Rentabilité Airbnb vs Location Longue Durée au Japon

Publié le 7 avril 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans un contexte économique en constante évolution, de nombreux propriétaires de biens immobiliers au Japon se posent la question cruciale de l’opportunité de rentabiliser leurs investissements via Airbnb par rapport à la location longue durée traditionnelle. Ce dilemme est particulièrement intéressant lorsque l’on considère les spécificités culturelles et touristiques du Japon, qui influencent le potentiel lucratif de chaque option. Cet article propose une analyse approfondie de la rentabilité des locations Airbnb par rapport aux baux à long terme, en examinant les données économiques par ville à travers le pays. Il offre un regard détaillé sur les avantages et inconvénients financiers inhérents à chaque méthode, dans un effort pour aider les propriétaires à faire des choix informés qui maximiseront leurs revenus locatifs.

Analyse du rendement de la location saisonnière au Japon

Comparaison de la rentabilité entre les locations à court terme et à long terme dans les principales villes du Japon

Rentabilité financière des locations à court terme et à long terme: À Tokyo, Kyoto, Osaka, Sapporo, etc., les locations à court terme peuvent générer des revenus élevés pendant les périodes de forte demande touristique. Cependant, les coûts d’exploitation et la conformité réglementaire posent des défis. Par exemple, à Tokyo, avec un prix moyen d’environ 29 142 yens par nuit et un taux d’occupation élevé, les profits peuvent souvent être réalisés sur des périodes courtes. D’un autre côté, les locations à long terme offrent un flux de trésorerie stable, mais en raison de leurs tarifs plus bas, la rentabilité globale peut diminuer. Toutefois, en raison de la loi sur les minpaku qui limite les jours d’exploitation à 180 jours par an, les propriétés sous contrat à long terme en dehors de cette règle présentent certains avantages. Facteurs économiques et régulation: Le marché de la location à court terme est fortement influencé par la demande touristique et la capacité de s’adapter aux variations saisonnières (par exemple, la saison des cerisiers en fleurs). Dans de nombreuses régions comme Kyoto et Tokyo, seules les zones ouvertes les week-ends et jours fériés sont disponibles, ce qui limite les opportunités de profit en raison des réglementations locales strictes. De plus, dans certaines zones spécifiques, comme Shinjuku, des mesures d’interdiction d’exploitation en semaine sont également mises en place, ce qui crée des environnements de marché très différents d’une ville à l’autre.

Tendances du marché et impact post-COVID-19

Situation de la reprise après COVID-19: Pendant la pandémie de COVID-19, la forte diminution du nombre de touristes a gravement affecté l’industrie des minpaku dans son ensemble. Cependant, le gouvernement japonais a fixé un objectif de 60 millions de touristes internationaux d’ici 2030. Dans le cadre de cette reprise, on constate une tendance à l’augmentation de la demande pour les minpaku en tant que mesure pour répondre à une nouvelle pénurie d’hébergement. Implications pour les investisseurs: Après une pandémie prolongée, de nombreux hôtes se sont tournés vers des stratégies de tarification flexibles et intelligentes (telles que l’augmentation des prix en période de pointe). En fonction de cette capacité d’adaptation, il y a une possibilité de rendement attractif pour les investisseurs. En outre, le modèle Airbnb est de plus en plus adopté en coopération avec les collectivités locales (par exemple, l’accord signé avec la ville de Kamaishi, dans la préfecture d’Iwate). Dans l’ensemble, il est essentiel de planifier des stratégies en tenant compte des différentes conditions et échelles dans tout le Japon.

Comparaison entre Airbnb et location longue durée

Comparaison entre Airbnb et la location à long terme au Japon

1. Analyse des revenus potentiels pour les propriétaires Lorsqu’on utilise Airbnb, dans les zones touristiques ou les villes, des revenus élevés en peu de temps peuvent être attendus. Par exemple, à Tokyo, le nombre moyen de nuits louées est élevé et le tarif par nuit est relativement cher. En revanche, la location à long terme permet d’attendre des revenus stables, mais le loyer mensuel a tendance à être inférieur à celui d’Airbnb. Dans les villes provinciales, la demande touristique est faible, ce qui diminue le taux de profit d’Airbnb et la location à long terme peut devenir une option plus réaliste. 2. Taux d’occupation et coûts associés Avec Airbnb, il y a des coûts d’exploitation tels que les frais de nettoyage et l’entretien des meubles et appareils électroménagers, qui influencent le taux de profit. De plus, il existe un risque de baisse du taux d’occupation en dehors des périodes de pointe. D’autre part, la location à long terme permet de maintenir un taux d’occupation élevé car il s’agit d’un contrat fixe pendant une durée déterminée. Cependant, il faut également prendre en compte des éléments comme les réparations et les primes d’assurance qui sont à la charge du propriétaire sur le long terme. 3. Impact fiscal et légal Au Japon, il y a des obligations de conformité réglementaire complexes telles que l’observation de la loi sur les maisons de vacances (loi sur les services d’hébergement en résidence) et les procédures de demande de permis. D’autre part, pour un contrat de location à long terme, il faut suivre des normes stables de traitement fiscal en tant que revenu immobilier. En particulier, en cas de gros bénéfices même sur une courte période, le risque de lourdes charges fiscales doit également être pris en considération. 4. Impact des saisons touristiques sur les prix et la demande Pendant les saisons touristiques (Golden Week ou vacances d’été), il y a une tendance à l’augmentation de la demande et des tarifs pour les propriétés Airbnb, en particulier dans les zones urbaines et autour des sites touristiques. Cependant, en basse saison, le risque de vacance augmente. En revanche, pour les biens en location longue durée, la variabilité saisonnière est faible, ce qui met l’accent sur la stabilité. 5. Compatibilité avec le profil des locataires selon le contexte culturel Au Japon, étant donné la concentration de la popularité parmi les voyageurs étrangers et les nomades numériques plutôt que chez les habitants locaux, l’impression générale est d’une orientation plus forte vers un séjour axé sur l’expérience culturelle, tandis que la sensibilisation aux problèmes de voisinage liée aux normes de vie en collectif, ancrées de longue date, persiste.

Les contrats de location au Japon : spécificités et implications

Types de baux au Japon et implications légales

Bail ordinaire est la forme de contrat de location la plus courante au Japon, avec une durée fixée généralement à plus d’un an (souvent deux ans). Une caractéristique de ce contrat est qu’il peut être renouvelé automatiquement ou par procédure après l’expiration du terme. Le locataire ne peut être sommé de quitter sans motif valable, garantissant un droit de résidence stable. En revanche, pour le propriétaire, les conditions de résiliation sont strictes, ce qui le rend inadapté pour une location temporaire. Des frais tels que les frais de renouvellement ou les pénalités peuvent survenir dans ce type de contrat. Bail à durée déterminée ne permet pas de renouvellement automatique à l’expiration d’une période prédéfinie, nécessitant la signature d’un nouveau contrat. Ce système, introduit en 2000, offre une flexibilité aux propriétaires immobiliers. En outre, ce format permet une utilisation à court terme et comporte des conditions spéciales pour la résiliation anticipée. Toutefois, les droits de continuité d’habitation du locataire sont limités dans ce format, ce qui nécessite une attention particulière.

Dépôt de garantie et problèmes de sous-location

Le dépôt de garantie (敷金) fonctionne comme une allocation pour les frais de réparation ou le loyer impayé et est généralement réglé lors du remboursement. En ce qui concerne la sous-location, la législation japonaise est devenue plus stricte pour répondre aux services de location à court terme tels qu’Airbnb. Il est interdit de sous-louer à un tiers sans permission, et le non-respect de cette règle constitue généralement un motif de résiliation immédiate du contrat.

Impact sur l’investissement immobilier et différences entre les villes

Par rapport au revenu stable à long terme offert par un bail ordinaire, le modèle de revenu de location à court terme via Airbnb, par exemple, présente un taux de retour élevé. Cependant, dans les grandes métropoles (Tokyo, Osaka), une forte demande, due à l’afflux touristique et à la croissance démographique, permet d’assurer une rentabilité satisfaisante même pour des modèles à court terme, alors que dans les villes de taille moyenne, il y a un défi d’équilibrer les risques liés à la fluctuation de la demande. Par ailleurs, des facteurs culturels propres au Japon (ex. : critères de choix de résidence) et la situation économique influencent également les caractéristiques du marché dans chaque région.

Facteurs culturels et économiques et considérations pratiques

Les modes de vie quotidiens spécifiques à la société japonaise (ex. : zones urbaines densément peuplées, vieillissement de la population) confèrent à la fois des attraits différents au bail ordinaire et au bail à durée déterminée. Même en période de récession ou de déclin des jeunes générations, une utilisation appropriée des deux types de baux peut contribuer à assurer la durabilité. Il est important d’envisager des mesures préventives, y compris les changements de politique dans les zones non définies.