Marché Des Résidences Secondaires à Bali En Indonésie

Publié le 21 février 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Bali, l’île des dieux, est devenue ces dernières années une destination de choix pour les investisseurs immobiliers du monde entier. Avec ses plages de sable fin, sa culture riche et son atmosphère relaxante, l’île indonésienne attire de plus en plus de propriétaires de résidences secondaires. Que vous recherchiez un havre de paix pour vos vacances ou une opportunité d’investissement lucrative, Bali offre un potentiel unique sur le marché des résidences secondaires. Dans cet article, nous explorerons les raisons d’investir à Bali, les meilleurs endroits pour acheter, les stratégies d’investissement gagnantes et les rendements locatifs attractifs que vous pouvez espérer.

Pourquoi Bali est le nouvel eldorado des résidences secondaires

Bali s’est imposée comme une destination de premier plan pour les résidences secondaires, et ce n’est pas un hasard. L’île offre un cocktail unique d’atouts qui en font un investissement particulièrement attrayant :

Un cadre de vie exceptionnel : Bali séduit par sa beauté naturelle époustouflante, entre plages paradisiaques, rizières en terrasses et volcans majestueux. Le climat tropical permet de profiter de l’île toute l’année, tandis que la culture balinaise authentique et l’accueil chaleureux des habitants ajoutent au charme de l’endroit.

Un marché immobilier dynamique : Selon les données de Colliers International, le marché immobilier de Bali a connu une croissance constante ces dernières années, avec une augmentation moyenne des prix de 5 à 10% par an. Cette tendance devrait se poursuivre, offrant de belles perspectives de plus-value à long terme.

Des prix encore attractifs : Malgré la hausse des prix, Bali reste une destination abordable comparée à d’autres destinations de luxe. Il est possible d’acquérir une villa avec piscine à partir de 200 000 euros, un investissement difficilement envisageable dans de nombreuses autres destinations prisées.

Un fort potentiel locatif : Avec plus de 6 millions de visiteurs par an avant la pandémie et une reprise rapide du tourisme, Bali offre d’excellentes opportunités de location saisonnière. Les taux d’occupation élevés et les tarifs compétitifs permettent de générer des revenus locatifs intéressants.

Un cadre fiscal avantageux : L’Indonésie a mis en place des mesures incitatives pour attirer les investisseurs étrangers, notamment des exonérations fiscales sur les plus-values immobilières après une période de détention de 5 ans.

Les hotspots immobiliers de Bali : où investir pour maximiser son potentiel

Bali offre une grande diversité de zones d’investissement, chacune avec ses propres caractéristiques et avantages. Voici les régions les plus prometteuses pour l’achat d’une résidence secondaire :

Seminyak : Ce quartier branché de la côte sud-ouest est réputé pour ses plages, ses restaurants haut de gamme et sa vie nocturne animée. Les villas de luxe y sont particulièrement recherchées, avec des prix au mètre carré parmi les plus élevés de l’île. Idéal pour ceux qui recherchent un investissement premium avec un fort potentiel locatif.

Canggu : Anciennement un village de pêcheurs, Canggu s’est transformé en un hotspot pour les digital nomads et les surfeurs. La demande pour des villas modernes et des complexes résidentiels y est en forte hausse, offrant de belles opportunités d’investissement à des prix encore raisonnables.

Ubud : Situé au cœur de l’île, Ubud est le centre culturel et artistique de Bali. Les résidences secondaires dans cette région attirent ceux qui recherchent une immersion dans la nature et la culture balinaise. Les villas avec vue sur les rizières sont particulièrement prisées.

Uluwatu : Cette région du sud de Bali, connue pour ses falaises spectaculaires et ses plages de surf, connaît un développement rapide. Les projets immobiliers de luxe s’y multiplient, attirant une clientèle haut de gamme à la recherche d’exclusivité et de tranquillité.

Sanur : Cette station balnéaire familiale offre un cadre plus paisible que les zones plus touristiques de l’ouest. Les résidences secondaires y sont populaires auprès des retraités et des familles, avec un bon équilibre entre calme et proximité des commodités.

Selon une étude de Knight Frank, les prix des villas de luxe à Bali ont augmenté en moyenne de 7% par an entre 2015 et 2020, avec des pics à 15% dans certaines zones comme Canggu. Ces chiffres témoignent du potentiel de valorisation à long terme des investissements immobiliers sur l’île.

Les clés d’un investissement réussi à Bali

Investir dans une résidence secondaire à Bali peut être une expérience enrichissante, mais il convient de suivre certaines règles pour maximiser ses chances de succès :

Comprendre le cadre juridique : Les étrangers ne peuvent pas posséder directement des biens immobiliers à Bali. Il existe cependant plusieurs options pour contourner cette restriction :

• Le bail à long terme (Hak Sewa) : Il permet de louer un bien pour une durée de 25 à 50 ans, renouvelable.
• La création d’une société indonésienne (PT PMA) : Cette structure permet d’acquérir des biens en pleine propriété.
• Le nominee agreement : Un accord avec un citoyen indonésien qui détient le titre de propriété en votre nom (à utiliser avec précaution).

Travailler avec des professionnels locaux : Il est essentiel de s’entourer d’experts connaissant bien le marché balinais : agent immobilier, avocat, notaire. Ils vous guideront dans les démarches administratives et vous aideront à éviter les pièges courants.

Effectuer une due diligence approfondie : Avant tout achat, vérifiez soigneusement le titre de propriété, les permis de construire et l’absence de litiges sur le bien. Les problèmes de titres de propriété sont fréquents à Bali et peuvent causer de sérieux ennuis aux investisseurs mal informés.

Penser à la gestion locative : Si vous envisagez de louer votre bien, prévoyez une stratégie de gestion efficace. De nombreuses agences spécialisées proposent des services de gestion locative à Bali, permettant de maximiser les revenus tout en minimisant les tracas.

Anticiper les coûts cachés : N’oubliez pas d’inclure dans votre budget les frais de transaction (environ 10-12% du prix d’achat), les taxes foncières annuelles et les coûts d’entretien, qui peuvent être significatifs dans un climat tropical.

Selon une enquête menée par Bali Property Trends, 78% des propriétaires étrangers de résidences secondaires à Bali se déclarent satisfaits de leur investissement, citant la qualité de vie et le potentiel de rendement comme principaux avantages.

Rentabilité locative : des chiffres qui donnent le sourire

L’un des principaux attraits de l’investissement dans une résidence secondaire à Bali réside dans son potentiel de rentabilité locative. Voici quelques exemples concrets pour illustrer les rendements que vous pouvez espérer :

Villa de luxe à Seminyak : Une villa de 3 chambres avec piscine privée, d’une valeur de 500 000 euros, peut générer un revenu locatif annuel de 50 000 à 60 000 euros, soit un rendement brut de 10 à 12%. Les taux d’occupation dans cette zone prisée peuvent atteindre 70 à 80% sur l’année.

Appartement moderne à Canggu : Un appartement de 2 chambres dans un complexe avec piscine commune, acheté pour 200 000 euros, peut rapporter entre 18 000 et 22 000 euros par an, pour un rendement brut de 9 à 11%. La demande croissante dans cette zone en plein essor assure des taux d’occupation élevés.

Maison traditionnelle à Ubud : Une maison balinaise rénovée de 2 chambres, acquise pour 250 000 euros, peut générer un revenu locatif de 20 000 à 25 000 euros par an, soit un rendement brut de 8 à 10%. Le charme authentique de ces propriétés attire une clientèle fidèle.

Villa vue mer à Uluwatu : Une villa de standing avec vue panoramique sur l’océan, d’une valeur de 800 000 euros, peut rapporter entre 70 000 et 90 000 euros par an, pour un rendement brut de 9 à 11%. Ces propriétés exclusives bénéficient d’une forte demande de la clientèle haut de gamme.

Il est important de noter que ces chiffres sont des moyennes et peuvent varier en fonction de nombreux facteurs tels que l’emplacement exact, la qualité de la propriété et la stratégie de gestion locative adoptée.

Selon une étude de Bali Villa Rental, les propriétés bien gérées et correctement positionnées sur le marché de la location saisonnière peuvent atteindre des taux de rentabilité nets (après déduction des frais de gestion et d’entretien) de 5 à 8% par an.

Perspectives d’avenir : Bali, un investissement durable ?

Alors que Bali continue d’attirer les investisseurs du monde entier, il est légitime de s’interroger sur la pérennité de cet engouement. Plusieurs facteurs laissent penser que le marché des résidences secondaires à Bali a encore de beaux jours devant lui :

Développement des infrastructures : Le gouvernement indonésien investit massivement dans les infrastructures de l’île. Le nouvel aéroport international de Bali Nord, dont l’ouverture est prévue pour 2026, devrait considérablement améliorer l’accessibilité de l’île et stimuler le développement immobilier dans de nouvelles zones.

Diversification économique : Bali cherche à réduire sa dépendance au tourisme en développant d’autres secteurs comme les technologies de l’information et l’économie créative. Cette stratégie pourrait attirer de nouveaux profils d’investisseurs et de résidents à long terme.

Engagement écologique : Face aux défis environnementaux, Bali s’oriente vers un développement plus durable. Les projets immobiliers éco-responsables gagnent en popularité, offrant de nouvelles opportunités d’investissement pour ceux sensibles à ces enjeux.

Stabilité politique : L’Indonésie jouit d’une stabilité politique croissante, renforçant la confiance des investisseurs étrangers. Les réformes économiques en cours visent à faciliter davantage les investissements étrangers dans le pays.

Demande croissante de la classe moyenne asiatique : L’émergence d’une classe moyenne aisée dans des pays comme la Chine et l’Inde devrait continuer à alimenter la demande pour les résidences secondaires à Bali.

Selon les prévisions de JLL Indonesia, le marché immobilier de Bali devrait connaître une croissance annuelle moyenne de 6 à 8% sur les cinq prochaines années, soutenu par ces tendances positives.