Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Paraguay, pays enclavé au cœur de l’Amérique du Sud, connaît depuis plusieurs années une croissance économique soutenue qui en fait une destination de plus en plus attractive pour les investisseurs étrangers. Le secteur de l’immobilier commercial y offre des opportunités particulièrement intéressantes, avec un marché encore peu saturé et des rendements potentiellement élevés. Cet article explore en détail les perspectives d’investissement dans l’immobilier commercial paraguayen, un marché émergent qui mérite toute l’attention des investisseurs avisés.
Un éventail diversifié de biens commerciaux à fort potentiel
Le marché de l’immobilier commercial au Paraguay propose une gamme variée de propriétés, adaptées à différents profils d’investisseurs et stratégies de placement.
Les bureaux en plein essor
La croissance économique du pays stimule la demande pour des espaces de bureaux modernes, particulièrement dans la capitale Asunción. On observe une tendance à la construction de tours de bureaux de classe A, offrant des prestations haut de gamme pour attirer les entreprises internationales. Ces immeubles, situés dans les quartiers d’affaires prisés comme Villa Morra ou Santa Teresa, affichent des taux d’occupation élevés et des loyers en hausse.
Le retail en pleine mutation
Le secteur du commerce de détail connaît une transformation rapide au Paraguay. Les centres commerciaux modernes se multiplient, à l’image du gigantesque Paseo La Galería à Asunción, inauguré en 2022. Ces malls attirent une clientèle croissante et constituent des investissements potentiellement lucratifs. Parallèlement, les rues commerçantes traditionnelles des centres-villes restent dynamiques et offrent des opportunités d’achat de locaux commerciaux bien situés.
La logistique, un secteur d’avenir
Le développement du commerce en ligne et la position stratégique du Paraguay au cœur du Mercosur stimulent la demande pour des entrepôts et plateformes logistiques modernes. Des parcs industriels et logistiques voient le jour autour des principales villes, offrant des opportunités d’investissement dans un secteur en pleine croissance.
L’hôtellerie en développement
Le tourisme d’affaires et de loisirs progresse au Paraguay, créant des besoins en hébergement. L’investissement dans des hôtels ou des complexes d’appartements avec services peut s’avérer rentable, notamment dans les villes secondaires en plein essor comme Ciudad del Este ou Encarnación.
Le marché immobilier commercial paraguayen offre ainsi un large éventail d’options pour les investisseurs, avec des segments à différents stades de maturité et des potentiels de croissance variés.
Bon à savoir :
Le Paraguay autorise la propriété étrangère à 100% pour les biens immobiliers commerciaux, sans restrictions particulières, ce qui facilite l'entrée des investisseurs internationaux sur ce marché.
Des rendements attractifs, mais une gestion des risques nécessaire
L’immobilier commercial au Paraguay présente des perspectives de rentabilité alléchantes pour les investisseurs, tout en nécessitant une analyse approfondie des risques inhérents à ce marché émergent.
Des rendements potentiellement élevés
Les rendements locatifs bruts pour l’immobilier commercial au Paraguay se situent généralement entre 8% et 12% par an, selon le type de bien et sa localisation. Ces taux sont nettement supérieurs à ceux observés dans de nombreux marchés matures d’Europe ou d’Amérique du Nord. De plus, la croissance économique soutenue du pays laisse entrevoir des perspectives d’appréciation du capital à moyen et long terme.
Une fiscalité avantageuse
Le Paraguay dispose d’un régime fiscal particulièrement favorable aux investisseurs. L’impôt sur les sociétés est fixé à un taux unique de 10%, l’un des plus bas d’Amérique latine. Les plus-values immobilières sont imposées au même taux. Il n’existe pas d’impôt sur la fortune ni de taxe foncière annuelle, ce qui contribue à optimiser la rentabilité des investissements.
Des risques à ne pas négliger
Malgré ces atouts, investir dans l’immobilier commercial au Paraguay comporte certains risques qu’il convient d’évaluer soigneusement :
– Risque de change : La monnaie locale, le guarani, peut connaître des fluctuations importantes face aux devises fortes comme le dollar ou l’euro.
– Risque politique : Bien que le pays soit stable depuis plusieurs décennies, des changements politiques pourraient affecter l’environnement des affaires.
– Risque de liquidité : Le marché immobilier paraguayen étant encore relativement peu profond, la revente d’un bien peut prendre du temps.
– Risque juridique : Le système juridique paraguayen peut parfois manquer de transparence. Il est crucial de s’entourer de professionnels locaux compétents pour sécuriser les transactions.
Une stratégie d’investissement prudente consiste à diversifier son portefeuille entre différents types de biens et localisations, et à privilégier des actifs de qualité dans des zones à fort potentiel de développement.
Bon à savoir :
Les investisseurs étrangers bénéficient de la même protection juridique que les investisseurs locaux au Paraguay, conformément à la loi sur l'investissement étranger de 1991.
Un marché en pleine transformation : tendances et opportunités
Le secteur de l’immobilier commercial au Paraguay connaît une évolution rapide, portée par plusieurs tendances de fond qui façonnent le marché et créent de nouvelles opportunités pour les investisseurs avisés.
Modernisation et montée en gamme
On observe une demande croissante pour des espaces commerciaux modernes et de haute qualité. Cette tendance se traduit par la construction d’immeubles de bureaux aux normes internationales, équipés des dernières technologies. Dans le retail, les centres commerciaux de nouvelle génération, offrant une expérience client enrichie, gagnent en popularité. Cette montée en gamme ouvre des perspectives intéressantes pour les investisseurs capables de proposer des produits immobiliers répondant aux standards internationaux.
Développement des villes secondaires
Si la capitale Asunción concentre encore la majorité des investissements, les villes secondaires comme Ciudad del Este, Encarnación ou Pedro Juan Caballero connaissent un développement rapide. Ces marchés offrent souvent des opportunités d’acquisition à des prix plus abordables, avec un potentiel de croissance important. L’implantation de zones franches et de parcs industriels dans ces régions stimule la demande pour des espaces commerciaux et logistiques.
Essor du e-commerce et impact sur la logistique
Le commerce en ligne connaît une croissance exponentielle au Paraguay, accélérée par la pandémie de Covid-19. Cette évolution génère une forte demande pour des entrepôts modernes et des centres de distribution, particulièrement autour des grands axes routiers. Les investisseurs positionnés sur ce segment peuvent bénéficier de contrats de location à long terme avec des entreprises de logistique en pleine expansion.
Émergence de nouveaux concepts
Le marché paraguayen voit l’apparition de concepts immobiliers innovants, inspirés des tendances internationales. Les espaces de coworking se multiplient dans les grandes villes, répondant aux besoins des start-ups et des travailleurs indépendants. Dans le secteur hôtelier, les complexes d’appartements avec services (aparthotels) gagnent en popularité. Ces nouveaux segments offrent des opportunités d’investissement dans des niches à fort potentiel de croissance.
Prise en compte des critères ESG
La sensibilité aux enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) gagne du terrain au Paraguay. Les immeubles certifiés « verts » ou répondant à des critères de durabilité commencent à attirer l’attention des locataires et des investisseurs. Cette tendance, encore émergente, pourrait s’accélérer dans les années à venir, créant une prime pour les biens immobiliers respectueux de l’environnement.
Digitalisation du secteur
Le marché immobilier paraguayen connaît une digitalisation croissante, avec l’adoption de technologies comme la réalité virtuelle pour les visites à distance ou les plateformes de gestion d’actifs en ligne. Cette évolution facilite l’accès au marché pour les investisseurs étrangers et améliore la transparence des transactions.
Ces tendances dessinent un paysage en pleine mutation pour l’immobilier commercial au Paraguay, offrant de multiples opportunités pour les investisseurs capables d’anticiper les évolutions du marché et de se positionner sur les segments les plus prometteurs.
Bon à savoir :
Le gouvernement paraguayen a lancé en 2023 un programme d'incitations fiscales spécifiques pour attirer les investissements dans les projets immobiliers commerciaux "verts", offrant des réductions d'impôts pour les constructions certifiées durables.
Conclusion : un marché prometteur à aborder avec méthode
L’immobilier commercial au Paraguay présente indéniablement des opportunités attractives pour les investisseurs à la recherche de rendements élevés sur un marché émergent. La croissance économique soutenue du pays, sa stabilité politique relative et son régime fiscal avantageux constituent des atouts majeurs. Les différents segments du marché – bureaux, retail, logistique, hôtellerie – offrent un éventail d’options permettant de diversifier les investissements.
Cependant, comme pour tout marché émergent, une approche prudente et méthodique est de mise. Il est crucial de :
– Réaliser une due diligence approfondie avant toute acquisition – S’entourer de professionnels locaux expérimentés (avocats, notaires, agents immobiliers) – Bien comprendre les spécificités du cadre juridique et fiscal paraguayen – Adopter une vision à long terme et être prêt à faire face à une certaine volatilité
Pour les investisseurs capables de naviguer dans cet environnement complexe, le marché immobilier commercial paraguayen peut offrir des opportunités de création de valeur significatives. Avec une stratégie d’investissement bien pensée et une gestion active des actifs, il est possible de tirer parti du potentiel de croissance de ce pays en plein développement.
Bon à savoir :
De nombreux investisseurs internationaux choisissent de s'associer à des partenaires locaux pour leurs premiers investissements au Paraguay, afin de bénéficier de leur connaissance du marché et de leur réseau.
Si vous êtes intéressé par les opportunités d'investissement dans l'immobilier commercial au Paraguay, n'hésitez pas à me contacter pour bénéficier de mon expertise sur ce marché émergent prometteur. Je pourrai vous guider dans l'analyse des meilleures options d'investissement adaptées à votre profil et vos objectifs, tout en vous aidant à naviguer dans les spécificités du contexte local.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
