Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier français est réputé pour sa stabilité et son attractivité, attirant de nombreux investisseurs nationaux et internationaux. Cependant, il est encadré par un ensemble complexe de lois et de réglementations qui évoluent régulièrement. En 2025, plusieurs changements majeurs ont été apportés à la législation immobilière française, modifiant sensiblement le paysage pour les propriétaires et les investisseurs. Cet article vous propose un tour d’horizon des principales dispositions à connaître pour naviguer sereinement dans l’immobilier français.
La France, un pays ouvert aux investisseurs étrangers
La France demeure l’une des destinations les plus prisées pour l’investissement immobilier international. Les étrangers, qu’ils soient ressortissants de l’Union européenne ou de pays tiers, bénéficient des mêmes droits que les Français en matière d’acquisition immobilière. Cette ouverture du marché français aux investisseurs étrangers est un atout majeur pour l’attractivité du pays.
Toutefois, il convient de noter quelques particularités :
- Les non-résidents peuvent acheter librement des biens immobiliers en France, que ce soit pour un usage personnel ou locatif.
- Aucune autorisation spéciale n’est requise pour les étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier en France.
- Les transactions immobilières impliquant des non-résidents sont soumises à des obligations déclaratives spécifiques auprès de l’administration fiscale française.
Cette ouverture du marché immobilier français aux investisseurs étrangers contribue à la dynamique du secteur et à la diversité des profils d’acheteurs. Cependant, il est crucial pour les investisseurs étrangers de bien comprendre les spécificités du cadre légal et fiscal français avant de se lancer dans une acquisition.
Bon à savoir :
Les étrangers non-résidents peuvent obtenir un prêt immobilier auprès des banques françaises, mais les conditions peuvent être plus strictes que pour les résidents français. Il est recommandé de consulter un courtier spécialisé dans les prêts aux non-résidents pour optimiser ses chances d'obtenir un financement.
Le cadre juridique de l’immobilier français : entre protection et régulation
Le droit immobilier français est réputé pour sa complexité et son caractère protecteur, tant pour les propriétaires que pour les locataires. En 2025, plusieurs lois structurantes continuent de façonner le paysage immobilier :
1. La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové)
Adoptée en 2014 et régulièrement mise à jour, cette loi vise à réguler les rapports locatifs et à encadrer les loyers dans les zones tendues. En 2025, son application a été étendue à de nouvelles agglomérations, renforçant ainsi la protection des locataires.
2. La loi Climat et Résilience
Cette loi, entrée en vigueur en 2021, a des implications majeures sur le marché immobilier en 2025. Elle impose des normes de performance énergétique strictes pour les logements, avec l’interdiction progressive de la location des « passoires thermiques ». À partir de 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location.
3. La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain)
Cette loi, qui impose un quota de logements sociaux dans certaines communes, a été renforcée en 2025. Les villes ne respectant pas ces quotas s’exposent désormais à des sanctions financières plus lourdes, ce qui peut influencer les politiques locales d’urbanisme et, par conséquent, le marché immobilier local.
4. La loi Lagleize
Adoptée en 2024 et applicable à partir de 2025, cette loi introduit un nouveau concept de propriété en dissociant le foncier du bâti. Elle permet aux acheteurs d’acquérir uniquement le bâti tout en louant le terrain à la commune pour une durée maximale de 99 ans. Cette mesure vise à réduire le coût d’acquisition des logements dans les zones tendues.
Ces lois, parmi d’autres, forment un cadre juridique complexe mais protecteur pour les acteurs du marché immobilier français. Elles visent à garantir un équilibre entre les droits des propriétaires et ceux des locataires, tout en promouvant un parc immobilier plus durable et accessible.
Bon à savoir :
La loi Climat et Résilience impose également de nouvelles obligations en matière de rénovation énergétique. Les propriétaires de logements énergivores doivent planifier et réaliser des travaux de rénovation selon un calendrier précis, sous peine de voir leur bien interdit à la location.
La fiscalité immobilière française : un système en évolution
La fiscalité immobilière en France est un domaine complexe qui a connu de nombreuses évolutions ces dernières années. En 2025, plusieurs dispositions fiscales impactent directement les propriétaires et investisseurs immobiliers :
1. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Introduit en remplacement de l’ISF en 2018, l’IFI continue de s’appliquer en 2025 aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros. Le barème progressif reste inchangé, avec des taux allant de 0,5% à 1,5%. Toutefois, la loi de finances 2025 a introduit un nouveau plafonnement qui limite le montant total d’IFI et d’impôt sur le revenu à 75% des revenus du contribuable.
2. La taxe foncière
En 2025, la réforme de la taxe foncière, entamée en 2021, est pleinement effective. Les bases locatives ont été réévaluées, ce qui a entraîné une augmentation significative de cet impôt dans de nombreuses communes. Par ailleurs, les collectivités locales ont désormais plus de latitude pour moduler les taux, ce qui peut créer des disparités importantes entre les territoires.
3. Les plus-values immobilières
Le régime d’imposition des plus-values immobilières a été modifié par la loi de finances 2025. L’abattement pour durée de détention a été revu à la baisse, ce qui augmente la fiscalité sur les ventes de biens détenus depuis longtemps. Par exemple, l’exonération totale n’intervient désormais qu’après 30 ans de détention, contre 22 ans auparavant.
4. Le dispositif Pinel
Bien que toujours en vigueur en 2025, le dispositif Pinel a été progressivement réduit. Les taux de réduction d’impôt ont été abaissés et les conditions d’éligibilité durcies, notamment en termes de performance énergétique des logements. Ce dispositif reste néanmoins un outil d’incitation fiscale pour l’investissement locatif dans le neuf.
5. La TVA sur les travaux de rénovation énergétique
Dans le cadre de la politique de transition écologique, la loi de finances 2025 a étendu le taux réduit de TVA à 5,5% à un plus grand nombre de travaux de rénovation énergétique. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leurs biens.
Ces évolutions fiscales témoignent de la volonté des pouvoirs publics de réguler le marché immobilier tout en encourageant certains comportements, notamment en matière de rénovation énergétique et d’investissement locatif. Il est crucial pour les propriétaires et investisseurs de bien comprendre ces mécanismes fiscaux pour optimiser leur stratégie patrimoniale.
Bon à savoir :
Les non-résidents sont soumis à une fiscalité spécifique sur leurs revenus immobiliers en France. Depuis 2025, le taux minimum d'imposition des revenus locatifs pour les non-résidents a été aligné sur celui des résidents, ce qui peut représenter une opportunité pour certains investisseurs étrangers.
Les droits et obligations des propriétaires : un équilibre subtil
En France, les droits des propriétaires sont garantis par la Constitution, mais ils sont également encadrés par de nombreuses obligations légales. En 2025, cet équilibre entre droits et devoirs reste au cœur de la législation immobilière :
1. Le droit de propriété
Le droit de propriété reste un droit fondamental en France. Les propriétaires ont le droit d’user, de jouir et de disposer de leurs biens immobiliers comme ils l’entendent, dans les limites fixées par la loi. Cependant, ce droit peut être limité par l’intérêt général, comme c’est le cas avec les règles d’urbanisme ou les servitudes d’utilité publique.
2. Le droit de louer
Les propriétaires ont le droit de mettre leur bien en location, mais ce droit est encadré par de nombreuses règles, notamment en matière de bail, de loyer et de charges. En 2025, les restrictions sur la location des logements énergivores (classés F et G) sont pleinement entrées en vigueur, limitant ainsi le droit de louer pour certains propriétaires.
3. Les obligations en matière de sécurité et de salubrité
Les propriétaires ont l’obligation de maintenir leur bien en bon état et de garantir la sécurité et la salubrité du logement. En 2025, ces obligations ont été renforcées, notamment en matière de prévention des risques (amiante, plomb, etc.) et de performance énergétique.
4. Les obligations en matière de copropriété
Pour les propriétaires en copropriété, la loi impose des obligations spécifiques, notamment la participation aux charges communes et le respect du règlement de copropriété. La loi ELAN de 2018, dont les effets se font pleinement sentir en 2025, a renforcé les pouvoirs du syndic et facilité la prise de décision pour les travaux d’amélioration.
5. Le droit de préemption
Le droit de préemption urbain, qui permet aux collectivités locales d’acquérir en priorité un bien mis en vente, reste en vigueur en 2025. Cependant, la loi de finances 2025 a introduit de nouvelles exceptions à ce droit, notamment pour faciliter certaines transmissions familiales.
Ces droits et obligations dessinent un cadre complexe mais équilibré, visant à protéger à la fois les intérêts des propriétaires et ceux de la collectivité. Il est essentiel pour tout propriétaire ou futur propriétaire de bien comprendre ces règles pour exercer pleinement ses droits tout en respectant ses obligations légales.
Bon à savoir :
En 2025, une nouvelle loi a renforcé les sanctions contre les propriétaires indélicats, notamment en cas de mise en location de logements insalubres ou de non-respect des normes de sécurité. Les amendes peuvent désormais atteindre jusqu'à 100 000 euros dans les cas les plus graves.
Les évolutions réglementaires récentes : vers un immobilier plus durable et accessible
Le paysage réglementaire de l’immobilier français est en constante évolution. En 2025, plusieurs changements majeurs ont été introduits, reflétant les priorités politiques en matière de logement, d’environnement et d’aménagement du territoire :
1. Renforcement des normes énergétiques
La loi Climat et Résilience a introduit un calendrier strict pour l’élimination progressive des « passoires thermiques ». En 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location, et cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028. Cette mesure incite fortement les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
2. Nouvelle réglementation sur les locations courte durée
Face à la prolifération des locations de type Airbnb, une nouvelle loi adoptée fin 2024 a durci les conditions de location courte durée dans les zones tendues. Les propriétaires sont désormais limités à 90 jours de location par an (contre 120 auparavant) et doivent obtenir une autorisation spécifique de leur copropriété.
3. Réforme du droit de la copropriété
La loi ELAN, dont les effets se font pleinement sentir en 2025, a simplifié la prise de décision en copropriété. Les majorités requises pour certains travaux, notamment ceux liés à la rénovation énergétique, ont été abaissées, facilitant ainsi la mise en œuvre de projets d’amélioration.
4. Encadrement des loyers étendu
L’encadrement des loyers, expérimenté dans plusieurs grandes villes, a été étendu à de nouvelles agglomérations en 2025. Cette mesure vise à limiter la hausse des loyers dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu.
5. Nouveau dispositif d’aide à l’accession à la propriété
En remplacement du PTZ (Prêt à Taux Zéro), un nouveau dispositif d’aide à l’accession à la propriété a été mis en place en 2025. Ce dispositif, plus ciblé, favorise l’acquisition de logements performants sur le plan énergétique et est modulé en fonction des revenus des acquéreurs.
6. Réforme de la fiscalité des meublés de tourisme
La loi de finances 2025 a introduit une nouvelle fiscalité pour les meublés de tourisme, visant à réduire l’avantage fiscal dont bénéficiaient ces locations par rapport aux locations nues. Cette mesure vise à rééquilibrer le marché locatif dans les zones touristiques.
Ces évolutions réglementaires témoignent d’une volonté politique forte de transformer le parc immobilier français pour le rendre plus durable, plus accessible et mieux adapté aux enjeux contemporains. Elles imposent de nouvelles contraintes aux propriétaires et investisseurs, mais ouvrent également de nouvelles opportunités pour ceux qui sauront s’adapter à ce nouveau contexte.
Bon à savoir :
La loi de finances 2025 a introduit un nouveau crédit d'impôt pour les propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique globale. Ce dispositif, plus avantageux que les précédents, peut couvrir jusqu'à 40% du coût des travaux, sous certaines conditions.
L’immobilier en France en 2025 est caractérisé par un cadre juridique et fiscal complexe mais en constante évolution. Les récentes réformes témoignent d’une volonté de moderniser le parc immobilier, de le rendre plus accessible et plus respectueux de l’environnement. Pour les propriétaires et les investisseurs, ces changements représentent à la fois des défis et des opportunités.
La clé du succès dans ce nouveau paysage immobilier réside dans une bonne compréhension des règles en vigueur et une anticipation des évolutions à venir. Il est plus que jamais nécessaire de s’informer régulièrement et de s’entourer de professionnels compétents pour naviguer dans cet environnement complexe.
Malgré ces défis, le marché immobilier français reste attractif, tant pour les résidents que pour les investisseurs étrangers. Sa stabilité, la qualité de son parc immobilier et les perspectives de valorisation à long terme en font une destination de choix pour l’investissement immobilier.
Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier en France ou si vous êtes déjà propriétaire et souhaitez optimiser votre patrimoine immobilier, n'hésitez pas à me contacter. Mon expertise en immobilier international me permet de vous accompagner dans vos projets, en tenant compte des spécificités du marché français et de votre situation personnelle. Ensemble, nous pourrons élaborer une stratégie sur mesure pour tirer le meilleur parti des opportunités offertes par le marché immobilier français en 2025.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
