Erreurs Fréquentes Lors De L’achat Immobilier Au Portugal

Publié le 4 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’achat d’un bien immobilier au Portugal est un projet séduisant pour de nombreux investisseurs étrangers, attirés par le charme du pays, son climat agréable et ses opportunités économiques. Cependant, ce processus peut s’avérer complexe et parsemé d’embûches pour ceux qui ne sont pas familiers avec les spécificités du marché immobilier portugais. Dans cet article, nous allons explorer les erreurs les plus courantes commises par les acheteurs étrangers et vous donner les clés pour les éviter, afin de réaliser votre investissement en toute sérénité.

1. Se précipiter sans connaître le marché local : le piège de l’enthousiasme

L’erreur la plus fréquente est de se laisser emporter par l’enthousiasme et d’acheter sur un coup de cœur, sans avoir pris le temps d’étudier en profondeur le marché immobilier portugais. Chaque région, chaque ville a ses particularités, ses quartiers prisés et ses zones moins attractives. Les prix peuvent varier considérablement d’un endroit à l’autre, et ce qui peut sembler être une bonne affaire à première vue peut en réalité se révéler être un investissement peu judicieux.

Pour éviter ce piège, il est crucial de prendre le temps de se familiariser avec le marché local. Cela implique de :

• Visiter plusieurs biens dans différentes zones pour avoir une idée des prix moyens
• Consulter les statistiques immobilières locales et nationales
• Discuter avec des agents immobiliers locaux et des résidents pour obtenir des informations de première main
• Analyser les tendances du marché et les projets de développement futurs dans la région qui vous intéresse

En prenant le temps de bien comprendre le marché, vous serez mieux armé pour identifier les bonnes opportunités et négocier efficacement.

2. Négliger les aspects juridiques : un risque majeur à ne pas sous-estimer

Une autre erreur fréquente consiste à sous-estimer l’importance des aspects juridiques lors de l’achat d’un bien au Portugal. Le système juridique portugais a ses particularités, et ignorer certaines règles peut avoir des conséquences désastreuses.

Parmi les points cruciaux à vérifier, on trouve :

• La légalité du bien : s’assurer que la propriété est conforme aux réglementations locales et qu’elle dispose de tous les permis nécessaires
• L’absence de dettes ou de charges sur le bien : vérifier qu’il n’y a pas d’hypothèques ou d’impôts impayés
• La conformité du contrat de vente aux lois portugaises
• Les droits de propriété et les éventuelles servitudes

Pour naviguer dans ces eaux parfois troubles, il est vivement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier portugais. Ce professionnel pourra effectuer toutes les vérifications nécessaires et vous guider tout au long du processus d’achat.

Ne faites jamais l’économie de cette étape cruciale, même si cela représente un coût supplémentaire. C’est un investissement qui peut vous éviter bien des désagréments futurs.

3. Sous-estimer les coûts annexes : la facture cachée de l’achat immobilier

Beaucoup d’acheteurs étrangers se focalisent uniquement sur le prix d’achat du bien, oubliant de prendre en compte les nombreux frais annexes qui peuvent alourdir considérablement la facture finale. Cette erreur peut mener à de mauvaises surprises et à des difficultés financières imprévues.

Parmi les coûts à ne pas négliger, on trouve :

• L’Impôt Municipal sur les Transmissions Onéreuses de Biens Immeubles (IMT), qui peut aller jusqu’à 8% du prix d’achat
• Les frais de notaire, qui représentent généralement environ 1% du prix du bien
• Les honoraires d’avocat, qui peuvent varier entre 1% et 2% du prix d’achat
• Les frais d’agence immobilière, souvent à la charge du vendeur mais parfois partagés
• Les frais d’enregistrement du bien auprès du cadastre
• Les éventuels frais de traduction de documents

Il est crucial d’établir un budget détaillé prenant en compte tous ces coûts annexes avant de se lancer dans l’achat. Prévoyez une marge de sécurité d’au moins 10% du prix d’achat pour couvrir ces frais et d’éventuelles dépenses imprévues.

4. Ignorer les spécificités fiscales : un oubli qui peut coûter cher

Le régime fiscal portugais réserve quelques particularités aux propriétaires immobiliers, notamment aux non-résidents. Ignorer ces spécificités peut conduire à des erreurs coûteuses et à des problèmes avec l’administration fiscale.

Parmi les points importants à connaître :

• L’Impôt Municipal sur les Immeubles (IMI), une taxe annuelle dont le taux varie selon les municipalités
• L’imposition des revenus locatifs, qui diffère selon que vous êtes résident ou non-résident
• Les règles concernant la plus-value en cas de revente du bien
• Les avantages fiscaux liés à certains types d’investissements immobiliers, comme la rénovation de biens anciens

Il est fortement recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal familiarisé avec la fiscalité immobilière portugaise. Ce professionnel pourra vous aider à optimiser votre situation fiscale et à éviter les pièges les plus courants.

N’hésitez pas à demander des simulations fiscales avant de finaliser votre achat, afin d’avoir une vision claire de vos futures obligations.

5. Négliger l’état du bien : les rénovations imprévues, un gouffre financier potentiel

Le charme des vieilles maisons portugaises peut parfois faire oublier la réalité de leur état. Beaucoup d’acheteurs sous-estiment l’ampleur des travaux nécessaires, se retrouvant avec des rénovations bien plus coûteuses que prévu.

Pour éviter ce piège, il est essentiel de :

• Faire réaliser un diagnostic complet du bien par un professionnel indépendant
• Vérifier l’état des installations électriques, de la plomberie et de la toiture
• S’informer sur les éventuelles restrictions liées à la rénovation, notamment pour les biens classés ou situés dans des zones protégées
• Obtenir des devis détaillés pour les travaux envisagés avant de finaliser l’achat

N’hésitez pas à faire appel à un architecte ou à un maître d’œuvre local pour évaluer précisément l’ampleur et le coût des travaux nécessaires. Cela vous permettra d’avoir une vision réaliste du budget global de votre projet et d’éviter les mauvaises surprises.

6. Mal évaluer l’emplacement : le critère clé souvent négligé

L’emplacement est un facteur crucial dans tout investissement immobilier, mais il est parfois mal évalué par les acheteurs étrangers qui ne connaissent pas bien le pays. Un bien qui semble idéalement situé pendant les vacances peut s’avérer problématique pour une résidence permanente ou un investissement locatif.

Points à considérer attentivement :

• L’accessibilité et les transports : proximité des aéroports, des gares, des axes routiers
• Les services de proximité : écoles, hôpitaux, commerces, restaurants
• Le potentiel touristique pour les investissements locatifs
• Les projets d’urbanisme futurs qui pourraient impacter le quartier
• La saisonnalité de la zone, notamment dans les régions côtières

Prenez le temps de visiter le quartier à différents moments de la journée et de la semaine. Parlez aux résidents locaux pour avoir une idée précise de la vie quotidienne dans la zone.

Pour les investissements locatifs, étudiez attentivement les taux d’occupation et les revenus locatifs moyens dans la zone avant de vous décider.

7. Faire l’impasse sur l’assurance : une protection indispensable souvent oubliée

Enfin, une erreur fréquente consiste à négliger l’importance de l’assurance lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal. Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, une bonne couverture d’assurance est essentielle pour protéger votre investissement.

Points clés à considérer :

• L’assurance multirisque habitation, obligatoire pour les copropriétés
• L’assurance responsabilité civile, particulièrement importante pour les biens en location
• L’assurance travaux pour les projets de rénovation
• L’assurance perte de loyers pour les investissements locatifs

Comparez les offres de plusieurs assureurs et n’hésitez pas à négocier les conditions de votre contrat. Un bon contrat d’assurance peut vous éviter bien des soucis en cas de problème.

En conclusion, l’achat d’un bien immobilier au Portugal peut être une excellente opportunité d’investissement, à condition d’éviter ces pièges courants. En prenant le temps de bien vous informer, de vous entourer de professionnels compétents et de planifier soigneusement votre projet, vous maximiserez vos chances de réaliser un investissement réussi et rentable.

N’oubliez pas que chaque situation est unique et que les conseils généraux doivent être adaptés à votre cas particulier. N’hésitez pas à consulter des experts locaux pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé tout au long de votre projet d’achat immobilier au Portugal.