Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Maroc est devenu ces dernières années une destination de choix pour les investisseurs immobiliers étrangers, notamment grâce à sa fiscalité avantageuse. Entre exonérations temporaires, taux d’imposition réduits et conventions fiscales favorables, le royaume chérifien offre un cadre fiscal particulièrement attractif pour les non-résidents souhaitant investir dans la pierre. Découvrons en détail les avantages fiscaux qui font du Maroc un véritable paradis pour l’investissement immobilier.
Une fiscalité locale allégée pour stimuler l’investissement étranger
Le Maroc a mis en place plusieurs dispositifs fiscaux avantageux pour attirer les investisseurs étrangers dans le secteur immobilier :
Exonération temporaire de la taxe sur les terrains non bâtis : Les terrains acquis pour la construction de logements sont exonérés de taxe foncière pendant 5 ans à compter de leur acquisition. Cette mesure vise à encourager la construction de nouveaux logements.
Réduction d’impôt sur les revenus locatifs : Les revenus locatifs issus de la location de biens immobiliers bénéficient d’un abattement de 40% sur leur montant brut, réduisant ainsi significativement l’assiette imposable.
Exonération des plus-values immobilières sous conditions : La plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier est exonérée d’impôt si le bien a été détenu pendant plus de 10 ans. Pour les biens détenus entre 6 et 10 ans, un abattement de 60% s’applique sur la plus-value.
Taux réduit d’impôt sur les sociétés pour les promoteurs immobiliers : Les sociétés de promotion immobilière bénéficient d’un taux réduit d’IS de 20% au lieu de 31% pour les 5 premières années d’activité.
Ces mesures fiscales avantageuses permettent aux investisseurs de maximiser la rentabilité de leurs placements immobiliers au Maroc, tout en contribuant au développement du secteur.
Bon à savoir :
Le Maroc offre également des avantages fiscaux spécifiques pour l'investissement dans certaines zones franches ou régions prioritaires, avec des exonérations totales d'impôts pouvant aller jusqu'à 15 ans.
Des conventions fiscales internationales pour éviter la double imposition
Le Maroc a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition et faciliter les investissements étrangers. Ces accords sont particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers :
Élimination de la double imposition : Les revenus immobiliers générés au Maroc ne sont imposés que dans ce pays, évitant ainsi une double taxation dans le pays de résidence de l’investisseur.
Taux réduits de retenue à la source : Les conventions prévoient généralement des taux réduits de retenue à la source sur les revenus immobiliers transférés à l’étranger, facilitant le rapatriement des bénéfices.
Protection contre les changements législatifs : Les conventions fiscales offrent une certaine stabilité et prévisibilité fiscale, protégeant les investisseurs contre d’éventuels changements défavorables de la législation locale.
Procédures simplifiées : Les conventions prévoient des procédures simplifiées pour le règlement des différends fiscaux et l’échange d’informations entre administrations fiscales.
Le Maroc a notamment signé des conventions fiscales avantageuses avec la France, l’Espagne, la Belgique ou encore les Émirats Arabes Unis, facilitant les investissements immobiliers en provenance de ces pays.
Bon à savoir :
La convention fiscale franco-marocaine permet aux résidents français d'imputer l'impôt payé au Maroc sur leur impôt français, réduisant ainsi significativement leur charge fiscale globale.
Des taxes foncières et d’habitation parmi les plus basses de la région
En plus d’une fiscalité avantageuse sur les revenus et les plus-values, le Maroc se distingue par des taxes foncières et d’habitation particulièrement compétitives :
Taxe d’habitation réduite : La taxe d’habitation au Maroc est calculée sur la valeur locative du bien, avec un taux variant de 10% à 30% selon les communes. Ce taux est nettement inférieur à celui pratiqué dans de nombreux pays européens.
Exonération de taxe d’habitation pour les résidences secondaires : Les résidences secondaires sont exonérées de taxe d’habitation, ce qui est particulièrement avantageux pour les investisseurs étrangers.
Taxe foncière modérée : La taxe foncière sur les propriétés bâties est fixée à 10% de la valeur locative, un taux relativement bas comparé à d’autres destinations d’investissement.
Exonérations pour les constructions neuves : Les constructions neuves bénéficient d’une exonération de taxe foncière pendant 5 ans, encourageant ainsi l’investissement dans le neuf.
Ces faibles taxes locales contribuent à réduire les charges récurrentes liées à la détention d’un bien immobilier au Maroc, améliorant ainsi la rentabilité globale de l’investissement.
Bon à savoir :
Certaines communes touristiques comme Marrakech ou Agadir appliquent des taux de taxe d'habitation parmi les plus bas du pays pour attirer les investisseurs étrangers.
Le Maroc, champion fiscal face à ses concurrents méditerranéens
Comparé à d’autres destinations prisées pour l’investissement immobilier en Méditerranée, le Maroc se positionne comme l’un des pays les plus avantageux fiscalement :
Maroc vs Espagne : – Taux d’imposition sur les revenus locatifs : 20% au Maroc contre 24% en Espagne – Plus-value immobilière : Exonération possible au Maroc vs taxation à 19% en Espagne – Taxe foncière : 10% de la valeur locative au Maroc vs jusqu’à 1,1% de la valeur cadastrale en Espagne
Maroc vs Portugal : – Taux d’imposition sur les revenus locatifs : 20% au Maroc contre 28% au Portugal – Plus-value immobilière : Exonération possible au Maroc vs taxation à 28% au Portugal – Régime fiscal des retraités : Exonération totale pendant 10 ans au Maroc vs imposition partielle au Portugal
Maroc vs Turquie : – Taux d’imposition sur les revenus locatifs : 20% au Maroc contre 15-35% en Turquie – Plus-value immobilière : Exonération possible au Maroc vs taxation à 20% en Turquie – Stabilité fiscale : Conventions fiscales protectrices au Maroc vs régime fiscal plus instable en Turquie
Cette comparaison met en évidence les avantages fiscaux significatifs qu’offre le Maroc par rapport à ses principaux concurrents méditerranéens, notamment en termes d’imposition des revenus locatifs et des plus-values.
Bon à savoir :
Le Maroc se distingue également par la stabilité de son régime fiscal, offrant une meilleure visibilité à long terme pour les investisseurs étrangers comparé à certains pays voisins.
Perspectives d’évolution : vers un renforcement des avantages fiscaux ?
Le gouvernement marocain a récemment annoncé sa volonté de renforcer l’attractivité fiscale du pays pour les investisseurs étrangers, notamment dans le secteur immobilier. Plusieurs mesures sont à l’étude ou en cours de mise en œuvre :
Extension des exonérations temporaires : Le projet de loi de finances 2026 prévoit d’étendre la durée d’exonération de taxe foncière pour les constructions neuves de 5 à 7 ans.
Création de zones franches immobilières : Le gouvernement envisage la création de zones franches dédiées à l’immobilier, offrant des avantages fiscaux renforcés pour les projets d’envergure.
Simplification des procédures fiscales : Un programme de digitalisation des services fiscaux est en cours pour faciliter les démarches des investisseurs étrangers.
Nouveaux accords fiscaux internationaux : Le Maroc négocie actuellement de nouvelles conventions fiscales, notamment avec les pays du Golfe et d’Asie, pour élargir son réseau d’accords avantageux.
Ces perspectives d’évolution laissent présager un renforcement de l’attractivité fiscale du Maroc pour les années à venir, consolidant sa position de destination privilégiée pour l’investissement immobilier étranger.
Bon à savoir :
Le Maroc ambitionne de se positionner parmi les 50 premiers pays au classement Doing Business de la Banque Mondiale d'ici 2030, ce qui implique une amélioration continue de son environnement fiscal et réglementaire.
En conclusion, le Maroc offre un cadre fiscal particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers étrangers, combinant une fiscalité locale allégée, des conventions internationales favorables et des taxes foncières compétitives. Cette attractivité fiscale, couplée à un marché immobilier dynamique et des perspectives de croissance solides, fait du royaume chérifien une destination de choix pour diversifier son patrimoine immobilier à l’international.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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