Achat Immobilier Étranger En Grèce: Guide Complet

Publié le 21 février 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

La Grèce, avec ses paysages pittoresques, son climat méditerranéen et son riche patrimoine culturel, attire de plus en plus d’investisseurs étrangers dans le secteur immobilier. Que vous rêviez d’une villa sur une île idyllique ou d’un pied-à-terre dans une ville historique, l’achat d’un bien en Grèce peut s’avérer être un investissement judicieux. Cependant, le processus d’acquisition immobilière pour les non-résidents comporte ses particularités. Cet article vous guidera à travers les étapes essentielles, de la réglementation aux aspects fiscaux, pour réaliser votre projet immobilier en toute sérénité.

Le marché immobilier grec : un eldorado pour les investisseurs étrangers

Le marché immobilier grec connaît un véritable essor depuis quelques années, attirant de nombreux investisseurs internationaux. Cette attractivité s’explique par plusieurs facteurs :

Des prix encore compétitifs : Malgré une hausse constante, l’immobilier grec reste plus abordable que dans d’autres destinations méditerranéennes prisées comme l’Espagne ou la France. Cette accessibilité offre un potentiel de plus-value intéressant à moyen et long terme.

Un cadre fiscal avantageux : La Grèce a mis en place des mesures incitatives pour attirer les investisseurs étrangers, notamment l’absence d’impôt sur la plus-value lors de la revente d’un bien immobilier.

Le programme Golden Visa : Ce dispositif permet aux investisseurs non-européens d’obtenir un permis de séjour en échange d’un investissement immobilier d’au moins 250 000 €. Ce permis offre la possibilité de circuler librement dans l’espace Schengen, ce qui en fait un atout majeur pour de nombreux acheteurs internationaux.

Un marché locatif dynamique : Avec un tourisme en pleine croissance, notamment dans les îles et les zones côtières, les propriétaires peuvent bénéficier de rendements locatifs attractifs, particulièrement pendant la haute saison.

Selon les dernières données disponibles, les prix de l’immobilier en Grèce ont augmenté de 7,5% en moyenne en 2024, avec des pics allant jusqu’à 12% dans certaines zones prisées comme Athènes ou les Cyclades. Cette tendance haussière devrait se poursuivre, alimentée par une demande soutenue et des perspectives économiques positives pour le pays.

Réglementation et obligations : naviguer dans les eaux grecques

Un cadre juridique ouvert aux investisseurs étrangers

Contrairement à certaines idées reçues, la Grèce accueille favorablement les investisseurs étrangers dans le secteur immobilier. Le cadre juridique grec n’impose pas de restrictions majeures aux non-résidents souhaitant acquérir un bien immobilier, à quelques exceptions près :

• Les zones frontalières et certaines îles sont soumises à des restrictions pour des raisons de sécurité nationale. L’achat dans ces zones nécessite une autorisation spéciale du ministère de la Défense.
• Les terrains agricoles sont soumis à des réglementations spécifiques visant à préserver leur usage.

Le processus d’achat pas à pas

1. Obtention d’un numéro fiscal grec (AFM) : C’est la première étape indispensable pour tout acheteur étranger. Ce numéro est nécessaire pour toutes les transactions financières en Grèce.

2. Ouverture d’un compte bancaire grec : Bien que non obligatoire, cela facilite grandement les transactions et le paiement des taxes locales.

3. Vérification du titre de propriété : Il est crucial de s’assurer que le bien est libre de toute charge ou litige. Cette vérification se fait auprès du bureau du cadastre local.

4. Signature d’un compromis de vente : Ce document préliminaire fixe les conditions de la vente et engage les deux parties.

5. Finalisation de l’acte de vente : La transaction est officialisée devant un notaire grec, qui rédige et enregistre l’acte de vente.

Le rôle clé du notaire

En Grèce, le notaire joue un rôle central dans le processus d’achat immobilier. Il est responsable de :

• Vérifier la légalité de la transaction
• Rédiger l’acte de vente
• S’assurer que toutes les taxes liées à la transaction sont payées
• Enregistrer la vente auprès des autorités compétentes

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat indépendant pour vous assister tout au long du processus, en plus du notaire, afin de protéger vos intérêts et de s’assurer que toutes les procédures sont correctement suivies.

La fiscalité immobilière en Grèce : un atout pour les investisseurs

La fiscalité immobilière grecque est généralement considérée comme avantageuse pour les investisseurs étrangers, contribuant à l’attractivité du marché. Voici les principaux aspects à connaître :

Taxes liées à l’acquisition

Taxe de transfert de propriété : Elle s’élève à 3,09% de la valeur du bien pour les biens existants. Pour les nouvelles constructions, la TVA de 24% s’applique à la place de cette taxe.

Frais de notaire : Ils représentent environ 1 à 2% du prix d’achat.

Frais d’enregistrement : Environ 0,5% de la valeur du bien.

Taxes récurrentes

Taxe foncière (ENFIA) : Cette taxe annuelle est calculée en fonction de la valeur du bien, de sa localisation et de ses caractéristiques. Son montant peut varier considérablement, mais elle a été significativement réduite ces dernières années pour stimuler le marché immobilier.

Taxe municipale : Généralement incluse dans la facture d’électricité, elle varie selon les municipalités.

Fiscalité des revenus locatifs

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu selon un barème progressif :

• 15% pour les revenus jusqu’à 12 000 €
• 35% pour les revenus entre 12 001 € et 35 000 €
• 45% au-delà de 35 000 €

Plus-value immobilière

Un avantage majeur pour les investisseurs : Depuis 2023, la Grèce a suspendu la taxe sur les plus-values immobilières jusqu’en 2025. Cette mesure, initialement temporaire, pourrait être prolongée, offrant ainsi un avantage significatif aux investisseurs.

Conventions fiscales

La Grèce a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition. Il est important de vérifier l’existence et les termes de telles conventions avec votre pays de résidence fiscale pour optimiser votre situation fiscale.

Documents requis : préparez votre dossier

Pour mener à bien votre projet d’achat immobilier en Grèce, vous devrez rassembler un certain nombre de documents. Une préparation minutieuse de votre dossier vous permettra d’éviter les retards et les complications. Voici la liste des documents essentiels :

Documents personnels

• Passeport valide : Une copie certifiée conforme sera nécessaire pour toutes les démarches administratives.
• Justificatif de domicile : Un document récent (moins de 3 mois) prouvant votre adresse actuelle.
• Numéro fiscal grec (AFM) : Obtenu auprès des autorités fiscales grecques, ce numéro est indispensable pour toute transaction immobilière.
• Relevés bancaires : Pour prouver votre capacité financière à réaliser l’achat.

Documents relatifs au bien immobilier

• Titre de propriété : Le vendeur doit fournir un titre de propriété clair et sans charge.
• Certificat d’urbanisme : Attestant de la conformité du bien aux règles d’urbanisme locales.
• Certificat énergétique : Obligatoire pour tous les biens mis en vente ou en location.
• Plans du bien : Plans détaillés et à jour du bien immobilier.
• Attestation d’absence d’hypothèque : Délivrée par le bureau des hypothèques local.

Documents spécifiques pour les acheteurs étrangers

• Autorisation d’achat : Nécessaire pour les zones frontalières et certaines îles, à obtenir auprès du ministère de la Défense.
• Déclaration d’origine des fonds : Pour les transactions importantes, les banques grecques peuvent demander une preuve de l’origine des fonds utilisés pour l’achat.

Documents pour le financement

Si vous optez pour un financement bancaire en Grèce :

• Justificatifs de revenus : Fiches de paie, déclarations fiscales, etc.
• Historique bancaire : Relevés bancaires des derniers mois.
• Attestation d’emploi ou documents relatifs à votre activité professionnelle.

Il est important de noter que tous les documents non grecs devront être traduits en grec par un traducteur assermenté et, dans certains cas, apostillés ou légalisés selon les accords internationaux en vigueur.

Acheter en tant qu’étranger : vos droits et opportunités

La Grèce offre un cadre juridique favorable aux investisseurs étrangers souhaitant acquérir des biens immobiliers. Contrairement à certains pays qui imposent des restrictions significatives aux acheteurs non-résidents, la Grèce a adopté une approche ouverte et accueillante. Voici ce que vous devez savoir sur vos droits et opportunités en tant qu’acheteur étranger :

Égalité des droits

Principe de non-discrimination : Les acheteurs étrangers bénéficient généralement des mêmes droits que les citoyens grecs en matière d’acquisition immobilière. Cette égalité de traitement s’applique tant aux ressortissants de l’Union européenne qu’aux non-européens.

Types de biens accessibles : Vous pouvez acheter pratiquement tous types de biens immobiliers : appartements, maisons, terrains constructibles, biens commerciaux. Les seules restrictions concernent principalement les zones frontalières et certaines îles pour des raisons de sécurité nationale.

Le programme Golden Visa

L’un des avantages les plus attractifs pour les investisseurs non-européens est le programme Golden Visa. Voici ses principaux atouts :

• Seuil d’investissement : Un investissement immobilier d’au moins 250 000 € vous rend éligible au programme.
• Permis de résidence : Vous obtenez un permis de résidence valable 5 ans et renouvelable.
• Liberté de circulation : Le permis vous permet de voyager librement dans l’espace Schengen.
• Inclusion familiale : Le permis s’étend à votre conjoint et vos enfants de moins de 21 ans.
• Pas d’obligation de résidence : Contrairement à d’autres pays, la Grèce n’impose pas de durée minimale de séjour pour maintenir le permis.

Opportunités d’investissement

Le marché immobilier grec offre diverses opportunités pour les investisseurs étrangers :

Marché locatif touristique : Avec plus de 30 millions de touristes par an, la Grèce offre un potentiel locatif saisonnier très attractif, particulièrement dans les îles et les zones côtières.

Rénovation urbaine : Les grandes villes comme Athènes et Thessalonique connaissent un renouveau urbain, offrant des opportunités d’investissement dans des quartiers en pleine transformation.

Développement durable : La Grèce encourage les projets immobiliers écologiques, offrant des opportunités dans le secteur de l’immobilier vert.

Considérations pratiques

Ouverture d’un compte bancaire : Bien que non obligatoire, l’ouverture d’un compte bancaire grec facilite grandement les transactions et la gestion de votre bien.

Gestion à distance : Si vous n’envisagez pas de résider en Grèce, il existe de nombreuses agences spécialisées dans la gestion locative et l’entretien de biens pour les propriétaires étrangers.

Réseau professionnel : Il est crucial de s’entourer de professionnels fiables : agent immobilier, avocat, notaire, et éventuellement un conseiller fiscal familier avec les enjeux internationaux.

L’achat d’un bien immobilier en Grèce représente une opportunité séduisante pour les investisseurs étrangers. Avec un marché en pleine croissance, des prix encore compétitifs et un cadre fiscal avantageux, la Grèce s’impose comme une destination de choix pour diversifier son portefeuille immobilier. Le programme Golden Visa ajoute une dimension stratégique pour les investisseurs non-européens, offrant non seulement un accès au marché immobilier mais aussi une porte d’entrée vers l’Europe.

Cependant, comme pour tout investissement international, il est crucial d’aborder ce projet avec une préparation minutieuse. La compréhension du cadre juridique et fiscal, la constitution d’un dossier solide et le recours à des professionnels locaux expérimentés sont autant d’éléments clés pour réussir votre acquisition.

La Grèce, avec son patrimoine millénaire, ses paysages à couper le souffle et son mode de vie méditerranéen, offre bien plus qu’un simple investissement financier. C’est l’opportunité de s’offrir un petit coin de paradis tout en réalisant un placement potentiellement lucratif.