Achat Immobilier à Malte Pour Étrangers : Guide Complet

Publié le 8 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’île méditerranéenne de Malte, avec son climat ensoleillé, son riche patrimoine historique et sa fiscalité avantageuse, attire de plus en plus d’investisseurs étrangers dans le secteur immobilier. Cet article vous guidera à travers les étapes essentielles du processus d’achat immobilier à Malte pour les non-résidents, en abordant les aspects juridiques, fiscaux et pratiques de cet investissement prometteur.

Le Rêve Maltais : Oui, les Étrangers Peuvent Devenir Propriétaires !

Bonne nouvelle pour les investisseurs internationaux : Malte accueille à bras ouverts les acheteurs étrangers ! Contrairement à certains pays qui imposent des restrictions strictes aux non-résidents, Malte a adopté une politique ouverte et favorable aux investissements étrangers dans l’immobilier.

Cependant, il existe quelques nuances importantes à connaître :

• Les citoyens de l’Union Européenne bénéficient des mêmes droits que les Maltais pour l’achat de biens immobiliers, sans restriction particulière.
• Les ressortissants hors UE peuvent également acquérir des propriétés, mais avec certaines limitations. Ils sont généralement autorisés à acheter une seule propriété résidentielle pour leur usage personnel.
• Pour les investissements multiples ou l’achat de biens commerciaux, les non-Européens doivent obtenir une autorisation spéciale du gouvernement maltais, appelée « AIP » (Acquisition of Immovable Property).

Cette ouverture du marché immobilier maltais aux étrangers a considérablement stimulé le secteur, créant un environnement dynamique et compétitif pour les investisseurs du monde entier.

Naviguer dans les Eaux Réglementaires : Les Règles du Jeu Immobilier à Malte

Le cadre réglementaire maltais en matière d’immobilier est conçu pour protéger à la fois les acheteurs et les vendeurs, tout en favorisant un marché dynamique et transparent. Voici les principales régulations à connaître :

1. Le Contrat Préliminaire (Konvenju)

Après avoir trouvé le bien de vos rêves, la première étape formelle est la signature du « Konvenju », l’équivalent maltais du compromis de vente. Ce document engage les deux parties et fixe les conditions de la transaction, notamment :

– Le prix de vente – Les modalités de paiement – La date de finalisation de la vente – Les conditions suspensives éventuelles

2. La Due Diligence

Une fois le Konvenju signé, une période de « due diligence » commence. C’est durant cette phase que votre notaire ou avocat va effectuer toutes les vérifications nécessaires sur le bien :

– Recherche de titres de propriété – Vérification des permis de construction – Contrôle des éventuelles hypothèques ou charges

3. L’Acte Final de Vente

Si tout est en ordre, l’acte final de vente (Att Finali) est signé devant un notaire. C’est à ce moment que la propriété est officiellement transférée et que le paiement final est effectué.

4. Enregistrement au Registre Public

Le notaire se charge ensuite d’enregistrer la transaction auprès du Registre Public de Malte, officialisant ainsi votre statut de nouveau propriétaire.

Le Nerf de la Guerre : Fiscalité et Coûts Associés à l’Achat Immobilier à Malte

Comprendre la fiscalité liée à l’achat immobilier à Malte est essentiel pour bien budgétiser votre investissement. Voici les principaux éléments à prendre en compte :

1. Droits de Timbre (Stamp Duty)

Les droits de timbre s’élèvent généralement à 5% de la valeur du bien. Cependant, des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas :

– 3,5% pour l’achat d’une première résidence à Malte – 2% pour l’achat d’un bien dans une « Urban Conservation Area »

2. Frais Notariaux

Les honoraires du notaire sont généralement compris entre 1% et 2,5% de la valeur du bien.

3. Taxe sur la Plus-Value

En cas de revente du bien, une taxe sur la plus-value de 8% s’applique sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

4. Taxe Foncière

Il n’existe pas de taxe foncière annuelle à Malte, ce qui constitue un avantage fiscal significatif pour les propriétaires.

5. TVA sur les Nouvelles Constructions

Pour les biens neufs, une TVA de 18% s’applique, mais elle est généralement incluse dans le prix de vente affiché.

Fiscalité Internationale

Pour les investisseurs étrangers, il est crucial de considérer les implications fiscales dans leur pays d’origine. Malte a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition. Cependant, les revenus locatifs générés à Malte peuvent être soumis à l’impôt dans votre pays de résidence fiscale.

Papiers en Règle : Les Documents Indispensables pour Votre Achat à Malte

Pour mener à bien votre projet d’acquisition immobilière à Malte, vous devrez préparer un dossier complet. Voici la liste des documents essentiels :

1. Pièce d’Identité – Passeport ou carte d’identité en cours de validité

2. Preuve de Solvabilité – Relevés bancaires des 6 derniers mois – Justificatifs de revenus (fiches de paie, déclarations fiscales)

3. Origine des Fonds – Documents prouvant l’origine licite des fonds utilisés pour l’achat (vente d’un bien, épargne, héritage, etc.)

4. Autorisation AIP (pour les non-Européens) – Si nécessaire, l’autorisation d’Acquisition of Immovable Property

5. Numéro Fiscal Maltais – Vous devrez obtenir un numéro fiscal maltais, même en tant que non-résident

6. Procuration (si nécessaire) – Si vous ne pouvez pas être présent pour toutes les étapes, une procuration notariée sera nécessaire

7. Certificat de Mariage (le cas échéant) – Si vous achetez en couple, ce document peut être requis

8. Preuve de Domicile – Un justificatif de domicile récent dans votre pays de résidence

9. Extrait de Casier Judiciaire – Certaines banques peuvent le demander pour l’octroi d’un prêt

Conclusion : Malte, une Terre d’Opportunités pour les Investisseurs Avisés

Investir dans l’immobilier à Malte représente une opportunité séduisante pour les acheteurs étrangers. Avec son cadre réglementaire favorable, sa fiscalité avantageuse et son marché dynamique, l’île offre un terrain propice à des investissements rentables et sécurisés.

Cependant, comme pour tout investissement à l’étranger, il est crucial de bien se préparer et de s’entourer de professionnels compétents. La connaissance approfondie du marché local, des procédures administratives et des subtilités juridiques sera votre meilleur atout pour réussir votre projet immobilier à Malte.

Que vous visiez une résidence secondaire ensoleillée, un pied-à-terre pour vos escapades méditerranéennes ou un investissement locatif prometteur, Malte a tous les atouts pour répondre à vos aspirations immobilières.