Acheter un hôtel au Japon : checklist essentielle

Publié le 7 avril 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un hôtel dans le pays du Soleil Levant est une aventure fascinante, mais qui nécessite une préparation rigoureuse. Investir au Japon présente des défis uniques, alliant traditions culturelles profondément enracinées et un marché immobilier complexe mais prometteur. Dans cet article, nous vous proposons une checklist complète pour naviguer avec confiance dans ce processus. De la compréhension des aspects légaux à l’évaluation précise du marché local, chaque étape est cruciale pour optimiser votre investissement. Que vous soyez attiré par la beauté des paysages japonais ou la richesse de sa culture, suivre ces recommandations vous aidera à transformer une idée séduisante en une réalité prospère.

Aperçu du marché hôtelier au Japon

Situation actuelle et tendances sur le marché hôtelier au Japon

En 2025, le marché hôtelier japonais se redresse avec une vigueur surpassant le nombre de touristes étrangers visitant le pays en 2019, et la demande de voyages domestiques reste solide. Le taux d’occupation moyen des chambres (OCC) est de 76,9 %, le revenu par chambre disponible (RevPAR) s’élève à 11 536 yens, et le tarif journalier moyen (ADR) atteint 15 001 yens, enregistrant ainsi des niveaux élevés. Cette croissance est alimentée par l’augmentation de la demande de tourisme international, l’effet des événements, y compris l’Exposition universelle d’Osaka-Kansai, ce qui offre une perspective positive pour le marché dans son ensemble. Toutefois, des défis persistent tels que la hausse des coûts de construction, la pénurie de main-d’œuvre et les restrictions sur les nouvelles offres.

Fluctuations de la demande par région et par saison

La demande d’hébergement varie selon les régions et les saisons. Dans les zones urbaines comme Tokyo, Osaka et Kyoto, les taux d’occupation restent stables, alors que dans les régions locales, il y a des périodes creuses en dehors des saisons de pointe (comme celles des cerisiers en fleurs ou des feuilles d’automne). En particulier, de la mi-janvier jusqu’à février, de nombreuses installations connaissent une période creuse, bien que les stations thermales et de ski maintiennent une demande relativement élevée même durant cette période. De plus, l’accroissement des visites par les touristes étrangers atténue les fluctuations saisonnières dans certaines régions.

Types d’hôtels populaires et évolution des préférences des consommateurs

Le marché des hôtels de luxe continue de s’étendre, avec une demande croissante pour des designs intégrant la culture japonaise, une attention portée à la durabilité et des expériences de séjour haut de gamme. Les ryokans traditionnels s’efforcent également d’attirer une nouvelle clientèle en offrant des repas préparés avec des ingrédients locaux et en développant des programmes d’expériences uniques à la région. D’autre part, les hôtels capsules conservent une popularité constante en raison de leur aspect abordable et de leur efficacité. L’intérêt accru pour des expériences culturelles authentiques est notable, et des services multilingues sont également de plus en plus recherchés.

Impact des réglementations et perspectives d’investissement

Dans les principales villes, l’augmentation des prix du foncier, la hausse des coûts de construction, et les politiques de restriction sur les nouvelles offres devraient bénéficier aux établissements existants. Par ailleurs, après l’Exposition universelle d’Osaka, le développement de complexes intégrés est en cours. Le montant des investissements immobiliers atteint pratiquement des niveaux records, rehaussant l’attention sur le Japon à l’échelle nationale en tant que destination touristique. Cependant, l’inversion de l’effet de la dépréciation du yen pourrait susciter des inquiétudes quant à la rentabilité, nécessitant l’élaboration de stratégies pour assurer un avantage concurrentiel à moyen et long terme.

Étapes clés pour l’achat d’un hôtel au Japon

Étapes importantes dans l’achat d’un hôtel

1. Étude de marché et recherche de biens La première étape de l’achat d’un hôtel est une étude de marché appropriée et la recherche de biens. Il est important d’analyser la demande touristique de la zone cible et la situation concurrentielle, et d’évaluer le pouvoir d’attraction de l’établissement. Utilisez des portails en ligne, des agences immobilières ou des sites de mise en relation pour trouver le bien idéal. De plus, la sélection de l’emplacement basée sur le concept et l’étude de la zone de chalandise sont indispensables. En particulier au Japon, il est également nécessaire de vérifier le type de propriété foncière et immobilière et si l’établissement possède déjà l’autorisation d’exploitation. 2. Procédures légales et consultation d’experts Lors de l’achat d’un hôtel au Japon, il est essentiel de consulter un avocat bien informé en droit immobilier et en droit des hôtels pour s’assurer qu’il n’y a pas de problème légal. De plus, pour les investisseurs étrangers, il peut être nécessaire de créer une entreprise au Japon (société à responsabilité limitée, etc.) ou d’obtenir un statut de résident. Il est également important de procéder avec précaution à l’examen des contrats de transaction immobilière et aux formalités d’enregistrement. 3. Diligence raisonnable (évaluation financière et structurelle) Avant l’achat, il est essentiel de réaliser une diligence raisonnable détaillée sur les états financiers de l’exploitation de l’établissement cible, l’analyse de la rentabilité et la concordance avec les besoins du marché. En parallèle, des inspections par des experts pour vérifier l’absence de problèmes structurels du bâtiment sont également effectuées. Ce processus contribue à garantir une valeur d’investissement à long terme. 4. Financement et demande de prêt Dans le cadre du plan de financement, assurez-vous de couvrir une part de fonds propres (au moins 1/3 recommandé), puis poursuivez avec l’examen des prêts auprès d’organismes tels que la Banque japonaise pour la coopération internationale. Les résidents étrangers peuvent également obtenir des prêts, à condition d’avoir des compétences en langue japonaise et un plan de remboursement. La demande de subventions et aides financières est également une stratégie efficace pour réduire les coûts. 5. De la négociation du prix à la conclusion du contrat Dans la négociation de prix, la comparaison avec les prix du marché environnants est utile. Par la suite, rédigez et signez le contrat de vente dans des conditions équitables. La présence d’un avocat est recommandée à ce stade. Enfin, une fois la préparation de la transition du système de gestion – y compris les options de réemploi du personnel existant – terminée, un nouveau départ dans la gestion peut être pris.

Réussir la due diligence dans le secteur hôtelier japonais

Étapes clés de la due diligence dans l’industrie hôtelière japonaise

Pour réussir la due diligence dans l’industrie hôtelière au Japon, il est essentiel de saisir les points clés suivants. 1. Conformité aux réglementations spécifiques au Japon Il est indispensable de vérifier la faisabilité d’utilisation de la propriété en fonction de chaque zone d’utilisation, conformément à la loi sur l’aménagement du territoire et au code de la construction. Par exemple, les auberges et hôtels ne peuvent pas opérer dans les zones résidentielles de faible densité de type 1, et il est nécessaire de connaître à l’avance de telles restrictions d’utilisation. De plus, certaines municipalités peuvent avoir leurs propres règlements, qui doivent également être soigneusement vérifiés. 2. Compréhension des tendances du marché hôtelier et des pratiques culturelles L’augmentation du nombre de touristes étrangers visitant le Japon et la promotion de la consommation due à la dépréciation du yen élargissent les opportunités d’investissement sur le marché japonais. D’autre part, les hôtels de luxe restent limités, rendant importante une stratégie de marché compétitive. De plus, comprendre la culture unique de l’hospitalité japonaise et les coutumes locales, puis les intégrer dans les politiques de gestion, contribue à établir la confiance. 3. Évaluation des performances financières et analyse des contrats Une analyse détaillée des données financières (rentabilité, structure des coûts, etc.) du bien visé est réalisée pour évaluer sa santé et son potentiel futur. Parallèlement, il est important de vérifier le contenu des contrats avec les fournisseurs et les conditions d’emploi des employés, afin de s’assurer qu’il n’existe pas de clauses défavorables ou de risques potentiels. Un soutien par des experts est efficace à cet égard. 4. Inspection de la propriété et vérification des licences En plus de l’état physique des installations (propreté, sécurité), la conformité aux normes d’équipement anti-catastrophe est également examinée. Au Japon, l’obtention de permis d’exploitation peut prendre beaucoup de temps et d’efforts, il est donc important de s’assurer à l’avance que les licences pertinentes (telles que le permis d’exploitation hôtelière) sont appropriées et complètes.

Méthode pour surmonter la complexité avec la coopération des experts

Aborder les exigences légales et les éléments culturels uniques au Japon nécessite une collaboration clé avec des experts locaux tels que des avocats, des évaluateurs immobiliers et des agents administratifs. Les connaissances fournies par ces professionnels sont essentielles à chaque étape, de l’étude de marché à la conclusion des contrats. De plus, il convient de se concentrer sur une gestion transparente de la chaîne d’approvisionnement et sur des stratégies de sécurisation des talents.

Impact des statistiques touristiques sur l’immobilier hôtelier au Japon

Évolution du nombre de touristes arrivant au Japon et impact sur l’industrie hôtelière

Le nombre de touristes étrangers visitant le Japon a atteint environ 36,87 millions en 2024, établissant un nouveau record. Cette augmentation représente une hausse de 15,6 % par rapport à 2019, principalement attribuée à la dévaluation du yen et à l’assouplissement des mesures contre la pandémie de COVID-19. Les principaux marchés, notamment la Corée du Sud et les États-Unis, ont vu une augmentation significative du nombre de touristes, qui visitent non seulement les grandes zones métropolitaines mais aussi certaines régions comme Hokkaido et Okinawa.

Tendances statistiques actuelles et impact sur la demande immobilière hôtelière

En parallèle avec la reprise du nombre de visiteurs au Japon, le montant des investissements hôteliers dans le pays augmente également rapidement. On prévoit plus de 417 milliards de yens en 2024, ce qui est soutenu par la reprise de la demande des touristes étrangers entraînant une augmentation de la demande d’hébergement. De plus, des investissements dans les équipements visant à une plus grande valeur ajoutée se poursuivent, avec de nombreuses entreprises cherchant à améliorer leur compétitivité. Dans ce contexte, l’enthousiasme pour l’investissement immobilier est particulièrement élevé dans les zones urbaines et touristiques.

Impact régional et variations saisonnières

Dans les principales zones métropolitaines comme Tokyo et Osaka, les stratégies visant à attirer la demande touristique grâce à des infrastructures telles que des services multilingues et l’installation de magasins hors taxes ont réussi. En revanche, dans des régions comme Hokkaido (stations de ski) et Okinawa (stations balnéaires), les effets des stratégies touristiques exploitant les attraits spécifiques de chaque région sont apparents. Les variations saisonnières montrent un pic en hiver (Hokkaido) et en été (Okinawa).

Conseils pour les investisseurs

À partir de ces données statistiques, de nombreux investisseurs, tant nationaux qu’internationaux, se montrent intéressés par le secteur hôtelier. Non seulement la stratégie d’amélioration du taux d’occupation porte ses fruits, mais l’augmentation des prix unitaires réussit également, indiquant une tendance de croissance du marché global. À l’avenir, le passage à des infrastructures axées sur la durabilité et un développement décentralisé pourraient créer de nouvelles opportunités commerciales.