Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Portugal est devenu ces dernières années une destination de choix pour les investisseurs immobiliers étrangers, attirés par son climat agréable, sa qualité de vie et ses opportunités économiques. Cependant, avant de se lancer dans l’achat d’un bien au Portugal, il est crucial de bien comprendre le cadre légal et fiscal qui régit le marché immobilier local. Voici un tour d’horizon des principales règles à connaître pour investir sereinement dans l’immobilier portugais.
Le Portugal, un pays ouvert aux investisseurs étrangers
Bonne nouvelle pour les investisseurs internationaux : le Portugal n’impose aucune restriction à l’achat de biens immobiliers par des étrangers. Que vous soyez ressortissant de l’Union européenne ou d’un pays tiers, vous pouvez librement acquérir un appartement, une maison ou un terrain sur le territoire portugais. Cette ouverture du marché immobilier aux capitaux étrangers a largement contribué au dynamisme du secteur ces dernières années.
Toutefois, il convient de noter quelques particularités :
- L’obtention d’un numéro fiscal portugais (NIF) est obligatoire pour toute transaction immobilière
- Les non-résidents doivent désigner un représentant fiscal au Portugal
- Certaines zones rurales ou côtières peuvent être soumises à des restrictions d’urbanisme spécifiques
Le processus d’achat est globalement similaire à celui en vigueur en France, avec la signature d’un compromis de vente puis d’un acte authentique devant notaire. Il est vivement recommandé de faire appel à un avocat local pour sécuriser la transaction et vérifier la conformité du bien.
Bon à savoir :
Le programme Golden Visa, qui permettait d'obtenir un permis de résidence en investissant dans l'immobilier, a été supprimé en 2024. D'autres options d'investissement restent cependant éligibles pour ce programme.
Le cadre juridique de l’immobilier portugais : ce qu’il faut savoir
Le marché immobilier portugais est régi par un ensemble de lois et règlements visant à protéger les droits des acheteurs et des vendeurs. Voici les principaux textes à connaître :
Le Code Civil portugais : Il définit les règles générales en matière de propriété, de contrats et d’obligations.
La loi sur l’urbanisme (Lei dos Solos) : Elle encadre l’aménagement du territoire et la construction.
Le régime juridique de l’intermédiation immobilière : Il réglemente l’activité des agents immobiliers.
La loi sur la location (Novo Regime do Arrendamento Urbano) : Elle définit les droits et obligations des propriétaires et des locataires.
Parmi les points importants à retenir :
- L’obligation pour le vendeur de fournir un certificat énergétique du bien
- La nécessité d’obtenir une licence d’habitation (licença de utilização) pour tout bien immobilier
- L’existence d’un droit de préemption au profit des locataires en cas de vente du bien qu’ils occupent
Les contrats immobiliers doivent obligatoirement être rédigés en portugais, même si une traduction peut être fournie. Il est donc essentiel de s’entourer de professionnels maîtrisant la langue et le droit local.
Bon à savoir :
Le Portugal a mis en place un système de cadastre numérique (eBUPi) qui facilite l'identification et la délimitation des propriétés, notamment dans les zones rurales.
La fiscalité immobilière au Portugal : un régime attractif mais en évolution
Le régime fiscal portugais a longtemps été considéré comme très avantageux pour les investisseurs étrangers. Si certains avantages demeurent, des changements récents ont quelque peu modifié la donne.
Les principaux impôts liés à l’immobilier au Portugal sont :
- L’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) : taxe sur les transactions immobilières, payée par l’acheteur
- L’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) : équivalent de la taxe foncière, payée annuellement par le propriétaire
- L’impôt sur les plus-values immobilières
- L’impôt sur les revenus locatifs
Pour les non-résidents, le régime fiscal a évolué ces dernières années :
- Suppression progressive du statut de Résident Non Habituel (RNH) qui offrait une exonération d’impôt sur les revenus étrangers pendant 10 ans
- Introduction d’une taxe forfaitaire de 10% sur les pensions de source étrangère pour les nouveaux RNH depuis 2020
- Maintien de taux d’imposition avantageux sur certains revenus d’activité pour les RNH
Les revenus locatifs sont désormais taxés à un taux forfaitaire de 28% pour les non-résidents, avec la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Bon à savoir :
Le Portugal a mis en place un régime fiscal spécifique pour les crypto-actifs, avec un taux d'imposition de 28% sur les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers contre des cryptomonnaies.
Les droits et obligations des propriétaires au Portugal
Les propriétaires immobiliers au Portugal bénéficient d’un cadre juridique protecteur, mais doivent également respecter certaines obligations.
Parmi les principaux droits :
- La liberté de louer son bien, sous réserve du respect des règles locales (notamment pour la location touristique)
- La possibilité de résilier un bail pour occupation personnelle ou travaux importants
- Le droit de réviser le loyer selon les modalités prévues par la loi
Les obligations des propriétaires incluent :
- L’entretien du bien et la réalisation des réparations nécessaires
- Le respect des normes de sécurité et d’habitabilité
- La déclaration des revenus locatifs aux autorités fiscales
- L’obtention d’une licence pour la location touristique de courte durée (Alojamento Local)
Il est important de noter que les baux résidentiels au Portugal sont généralement conclus pour une durée minimale de 5 ans, avec des protections importantes pour les locataires. Les propriétaires doivent donc bien évaluer leur stratégie locative avant de s’engager.
Bon à savoir :
Le Portugal a mis en place des zones de régulation du loyer (Zonas de Pressão Urbanística) dans certaines villes comme Lisbonne et Porto, où les augmentations de loyer sont encadrées.
Les évolutions réglementaires récentes : vers un marché plus encadré
Le marché immobilier portugais a connu plusieurs changements réglementaires ces dernières années, visant notamment à réguler la hausse des prix et à favoriser l’accès au logement pour les résidents locaux.
Parmi les mesures récentes, on peut citer :
- La fin du programme Golden Visa pour l’immobilier résidentiel en 2024
- L’introduction de restrictions sur la location touristique dans certaines zones urbaines
- Le renforcement des contrôles sur les investissements étrangers dans les secteurs stratégiques, y compris l’immobilier
- La mise en place de programmes d’incitation à la location longue durée (Programa de Arrendamento Acessível)
Ces évolutions témoignent d’une volonté des autorités portugaises de mieux réguler le marché immobilier, tout en préservant son attractivité pour les investisseurs étrangers. Il est donc crucial de se tenir informé des changements législatifs en cours et à venir avant tout investissement.
Le gouvernement portugais a également annoncé son intention de simplifier les procédures administratives liées à l’immobilier et de digitaliser davantage les services, ce qui devrait faciliter les démarches pour les investisseurs étrangers à l’avenir.
Bon à savoir :
Le Portugal a lancé en 2024 un nouveau programme d'incitations fiscales pour attirer les travailleurs qualifiés et les entrepreneurs, le IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação, Criatividade e Inovação), qui pourrait avoir un impact positif sur le marché immobilier dans certaines régions.
En conclusion, le marché immobilier portugais reste attractif pour les investisseurs étrangers, malgré un cadre réglementaire en évolution. La compréhension des lois et régulations locales est essentielle pour réussir son investissement et profiter pleinement des opportunités offertes par ce marché dynamique. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels locaux pour vous guider dans vos démarches et sécuriser votre investissement au Portugal.
Si vous êtes intéressé par l'investissement immobilier au Portugal et souhaitez bénéficier d'un accompagnement personnalisé pour naviguer dans ce cadre juridique et fiscal complexe, n'hésitez pas à me contacter. Mon expertise en immobilier international et ma connaissance approfondie du marché portugais me permettront de vous guider efficacement dans votre projet d'investissement, en tenant compte des dernières évolutions réglementaires et des opportunités spécifiques à votre situation.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
