Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Grèce, avec ses paysages pittoresques et son riche patrimoine culturel, attire depuis longtemps les investisseurs immobiliers du monde entier. Mais au-delà de ses atouts touristiques, le pays hellénique offre également un cadre fiscal particulièrement avantageux pour les investisseurs étrangers. Dans cet article, nous allons explorer en détail les avantages fiscaux qui font de la Grèce une destination de choix pour l’investissement immobilier en 2025.
Une fiscalité locale attractive : Le secret bien gardé de l’Hellade
La Grèce a mis en place une série de mesures fiscales visant à stimuler l’investissement immobilier étranger. Ces initiatives ont transformé le pays en un véritable havre fiscal pour les investisseurs avisés.
Taux d’imposition compétitifs sur les revenus locatifs
Contrairement à de nombreux pays européens, la Grèce propose des taux d’imposition relativement bas sur les revenus locatifs. Les investisseurs étrangers sont soumis à un taux fixe de 15% sur leurs revenus locatifs, ce qui est nettement inférieur à la moyenne européenne. Cette mesure permet aux propriétaires de conserver une part plus importante de leurs revenus, augmentant ainsi la rentabilité de leurs investissements.
Exonérations fiscales pour la rénovation
Le gouvernement grec a mis en place des incitations fiscales pour encourager la rénovation des biens immobiliers. Les investisseurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent bénéficier d’une déduction fiscale allant jusqu’à 40% des coûts engagés. Cette mesure non seulement améliore la qualité du parc immobilier grec, mais offre également aux investisseurs une opportunité de valoriser leurs biens tout en réduisant leur charge fiscale.
Régime fiscal préférentiel pour les retraités étrangers
Dans le but d’attirer les retraités étrangers, la Grèce a instauré un régime fiscal préférentiel. Les retraités qui transfèrent leur résidence fiscale en Grèce peuvent bénéficier d’un taux d’imposition forfaitaire de 7% sur l’ensemble de leurs revenus étrangers pendant une période de 15 ans. Cette mesure est particulièrement attractive pour les investisseurs immobiliers qui envisagent de passer leur retraite en Grèce.
Bon à savoir :
La Grèce offre l'un des régimes fiscaux les plus avantageux d'Europe pour les investisseurs immobiliers étrangers, avec des taux d'imposition compétitifs et des incitations fiscales pour la rénovation.
Accords internationaux : La Grèce, carrefour de la fiscalité internationale
La Grèce a conclu de nombreux accords de non double imposition avec des pays du monde entier, renforçant ainsi son attrait pour les investisseurs internationaux.
Un réseau étendu d’accords fiscaux
La Grèce a signé des conventions fiscales avec plus de 50 pays, couvrant la plupart des grandes économies mondiales. Ces accords visent à éviter la double imposition et à prévenir l’évasion fiscale. Pour les investisseurs immobiliers, cela signifie une plus grande sécurité juridique et fiscale, ainsi qu’une réduction potentielle de la charge fiscale globale.
Avantages spécifiques pour les résidents de l’UE
Les résidents de l’Union européenne bénéficient d’avantages supplémentaires grâce aux directives fiscales de l’UE. Par exemple, les dividendes versés par une société grecque à une société mère basée dans l’UE peuvent être exonérés de retenue à la source sous certaines conditions. Cette mesure est particulièrement intéressante pour les investisseurs qui structurent leurs investissements immobiliers via des sociétés.
Transparence fiscale accrue
La Grèce a considérablement amélioré sa transparence fiscale ces dernières années, adhérant aux normes internationales en matière d’échange d’informations fiscales. Cette évolution rassure les investisseurs étrangers et facilite la conformité fiscale, tout en réduisant les risques de litiges fiscaux.
Bon à savoir :
Grâce à son vaste réseau d'accords fiscaux internationaux, la Grèce offre aux investisseurs étrangers une plateforme fiscale stable et avantageuse pour leurs investissements immobiliers.
Taxe foncière et taxe d’habitation : Un fardeau allégé pour les propriétaires
Les taxes foncières et d’habitation en Grèce sont relativement modérées comparées à d’autres pays européens, ce qui contribue à l’attractivité du marché immobilier grec.
Une taxe foncière compétitive
La taxe foncière en Grèce, connue sous le nom d’ENFIA (Unified Property Tax), a été considérablement réduite ces dernières années. En 2025, le gouvernement grec a annoncé une nouvelle baisse de cette taxe, la rendant encore plus avantageuse pour les propriétaires. Le calcul de l’ENFIA est basé sur plusieurs facteurs, dont la valeur du bien, sa localisation et son usage. En moyenne, les propriétaires paient entre 2 et 13 euros par mètre carré, ce qui est nettement inférieur aux taux pratiqués dans de nombreux pays européens.
Exonérations et réductions pour certains biens
Le système fiscal grec prévoit des exonérations et des réductions de taxe foncière pour certains types de biens. Par exemple, les propriétés situées dans des zones à faible densité de population ou sur des îles de moins de 3100 habitants bénéficient d’une réduction de 50% de l’ENFIA. De même, les biens immobiliers utilisés pour des activités touristiques ou agricoles peuvent bénéficier d’allègements fiscaux.
Absence de taxe d’habitation
Contrairement à de nombreux pays européens, la Grèce n’impose pas de taxe d’habitation distincte. Cette absence représente une économie significative pour les propriétaires et les locataires, rendant l’investissement immobilier en Grèce encore plus attractif.
Bon à savoir :
La taxe foncière en Grèce est non seulement compétitive, mais elle a également été réduite ces dernières années. L'absence de taxe d'habitation constitue un avantage supplémentaire pour les investisseurs immobiliers.
La Grèce face à ses concurrents : Un eldorado fiscal méditerranéen
Lorsqu’on compare la fiscalité immobilière grecque à celle d’autres destinations populaires pour l’investissement immobilier, la Grèce se démarque nettement.
Grèce vs Espagne : L’avantage hellénique
Bien que l’Espagne soit une destination prisée pour l’investissement immobilier, la Grèce offre des avantages fiscaux plus importants. En Espagne, les revenus locatifs sont imposés au taux progressif de l’impôt sur le revenu, qui peut atteindre 45% pour les tranches les plus élevées. En comparaison, le taux fixe de 15% en Grèce est nettement plus avantageux. De plus, la taxe foncière espagnole (IBI) est généralement plus élevée que l’ENFIA grecque.
Grèce vs Portugal : Une concurrence serrée
Le Portugal, avec son régime fiscal des résidents non habituels, est souvent considéré comme un paradis fiscal pour les investisseurs immobiliers. Cependant, la Grèce rivalise désormais sérieusement avec son voisin ibérique. Alors que le Portugal impose un taux fixe de 28% sur les revenus locatifs (sauf pour les résidents non habituels qui bénéficient d’un taux de 10%), le taux de 15% en Grèce reste plus attractif. De plus, les récentes réductions de l’ENFIA rendent la taxe foncière grecque plus compétitive que son équivalent portugais (IMI).
Grèce vs Italie : L’atout méditerranéen
L’Italie, autre destination méditerranéenne populaire, impose les revenus locatifs à un taux qui peut atteindre 43% pour les tranches les plus élevées. De plus, la taxe foncière italienne (IMU) est généralement plus élevée que l’ENFIA grecque. La Grèce se positionne donc comme une alternative fiscalement plus avantageuse pour les investisseurs immobiliers en Méditerranée.
Bon à savoir :
Comparée à ses principaux concurrents méditerranéens, la Grèce offre l'un des régimes fiscaux les plus avantageux pour l'investissement immobilier, combinant des taux d'imposition bas sur les revenus locatifs et une taxe foncière compétitive.
Stratégies d’optimisation fiscale pour les investisseurs avisés
Pour tirer pleinement parti des avantages fiscaux offerts par la Grèce, les investisseurs immobiliers peuvent mettre en œuvre plusieurs stratégies d’optimisation.
Structuration de l’investissement
Le choix de la structure d’investissement peut avoir un impact significatif sur la fiscalité. Pour les investissements importants, la création d’une société grecque peut offrir des avantages fiscaux supplémentaires, notamment en termes de déductibilité des charges et de planification successorale. Il est crucial de consulter un expert fiscal pour déterminer la structure la plus adaptée à chaque situation.
Planification de la résidence fiscale
Pour les investisseurs qui envisagent de passer une partie significative de leur temps en Grèce, l’obtention du statut de résident fiscal peut ouvrir droit à des avantages fiscaux supplémentaires. Le régime fiscal préférentiel pour les retraités étrangers, mentionné précédemment, en est un excellent exemple.
Optimisation des revenus locatifs
La gestion active des revenus locatifs peut permettre de maximiser les avantages fiscaux. Par exemple, en alternant entre location longue durée et location saisonnière, il est possible d’optimiser le rendement tout en bénéficiant de différents régimes fiscaux.
Investissement dans la rénovation
Compte tenu des incitations fiscales pour la rénovation, investir dans l’amélioration des biens peut non seulement augmenter leur valeur locative, mais aussi générer des économies fiscales substantielles.
Bon à savoir :
Une stratégie fiscale bien pensée, combinant le choix judicieux de la structure d'investissement, la planification de la résidence fiscale et l'optimisation des revenus locatifs, peut considérablement améliorer la rentabilité des investissements immobiliers en Grèce.
Perspectives d’avenir : La Grèce, un eldorado fiscal durable ?
Alors que la Grèce continue d’attirer les investisseurs immobiliers grâce à son régime fiscal avantageux, il est légitime de s’interroger sur la pérennité de ces avantages.
Stabilité politique et engagement gouvernemental
Le gouvernement grec a clairement exprimé son intention de maintenir un environnement fiscal attractif pour les investisseurs étrangers. Cette volonté politique, combinée à une stabilité croissante du pays, laisse présager un maintien des avantages fiscaux actuels à moyen terme.
Évolution du marché immobilier grec
Le marché immobilier grec connaît une croissance soutenue, avec une augmentation des prix de l’immobilier de 6.7% prévue d’ici juin 2025. Cette tendance positive renforce l’attractivité du pays pour les investisseurs et pourrait inciter le gouvernement à maintenir, voire à améliorer, les incitations fiscales existantes.
Contexte économique européen
Dans un contexte de concurrence fiscale accrue entre les pays européens pour attirer les investissements, la Grèce pourrait être amenée à ajuster sa politique fiscale. Cependant, sa position géographique unique et son potentiel touristique lui confèrent des atouts durables qui vont au-delà des seuls avantages fiscaux.
Bon à savoir :
Bien que l'avenir soit toujours incertain, les tendances actuelles et l'engagement du gouvernement grec suggèrent que le pays restera une destination fiscalement attractive pour les investisseurs immobiliers dans les années à venir.
Conclusion : La Grèce, un choix judicieux pour l’investissement immobilier
La Grèce se positionne comme une destination de premier choix pour les investisseurs immobiliers en quête d’optimisation fiscale. Avec ses taux d’imposition compétitifs sur les revenus locatifs, ses incitations fiscales pour la rénovation, et sa taxe foncière modérée, le pays offre un environnement fiscal particulièrement favorable.
La combinaison de ces avantages fiscaux avec la beauté naturelle du pays, son riche patrimoine culturel et son marché immobilier en croissance fait de la Grèce une option particulièrement attrayante pour les investisseurs internationaux. Que ce soit pour un investissement locatif, une résidence secondaire ou un projet de retraite, la Grèce offre des opportunités uniques.
Cependant, comme pour tout investissement international, il est crucial de bien se renseigner et de s’entourer d’experts locaux pour naviguer dans les subtilités du système fiscal grec et maximiser les avantages offerts.
Vous êtes intéressé par l'investissement immobilier en Grèce et souhaitez bénéficier de son régime fiscal avantageux ? En tant qu'expert en immobilier international, je peux vous guider à travers les complexités du marché grec et vous aider à optimiser votre stratégie d'investissement. N'hésitez pas à me contacter pour une consultation personnalisée et découvrez comment tirer le meilleur parti des opportunités offertes par ce joyau méditerranéen.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
