleux pourraient tenter de profiter de votre statut d’étranger pour gonfler les prix. C’est pourquoi il est fortement recommandé de s’entourer de professionnels de confiance, comme un avocat spécialisé et un agent immobilier réputé, pour vous guider tout au long du processus et vous assurer de bénéficier des meilleures conditions d’achat.

Les Étapes Clés pour Concrétiser Votre Achat Immobilier au Portugal

Le processus d’achat immobilier au Portugal suit généralement plusieurs étapes bien définies. En vous familiarisant avec ces étapes, vous serez mieux préparé pour naviguer sereinement dans votre projet d’acquisition. Voici les principales phases à connaître :

1. La Recherche et la Sélection du Bien

Cette première étape consiste à identifier la propriété qui correspond à vos critères et à votre budget. Vous pouvez effectuer vos recherches en ligne, via des agences immobilières locales ou en faisant appel à un chasseur immobilier spécialisé dans les achats pour étrangers. N’hésitez pas à visiter plusieurs biens et à comparer les prix du marché local avant de faire votre choix.

2. La Négociation et l’Offre d’Achat

Une fois le bien idéal trouvé, vous devrez négocier le prix avec le vendeur. Au Portugal, il est courant de faire une offre inférieure au prix affiché. Votre agent immobilier ou votre avocat peut vous aider à formuler une offre réaliste et à mener les négociations en votre nom.

3. La Signature du Compromis de Vente (Contrato de Promessa de Compra e Venda)

Si votre offre est acceptée, l’étape suivante consiste à signer un compromis de vente. Ce document juridiquement contraignant fixe les conditions de la vente, le prix convenu et la date prévue pour la signature de l’acte final. À ce stade, vous devrez généralement verser un acompte, généralement de 10% du prix de vente.

4. La Due Diligence et les Vérifications Juridiques

Avant de finaliser l’achat, il est crucial de procéder à une due diligence approfondie. Votre avocat vérifiera le statut juridique du bien, l’absence de dettes ou d’hypothèques, et s’assurera que toutes les autorisations nécessaires sont en place. Cette étape est essentielle pour éviter toute mauvaise surprise après l’achat.

5. L’Obtention du Financement (si nécessaire)

Si vous avez besoin d’un prêt pour financer votre achat, c’est le moment de finaliser votre demande de crédit auprès d’une banque portugaise. Les banques locales proposent des prêts hypothécaires aux acheteurs étrangers, mais les conditions peuvent être plus strictes que pour les résidents.

6. La Signature de l’Acte de Vente (Escritura)

La dernière étape est la signature de l’acte de vente final devant un notaire portugais. C’est à ce moment que le transfert de propriété est officialisé et que vous devenez légalement propriétaire du bien. Le paiement du solde du prix de vente et des frais associés est effectué lors de cette signature.

Les Documents Indispensables pour Concrétiser Votre Rêve Immobilier Portugais

Pour mener à bien votre projet d’achat immobilier au Portugal, vous devrez préparer un certain nombre de documents essentiels. Une bonne organisation et une préparation minutieuse de ces documents vous permettront d’éviter les retards et les complications dans le processus d’achat. Voici la liste des principaux documents requis :

1. Le Numéro d’Identification Fiscale (NIF)

Le NIF est l’élément le plus crucial pour tout acheteur étranger au Portugal. Ce numéro est indispensable pour effectuer toute transaction financière dans le pays, y compris l’achat d’un bien immobilier. Vous pouvez obtenir votre NIF auprès des services fiscaux portugais (Finanças) ou via un représentant fiscal si vous n’êtes pas résident.

2. Passeport ou Carte d’Identité

Une copie de votre passeport ou de votre carte d’identité en cours de validité sera nécessaire pour prouver votre identité tout au long du processus d’achat.

3. Justificatifs de Revenus et de Patrimoine

Si vous sollicitez un prêt bancaire au Portugal, vous devrez fournir des documents attestant de vos revenus et de votre situation financière. Cela peut inclure des relevés bancaires, des fiches de paie, des déclarations d’impôts ou tout autre document prouvant votre capacité à rembourser le prêt.

4. Preuve de l’Origine des Fonds

Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent, vous devrez justifier l’origine des fonds utilisés pour l’achat. Cela peut inclure des relevés bancaires, des documents de vente d’autres biens ou tout autre justificatif de la provenance légale de l’argent utilisé pour l’acquisition.

5. Procuration (si nécessaire)

Si vous ne pouvez pas être présent physiquement pour toutes les étapes de l’achat, vous devrez établir une procuration en faveur de votre avocat ou d’un représentant de confiance. Cette procuration doit être notariée et, dans certains cas, apostillée dans votre pays d’origine.

6. Certificat de Non-Faillite

Certaines transactions peuvent nécessiter un certificat de non-faillite de votre pays d’origine, attestant que vous n’êtes pas en situation de faillite personnelle.

7. Extrait d’Acte de Naissance

Dans certains cas, notamment pour l’établissement de certains documents notariés, un extrait d’acte de naissance récent peut être demandé.

Il est important de noter que tous ces documents, s’ils ne sont pas en portugais, devront être traduits par un traducteur assermenté. De plus, certains documents étrangers peuvent nécessiter une apostille pour être reconnus au Portugal.

Naviguer dans les Méandres de la Fiscalité Internationale

L’achat d’un bien immobilier au Portugal en tant qu’étranger implique des considérations fiscales importantes, tant dans le pays d’acquisition que dans votre pays de résidence. Une bonne compréhension de ces aspects fiscaux est essentielle pour optimiser votre investissement et éviter toute surprise désagréable. Voici les principaux points à connaître :

1. L’Impôt sur les Transactions Immobilières (IMT)

L’IMT est un impôt dû par l’acheteur lors de l’acquisition d’un bien immobilier au Portugal. Le taux varie en fonction de la valeur du bien et de son usage (résidence principale, secondaire ou investissement). Pour les biens résidentiels, le taux peut aller de 0% à 8%, avec des seuils d’exonération pour les résidences principales de faible valeur.

2. La Taxe de Timbre (Imposto do Selo)

En plus de l’IMT, une taxe de timbre de 0,8% sur la valeur d’achat du bien est due par l’acheteur.

3. L’Impôt Foncier Annuel (IMI)

Une fois propriétaire, vous serez soumis à l’IMI, un impôt foncier annuel. Le taux varie entre 0,3% et 0,45% de la valeur cadastrale du bien, selon la municipalité. Les propriétés de faible valeur peuvent bénéficier d’exonérations temporaires ou permanentes.

4. L’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents

Si vous louez votre bien, les revenus locatifs seront soumis à l’impôt sur le revenu au Portugal. Pour les non-résidents, un taux fixe de 28% s’applique généralement. Cependant, il est possible d’opter pour le régime d’imposition progressive si cela s’avère plus avantageux.

5. La Plus-Value Immobilière

En cas de revente du bien, la plus-value réalisée sera imposable au Portugal. Pour les non-résidents, le taux est généralement de 28%. Il existe des abattements et des exonérations, notamment si le bien a été détenu pendant une longue période ou s’il s’agit d’une résidence principale.

6. Les Conventions Fiscales Internationales

Le Portugal a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition. Ces accords peuvent avoir un impact significatif sur votre situation fiscale globale, notamment en ce qui concerne l’imposition des revenus locatifs et des plus-values.

7. Le Régime des Résidents Non Habituels (RNH)

Si vous envisagez de déménager au Portugal, le régime RNH peut offrir des avantages fiscaux significatifs pendant une période de 10 ans. Ce statut peut permettre une exonération d’impôt sur certains revenus étrangers et un taux fixe avantageux sur certains revenus portugais.

8. Déclaration des Avoirs à l’Étranger

N’oubliez pas que vous devrez probablement déclarer votre bien immobilier portugais dans votre pays de résidence, même s’il n’y est pas imposable. Le non-respect de cette obligation peut entraîner de lourdes pénalités dans certains pays.

Les Règles d’Or pour un Achat Immobilier Réussi au Portugal

Pour s’assurer que votre investissement immobilier au Portugal se déroule sans accroc, il est essentiel de suivre certaines règles d’or. Ces conseils vous aideront à éviter les pièges courants et à maximiser les chances de réussite de votre projet :

1. Faites Appel à des Professionnels Locaux de Confiance

Engagez un avocat portugais spécialisé en immobilier dès le début de votre projet. Son expertise sera précieuse pour naviguer dans les complexités juridiques et fiscales de l’achat immobilier au Portugal. De même, collaborez avec un agent immobilier réputé qui connaît bien le marché local et peut vous aider à trouver les meilleures opportunités.

2. Effectuez une Due Diligence Approfondie

Ne négligez jamais l’importance d’une vérification minutieuse du bien et de son statut juridique. Assurez-vous que toutes les autorisations nécessaires sont en place, que le bien est libre de toute charge ou hypothèque, et qu’il n’y a pas de litiges en cours. Votre avocat jouera un rôle crucial dans cette étape.

3. Comprenez Bien les Coûts Associés

Au-delà du prix d’achat, soyez conscient de tous les frais annexes : impôts, frais de notaire, frais d’agence, etc. Ces coûts peuvent représenter jusqu’à 10% du prix d’achat. Intégrez-les dans votre budget dès le départ pour éviter les mauvaises surprises.

4. Visitez le Bien Plusieurs Fois

Si possible, visitez la propriété à différents moments de la journée et de la semaine. Cela vous donnera une meilleure idée de l’environnement, du bruit, de la lumière et de l’atmosphère générale du quartier.

5. Négociez Intelligemment

Le marché immobilier portugais peut être compétitif, mais il y a souvent une marge de négociation. Basez votre offre sur une analyse approfondie des prix du marché local et n’hésitez pas à négocier, tout en restant raisonnable.

6. Planifiez votre Financement à l’Avance

Si vous avez besoin d’un prêt, commencez les démarches auprès des banques portugaises bien avant de faire une offre. Les conditions de prêt pour les non-résidents peuvent être plus strictes, et le processus peut prendre du temps.

7. Pensez à Long Terme

Réfléchissez à vos objectifs à long terme pour le bien. S’agit-il d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif, ou envisagez-vous de déménager au Portugal ? Votre stratégie d’achat et les considérations fiscales peuvent varier en fonction de vos intentions.

8. Familiarisez-vous avec la Culture Locale

Prenez le temps de comprendre les coutumes et les pratiques locales en matière d’immobilier. Cela vous aidera à mieux communiquer avec les vendeurs, les agents et les autres parties prenantes, et pourrait même vous donner un avantage dans les négociations.

9. Soyez Patient

Le processus d’achat immobilier au Portugal peut prendre plusieurs mois. Ne vous précipitez pas dans une décision et prenez le temps nécessaire pour vous assurer que tous les aspects de la transaction sont en ordre.

10. Pensez à l’Après-Achat

N’oubliez pas de planifier la gestion de votre bien après l’achat, surtout si vous n’êtes pas résident permanent au Portugal. Envisagez d’engager un gestionnaire de propriété local si vous prévoyez de louer le bien ou si vous ne serez pas souvent sur place.

Conclusion : Votre Rêve Portugais à Portée de Main

L’achat d’un bien immobilier au Portugal en tant qu’étranger est une aventure passionnante qui offre de nombreuses opportunités. Que vous recherchiez une résidence de vacances ensoleillée, un investissement locatif rentable ou un nouveau lieu de vie pour votre retraite, le marché immobilier portugais a beaucoup à offrir.

En suivant les étapes détaillées dans cet article, en vous entourant de professionnels compétents et en restant vigilant tout au long du processus, vous pouvez réaliser votre rêve immobilier portugais en toute sérénité. N’oubliez pas que chaque situation est unique, et qu’il est toujours recommandé d’adapter ces conseils à votre cas personnel.

Le Portugal, avec sa riche histoire, sa culture vibrante, son climat agréable et sa qualité de vie reconnue, continue d’attirer des investisseurs du monde entier. En vous lançant dans cette aventure immobilière, vous ne faites pas seulement l’acquisition d’un bien, mais vous investissez dans un véritable art de vivre à la portugaise.

Alors, êtes-vous prêt à franchir le pas et à concrétiser votre projet immobilier au Portugal ? Avec la bonne préparation et les bonnes ressources, votre futur chez vous portugais n’attend que vous !