Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Grèce, avec son riche patrimoine culturel et ses paysages méditerranéens enchanteurs, attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers étrangers. Que vous souhaitiez diversifier votre portefeuille, générer des revenus locatifs stables ou simplement profiter d’un pied-à-terre dans ce pays ensoleillé, la location à long terme en Grèce peut s’avérer une option intéressante. Cependant, comme tout investissement à l’étranger, il est crucial de bien comprendre les spécificités du marché local et les réglementations en vigueur.
Au cours des dernières années, le marché immobilier grec a connu une évolution significative. Selon les données de la Banque de Grèce, les prix de l’immobilier ont augmenté de manière constante depuis 2018, avec une hausse particulièrement marquée dans les grandes villes comme Athènes et Thessalonique. Cette tendance, combinée à l’attrait touristique du pays, crée un environnement propice à l’investissement locatif à long terme.
Toutefois, avant de se lancer dans l’aventure, il est essentiel de bien se préparer. Dans cet article, nous allons explorer les aspects clés de la location à long terme en Grèce, depuis la recherche du bien idéal jusqu’à la gestion quotidienne des relations avec les locataires. Que vous soyez un investisseur chevronné ou un novice dans l’immobilier international, ce guide vous fournira les informations essentielles pour réussir votre projet locatif en Grèce.
Trouver la perle rare : Sélectionner le bien idéal pour la location à long terme
La première étape cruciale pour réussir votre investissement locatif en Grèce est de choisir le bon bien immobilier. Ce choix influencera non seulement votre rentabilité, mais aussi la facilité avec laquelle vous pourrez gérer votre location à distance.
Localisation stratégique : En Grèce, comme partout ailleurs, l’emplacement est roi. Les zones urbaines comme Athènes et Thessalonique offrent un fort potentiel locatif, notamment pour les étudiants et les jeunes professionnels. Selon les données de Spitogatos, une plateforme immobilière grecque, le prix de location moyen au centre d’Athènes atteignait 14 euros par m² en 2025, tandis que des quartiers comme Moshato affichaient des tarifs autour de 13,5 euros par m². Ces chiffres témoignent de la vitalité du marché locatif dans les zones urbaines.
Typologie du bien : Les appartements de taille moyenne (70 à 95 m²) sont particulièrement prisés pour la location à long terme. Ils offrent un bon compromis entre confort et coût, attirant aussi bien les familles que les couples. Dans les zones touristiques, les propriétés avec piscine et barbecue sont très recherchées, même pour des locations à l’année.
État du bien : Optez pour un bien en bon état ou prêt à être loué. Les rénovations à distance peuvent s’avérer coûteuses et compliquées à gérer. Si vous choisissez un bien à rénover, assurez-vous d’avoir des contacts fiables sur place pour superviser les travaux.
Potentiel de valorisation : Considérez le potentiel d’appréciation de la valeur du bien à long terme. Les quartiers en développement ou bénéficiant de nouveaux projets d’infrastructure peuvent offrir de bonnes opportunités d’investissement.
Réglementation locale : Soyez attentif aux réglementations locales en matière de location. Certaines zones, notamment à Athènes, ont récemment introduit des restrictions sur les locations de courte durée, ce qui peut influencer votre stratégie d’investissement.
Bon à savoir :
Le marché locatif grec est dynamique, avec une forte demande dans les centres urbains. Privilégiez les biens de taille moyenne (70-95 m²) dans des quartiers bien desservis pour maximiser votre potentiel locatif.
Une fois votre bien sélectionné, il est crucial de comprendre le cadre légal qui régit la location à long terme en Grèce. La connaissance des lois et réglementations vous aidera à éviter les écueils juridiques et à établir une relation saine avec vos locataires.
Durée du bail : En Grèce, les contrats de location à long terme sont généralement conclus pour une durée de 3 ans minimum. Cette durée est considérée comme protectrice pour le locataire, lui assurant une certaine stabilité. Cependant, il est possible de négocier des durées plus longues si cela convient aux deux parties.
Dépôt de garantie : La loi grecque autorise les propriétaires à demander un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer. Ce dépôt doit être restitué au locataire à la fin du bail, sous réserve que le bien soit rendu dans l’état initial, hors usure normale.
Obligations du propriétaire : En tant que propriétaire, vous êtes responsable de l’entretien structurel du bien et des réparations majeures. Cela inclut les systèmes de plomberie, l’électricité, et le chauffage. Il est crucial de bien définir ces responsabilités dans le contrat de bail pour éviter tout malentendu ultérieur.
Droits du locataire : Les locataires en Grèce bénéficient d’une protection légale significative. Par exemple, ils ont le droit de résilier le bail avant terme avec un préavis de trois mois, sans pénalité, si des raisons importantes (comme un changement d’emploi) le justifient.
Enregistrement du bail : Depuis 2020, tous les contrats de location doivent être enregistrés électroniquement auprès de l’autorité fiscale grecque (AADE). Cette démarche est obligatoire et doit être effectuée dans les 30 jours suivant la signature du bail.
Fiscalité : Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt en Grèce. Le taux d’imposition varie en fonction du montant des revenus, allant de 15% à 45%. Il est vivement recommandé de consulter un expert fiscal local pour optimiser votre situation.
Bon à savoir :
La durée minimale légale d'un bail long terme en Grèce est de 3 ans. L'enregistrement du bail auprès des autorités fiscales est obligatoire dans les 30 jours suivant la signature.
L’art de fixer le juste prix : Déterminer un loyer compétitif et rentable
Fixer le bon loyer est un exercice délicat qui requiert une compréhension approfondie du marché local et une analyse minutieuse de votre bien. Un loyer trop élevé risque de dissuader les locataires potentiels, tandis qu’un loyer trop bas pourrait compromettre votre rentabilité.
Étude de marché : Commencez par une analyse approfondie des prix pratiqués dans le quartier pour des biens similaires. Les plateformes immobilières en ligne comme Spitogatos ou XE.gr peuvent vous donner un bon aperçu des tarifs locaux. Par exemple, en 2025, le loyer moyen à Athènes était d’environ 9,2 euros par m², soit le double de ce qu’il était en 2015.
Caractéristiques du bien : Évaluez objectivement les atouts de votre propriété. Un appartement rénové, bien équipé ou offrant une vue exceptionnelle peut justifier un loyer plus élevé. À l’inverse, un bien nécessitant des travaux ou situé dans un immeuble sans ascenseur pourrait nécessiter un ajustement à la baisse.
Saisonnalité : Dans certaines régions touristiques, les loyers peuvent varier significativement selon la saison. Si vous optez pour une location à l’année, vous devrez trouver un juste milieu attractif pour les locataires à long terme.
Charges et taxes : N’oubliez pas d’inclure dans votre calcul les charges de copropriété, les taxes foncières et l’impôt sur les revenus locatifs. Ces éléments impacteront votre rentabilité nette.
Flexibilité : Restez ouvert à l’ajustement de votre loyer en fonction de la demande. Un bien vacant pendant plusieurs mois peut justifier une révision à la baisse du loyer demandé.
Indexation : Prévoyez dans le contrat une clause d’indexation annuelle du loyer, généralement basée sur l’indice des prix à la consommation grec. Cela vous permettra d’ajuster le loyer à l’inflation sans avoir à renégocier chaque année.
- Utilisez des outils en ligne pour comparer les prix dans votre quartier
- Consultez des agents immobiliers locaux pour obtenir des avis d’experts
- Tenez compte de tous les coûts associés à la propriété pour calculer votre rentabilité
- Restez flexible et prêt à ajuster votre prix en fonction du marché
Bon à savoir :
En 2025, le loyer moyen à Athènes était d'environ 9,2 euros par m². Prévoyez une clause d'indexation annuelle dans votre contrat pour ajuster le loyer à l'inflation.
Le contrat de location : La clé d’une relation locative sereine
Un contrat de location bien rédigé est le fondement d’une relation locative harmonieuse et sans accroc. En Grèce, comme ailleurs, il est crucial de mettre en place un accord clair et complet qui protège à la fois vos intérêts et ceux de votre locataire.
- Identité des parties (propriétaire et locataire)
- Description détaillée du bien loué
- Durée du bail
- Montant du loyer et modalités de paiement
- Montant et conditions du dépôt de garantie
- Répartition des charges et des réparations
- Conditions de résiliation du bail
- Clause d’indexation du loyer
Langue du contrat : Bien que le grec soit la langue officielle, il est recommandé d’avoir une version bilingue du contrat (grec et anglais) pour faciliter la compréhension de toutes les parties. Assurez-vous que la version grecque prévaut légalement.
État des lieux : Un état des lieux détaillé doit être annexé au contrat. Ce document, signé par les deux parties, servira de référence en cas de litige sur l’état du bien à la fin du bail.
Clauses spécifiques : Selon la nature de votre bien, vous pouvez inclure des clauses spécifiques, par exemple concernant l’utilisation d’espaces communs, l’interdiction de sous-location, ou les règles concernant les animaux de compagnie.
Assurances : Précisez les obligations d’assurance du locataire. En Grèce, il est courant que le locataire souscrive une assurance habitation couvrant les risques locatifs.
Résiliation anticipée : Détaillez les conditions de résiliation anticipée du bail, tant pour le locataire que pour vous-même. La loi grecque accorde certains droits au locataire en matière de résiliation, assurez-vous que votre contrat est conforme à ces dispositions.
Validation juridique : Il est fortement recommandé de faire valider votre contrat par un avocat spécialisé en droit immobilier grec. Cela vous assurera que toutes les clauses sont conformes à la législation locale et protègent adéquatement vos intérêts.
Bon à savoir :
Un contrat de location bilingue (grec et anglais) facilite la compréhension pour toutes les parties. Faites valider votre contrat par un avocat spécialisé pour garantir sa conformité avec la loi grecque.
Gérer à distance : L’art de maintenir une relation locative positive
La gestion d’un bien locatif à distance peut sembler intimidante, mais avec les bonnes stratégies et outils, il est tout à fait possible de maintenir une relation positive avec vos locataires tout en assurant une gestion efficace de votre investissement.
Communication régulière : Établissez dès le début une communication claire et régulière avec vos locataires. Utilisez des outils comme WhatsApp, Skype ou Zoom pour des échanges rapides et des visioconférences si nécessaire. Une communication proactive peut prévenir de nombreux problèmes.
Représentant local : Envisagez de désigner un représentant local, qu’il s’agisse d’un ami de confiance, d’un membre de la famille ou d’un professionnel de l’immobilier. Cette personne pourra intervenir rapidement en cas de problème urgent et servir d’intermédiaire avec les artisans locaux.
Gestion professionnelle : Si votre budget le permet, faire appel à une agence de gestion locative peut grandement simplifier votre vie. Ces professionnels s’occupent de tous les aspects de la location, de la sélection des locataires à la gestion des réparations. Selon les données du secteur, les frais de gestion en Grèce varient généralement entre 8% et 12% du loyer mensuel.
Maintenance préventive : Planifiez des visites d’entretien régulières pour prévenir les problèmes majeurs. Cela peut inclure la vérification des systèmes de chauffage avant l’hiver ou l’inspection des toitures avant la saison des pluies.
Paiements en ligne : Mettez en place un système de paiement en ligne pour faciliter le versement des loyers. Les plateformes comme TransferWise (désormais Wise) ou PayPal peuvent être utiles pour les transferts internationaux.
Documentation numérique : Conservez tous les documents importants (contrat de bail, factures, correspondances) dans un cloud sécurisé. Cela vous permettra d’y accéder facilement en cas de besoin, où que vous soyez.
Respect de la culture locale : Familiarisez-vous avec les coutumes et les pratiques locales en matière de location. Par exemple, en Grèce, il est courant d’offrir un petit cadeau de bienvenue aux nouveaux locataires, comme une bouteille d’huile d’olive locale.
- Établissez un calendrier de communication régulière avec vos locataires
- Ayez un contact local de confiance pour les interventions urgentes
- Utilisez des outils numériques pour faciliter la gestion à distance
- Respectez les traditions locales pour renforcer la relation avec vos locataires
Bon à savoir :
Les frais de gestion locative en Grèce varient généralement entre 8% et 12% du loyer mensuel. Une gestion professionnelle peut grandement simplifier la location à distance.
La gestion d’un bien locatif en Grèce implique de se conformer à diverses obligations fiscales et légales. Une bonne compréhension de ces aspects est essentielle pour éviter les pénalités et optimiser votre investissement.
- Jusqu’à 12 000 € : 15%
- De 12 001 € à 35 000 € : 35%
- Au-delà de 35 000 € : 45%
Numéro fiscal grec : En tant que propriétaire étranger, vous devez obtenir un numéro d’identification fiscale grec (AFM). Ce numéro est indispensable pour toutes les transactions immobilières et fiscales en Grèce.
Taxe foncière (ENFIA) : Cette taxe annuelle est calculée en fonction de la valeur du bien, de sa localisation et de divers autres facteurs. Son montant peut varier considérablement, il est donc important de l’inclure dans vos calculs de rentabilité.
TVA sur les nouvelles constructions : Depuis 2020, une TVA de 24% s’applique sur les nouvelles constructions. Cependant, cette taxe peut être suspendue pour les trois premières années si le bien est utilisé comme résidence principale.
Déclaration des contrats de location : Tous les contrats de location doivent être déclarés électroniquement à l’autorité fiscale grecque (AADE) dans les 30 jours suivant leur signature. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des amendes.
Retenue à la source pour les non-résidents : Si vous n’êtes pas résident fiscal en Grèce, une retenue à la source de 15% peut être appliquée sur vos revenus locatifs. Vérifiez la convention fiscale entre la Grèce et votre pays de résidence pour éviter la double imposition.
Obligations en matière d’assurance : Bien que non obligatoire, il est fortement recommandé de souscrire une assurance propriétaire non occupant. Certaines copropriétés peuvent également exiger une assurance spécifique.
Certificat de performance énergétique : Depuis 2021, tous les biens mis en location doivent disposer d’un certificat de performance énergétique. Ce document doit être fourni au locataire avant la signature du bail.
Bon à savoir :
Les revenus locatifs en Grèce sont imposés selon un barème progressif allant de 15% à 45%. N'oubliez pas de déclarer votre contrat de location à l'AADE dans les 30 jours suivant sa signature pour éviter les pénalités.
Optimiser votre investissement : Stratégies pour maximiser votre rentabilité
Investir dans l’immobilier locatif en Grèce peut être une excellente opportunité, mais pour maximiser votre rentabilité, il est essentiel d’adopter une approche stratégique et réfléchie.
Cibler les zones à fort potentiel : Concentrez-vous sur les régions en plein essor. Par exemple, le centre d’Athènes a connu une forte appréciation ces dernières années, avec des prix de location atteignant 14 euros par m² en 2025. Les quartiers en développement peuvent offrir de bonnes opportunités d’investissement à des prix plus abordables.
Diversification du portefeuille : Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Envisagez d’investir dans différents types de biens ou dans différentes régions pour répartir les risques. Par exemple, combinez un appartement en centre-ville avec une maison de vacances dans une zone touristique.
Rénovations stratégiques : Des rénovations ciblées peuvent significativement augmenter la valeur locative de votre bien. Concentrez-vous sur les améliorations qui ont le plus d’impact, comme la modernisation de la cuisine ou de la salle de bain. Selon les experts du secteur, ces rénovations peuvent augmenter la valeur locative jusqu’à 20%.
Efficacité énergétique : Investir dans l’efficacité énergétique de votre bien peut non seulement attirer des locataires soucieux de l’environnement, mais aussi réduire les coûts d’exploitation à long terme. De plus, un bon certificat de performance énergétique peut justifier un loyer plus élevé.
Location saisonnière vs long terme : Évaluez soigneusement les avantages et les inconvénients de la location saisonnière par rapport à la location à long terme. Bien que la location saisonnière puisse générer des revenus plus élevés pendant la haute saison, elle implique également plus de gestion et des périodes potentielles d’inoccupation.
Optimisation fiscale : Consultez un expert fiscal pour explorer les possibilités d’optimisation fiscale légales. Par exemple, certaines dépenses liées à votre bien peuvent être déductibles de vos revenus locatifs.
Suivi du marché : Restez informé des tendances du marché immobilier grec. Les prix et les conditions peuvent évoluer rapidement, et une bonne connaissance du marché vous permettra de prendre des décisions éclairées.
Fidélisation des locataires : Un locataire satisfait et stable est un atout précieux. Envisagez d’offrir des incitations pour les baux à long terme ou pour les renouvellements de bail, comme un mois de loyer gratuit ou des améliorations mineures du logement.
- Ciblez les zones à fort potentiel de croissance
- Diversifiez votre portefeuille pour répartir les risques
- Investissez dans des rénovations stratégiques pour augmenter la valeur locative
- Optimisez la performance énergétique de votre bien
- Évaluez soigneusement les options de location saisonnière vs long terme
- Consultez un expert fiscal pour optimiser votre situation
Bon à savoir :
Des rénovations ciblées peuvent augmenter la valeur locative de votre bien jusqu'à 20%. Restez informé des tendances du marché pour prendre des décisions d'investissement éclairées.
La location à long terme en Grèce offre de belles opportunités pour les investisseurs avisés. En comprenant les spécificités du marché local, en respectant scrupuleusement les obligations légales et fiscales, et en adoptant une approche stratégique de la gestion de votre bien, vous pouvez créer un investissement rentable et durable. N’oubliez pas que chaque décision, de la sélection du bien à la fixation du loyer, en passant par la gestion quotidienne, joue un rôle crucial dans le succès de votre projet.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
