Achat Immobilier Au Luxembourg Pour Étrangers : Guide Complet

Publié le 9 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Luxembourg, petit pays au cœur de l’Europe, attire de nombreux investisseurs étrangers grâce à sa stabilité économique et politique, sa qualité de vie élevée et son marché immobilier dynamique. Cependant, le processus d’achat immobilier pour les non-résidents peut sembler complexe au premier abord. Cet article vous guidera à travers les étapes clés et les spécificités de l’acquisition d’un bien immobilier au Grand-Duché.

Un marché ouvert aux investisseurs étrangers

Bonne nouvelle pour les acheteurs internationaux : le Luxembourg n’impose aucune restriction particulière aux étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier sur son territoire. Que vous soyez résident de l’Union européenne ou d’un pays tiers, vous bénéficiez des mêmes droits que les citoyens luxembourgeois en matière d’achat immobilier. Cette ouverture du marché témoigne de la volonté du pays d’attirer les investissements étrangers et de favoriser la diversité au sein de sa population.

Toutefois, il est important de noter que certaines communes peuvent avoir des règles spécifiques concernant la résidence principale. Par exemple, certaines municipalités exigent que l’acheteur s’engage à occuper le bien comme résidence principale pendant une période déterminée. Ces restrictions visent à limiter la spéculation immobilière et à préserver l’accès au logement pour les résidents locaux.

Le marché immobilier luxembourgeois est réputé pour ses prix élevés, particulièrement dans la capitale et ses environs. Cette situation s’explique par la forte demande, la rareté des terrains constructibles et l’attractivité économique du pays. Les investisseurs étrangers doivent donc être prêts à faire face à des coûts d’acquisition importants, mais peuvent également espérer une bonne valorisation de leur bien à long terme.

Le cadre juridique de l’achat immobilier : ce qu’il faut savoir

Le processus d’achat immobilier au Luxembourg est encadré par un cadre juridique strict, visant à protéger à la fois les acheteurs et les vendeurs. Voici les principales étapes et réglementations à connaître :

1. Le compromis de vente

La première étape formelle du processus d’achat est la signature du compromis de vente. Ce document, bien que souvent considéré comme une simple formalité, a une valeur juridique importante au Luxembourg. Une fois signé par les deux parties, il engage légalement l’acheteur et le vendeur. Il est donc crucial de le faire vérifier par un professionnel avant de le signer.

• L’identité précise des parties
• La description détaillée du bien
• Le prix de vente et les modalités de paiement
• Les conditions suspensives (par exemple, l’obtention d’un prêt bancaire)
• La date limite pour la signature de l’acte notarié

2. Le délai de rétractation

Une particularité du droit luxembourgeois est le délai de rétractation de 10 jours accordé à l’acheteur après la signature du compromis de vente. Pendant cette période, l’acheteur peut se rétracter sans avoir à fournir de justification et sans pénalité. Ce délai offre une protection supplémentaire aux acheteurs, leur permettant de réfléchir sereinement à leur engagement.

3. L’acte notarié

La vente est définitivement conclue lors de la signature de l’acte authentique devant notaire. Au Luxembourg, le recours à un notaire est obligatoire pour toute transaction immobilière. Le notaire joue un rôle central dans le processus, vérifiant la légalité de la transaction, s’assurant que toutes les conditions sont remplies et procédant à l’enregistrement de la vente auprès des autorités compétentes.

4. Les vérifications préalables

• Vérification de l’origine de propriété
• Contrôle de l’absence d’hypothèques ou de servitudes
• Vérification de la conformité du bien aux règles d’urbanisme
• Contrôle de la situation fiscale du bien

Ces vérifications sont essentielles pour garantir la sécurité juridique de la transaction et éviter de mauvaises surprises après l’achat.

La fiscalité immobilière pour les acheteurs étrangers : ce qu’il faut prévoir

La fiscalité immobilière au Luxembourg comporte plusieurs aspects que les acheteurs étrangers doivent prendre en compte dans leur projet d’acquisition. Bien que le pays soit réputé pour sa fiscalité avantageuse dans certains domaines, l’immobilier n’échappe pas à certaines taxes et impôts.

1. Les frais d’acquisition

• Droits d’enregistrement : 6%
• Droits de transcription : 1%
• Frais de notaire : variables, mais généralement autour de 1% à 1,5% du prix d’achat

Il est important de noter que ces frais sont à la charge de l’acheteur et doivent être ajoutés au prix d’achat dans le calcul du budget total.

2. La taxe foncière

Comme dans de nombreux pays, les propriétaires immobiliers au Luxembourg sont soumis à une taxe foncière annuelle. Le montant de cette taxe varie en fonction de la commune où se situe le bien et de ses caractéristiques (surface, type de bien, etc.). Bien que généralement modérée par rapport à d’autres pays européens, cette taxe doit être prise en compte dans le calcul des coûts récurrents liés à la propriété.

3. L’impôt sur les plus-values immobilières

• Moins de 2 ans : la plus-value est imposée au taux marginal d’imposition du vendeur (pouvant aller jusqu’à 42%)
• Plus de 2 ans : un taux fixe de 20% est appliqué

Il existe cependant des abattements et des exonérations, notamment pour la résidence principale du vendeur.

4. La TVA sur les biens neufs

L’achat d’un bien immobilier neuf est soumis à la TVA au taux de 17%. Toutefois, il existe un régime de TVA réduite à 3% pour l’acquisition d’une résidence principale, dans la limite d’un plafond de 50 000 € de TVA par logement. Cette mesure vise à favoriser l’accès à la propriété pour les résidents.

5. La fiscalité des revenus locatifs

Pour les investisseurs étrangers envisageant de mettre leur bien en location, il est important de savoir que les revenus locatifs sont imposables au Luxembourg. Le taux d’imposition dépend du revenu global du propriétaire et peut atteindre 42% pour les tranches les plus élevées. Des déductions sont possibles pour les charges liées à la propriété (intérêts d’emprunt, travaux, etc.).

Les documents indispensables pour concrétiser votre achat

Pour mener à bien votre projet d’acquisition immobilière au Luxembourg en tant qu’étranger, vous devrez rassembler un certain nombre de documents. La préparation minutieuse de ce dossier est cruciale pour éviter tout retard ou complication dans le processus d’achat.

1. Documents d’identité

• Passeport ou carte d’identité en cours de validité
• Pour les ressortissants hors UE : titre de séjour ou visa valide

2. Documents financiers

• Justificatifs de revenus (fiches de paie, avis d’imposition)
• Relevés bancaires des derniers mois
• Attestation de fonds propres
• Accord de principe pour un prêt bancaire (si financement par emprunt)

3. Documents relatifs au bien immobilier

• Titre de propriété du vendeur
• Certificat de performance énergétique
• Plans du bien
• Diagnostics techniques (amiante, plomb, etc.)
• Règlement de copropriété (pour les appartements)

4. Documents administratifs

• Certificat de résidence (si vous êtes déjà résident au Luxembourg)
• Numéro d’identification fiscale luxembourgeois (à obtenir auprès de l’Administration des Contributions Directes)

5. Documents spécifiques pour les personnes morales

• Statuts de la société
• Extrait du registre du commerce
• Procuration pour la personne signataire

Il est important de noter que certains documents devront être traduits en français, allemand ou luxembourgeois par un traducteur assermenté si ils sont dans une autre langue. De plus, certains documents étrangers pourraient nécessiter une apostille ou une légalisation pour être reconnus au Luxembourg.

Les étapes clés de votre acquisition immobilière au Luxembourg

Pour vous aider à visualiser le processus d’achat dans son ensemble, voici un récapitulatif des principales étapes à suivre pour acquérir un bien immobilier au Luxembourg en tant qu’étranger :

• Définissez vos critères (budget, localisation, type de bien)
• Consultez les annonces en ligne et contactez des agences immobilières
• Visitez les biens qui vous intéressent

• Faites une offre d’achat écrite au vendeur
• Négociez le prix et les conditions de la vente

• Obtenez un accord de principe pour un prêt bancaire si nécessaire
• Comparez les offres de différentes banques

• Faites vérifier le compromis par un professionnel
• Signez le compromis et versez l’acompte (généralement 10% du prix)

• Profitez du délai de rétractation de 10 jours
• Finalisez votre dossier de financement

• Fournissez tous les documents requis au notaire
• Le notaire effectue les vérifications nécessaires

• Signez l’acte de vente chez le notaire
• Payez le solde du prix et les frais d’acquisition

• Le notaire enregistre la vente auprès des autorités
• Vous recevez les clés et devenez officiellement propriétaire

Tout au long de ce processus, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels locaux (agent immobilier, notaire, avocat) qui connaissent les spécificités du marché luxembourgeois et pourront vous guider efficacement.

En conclusion, acheter un bien immobilier au Luxembourg en tant qu’étranger est tout à fait possible et peut représenter un excellent investissement. Bien que le processus puisse sembler complexe au premier abord, une bonne préparation et l’accompagnement de professionnels vous permettront de mener à bien votre projet dans les meilleures conditions.

Le marché immobilier luxembourgeois, caractérisé par sa stabilité et son potentiel de valorisation, offre de belles opportunités aux investisseurs étrangers. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les spécificités locales, tant en termes de réglementation que de fiscalité, pour faire un choix éclairé et sécuriser votre investissement.

N’oubliez pas que chaque situation est unique. N’hésitez donc pas à consulter des experts locaux pour obtenir des conseils personnalisés adaptés à votre profil et à vos objectifs.