Régulations Immobilières Clés En Albanie

Publié le 21 février 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Voici l’article demandé sur les lois et régulations immobilières à connaître en Albanie :

L’Albanie, pays des Balkans en plein essor économique, attire de plus en plus d’investisseurs étrangers dans le secteur immobilier. Avec ses prix attractifs, son potentiel touristique et sa volonté d’intégrer l’Union européenne, ce marché émergent offre des opportunités intéressantes. Cependant, avant de se lancer, il est essentiel de bien comprendre le cadre légal et fiscal qui régit l’immobilier dans ce pays. Voici un tour d’horizon des principales règles à connaître pour investir sereinement en Albanie.

Les étrangers peuvent-ils devenir propriétaires en Albanie ?

La réponse est oui, mais avec certaines restrictions. Depuis 2012, les étrangers ont le droit d’acquérir des biens immobiliers en Albanie, à l’exception des terres agricoles. Cette ouverture du marché immobilier albanais aux investisseurs internationaux a marqué un tournant important dans le développement économique du pays.

• Des appartements
• Des maisons
• Des locaux commerciaux
• Des terrains constructibles en zone urbaine

En revanche, l’achat de terres agricoles reste réservé aux citoyens albanais. Les étrangers peuvent toutefois louer des terres agricoles pour une durée maximale de 99 ans.

Pour les terrains non agricoles, les étrangers peuvent en devenir propriétaires à condition d’y construire un bien dans un délai de 3 ans. Cette mesure vise à encourager les investissements productifs plutôt que la spéculation foncière.

Il est important de noter que ces règles s’appliquent aussi bien aux personnes physiques qu’aux sociétés étrangères. Cependant, pour ces dernières, il peut être avantageux de créer une filiale albanaise pour faciliter les démarches administratives et bénéficier de certains avantages fiscaux.

Le cadre juridique de l’immobilier albanais : entre modernisation et défis

Le secteur immobilier albanais a connu d’importantes réformes ces dernières années, visant à le moderniser et à le rendre plus attractif pour les investisseurs étrangers. Cependant, certains défis persistent et il est crucial de bien comprendre le contexte légal avant de se lancer.

La loi fondamentale régissant l’immobilier en Albanie est la Loi n°7843 sur la propriété immobilière, adoptée en 1994 et régulièrement amendée depuis. Elle définit les droits de propriété, les modalités de transfert et d’enregistrement des biens immobiliers.

Parmi les points clés à retenir :

• L’enregistrement obligatoire de tous les biens immobiliers auprès du Bureau d’Enregistrement des Biens Immobiliers (ZRPP)
• La nécessité d’obtenir un permis de construire pour toute nouvelle construction ou rénovation majeure
• L’obligation de respecter les plans d’urbanisme locaux

Un défi majeur reste la clarification des titres de propriété. En effet, l’Albanie a connu une période de collectivisation sous le régime communiste, suivie d’une privatisation parfois chaotique dans les années 1990. Il en résulte que certains biens peuvent avoir des titres de propriété contestés ou incomplets.

Pour remédier à ce problème, le gouvernement albanais a lancé en 2018 un vaste programme de légalisation des propriétés informelles. Ce processus, bien qu’encore en cours, a permis de régulariser de nombreuses situations et d’améliorer la sécurité juridique pour les investisseurs.

Autre point d’attention : la réglementation sur les locations touristiques. Face au boom du tourisme et des plateformes de location courte durée, l’Albanie a récemment renforcé son cadre légal. Depuis 2019, toute location touristique doit être déclarée et obtenir une licence auprès de l’Office National du Tourisme. Cette mesure vise à mieux encadrer le secteur et à lutter contre l’évasion fiscale.

Fiscalité immobilière en Albanie : un régime attractif mais en évolution

La fiscalité immobilière albanaise est globalement avantageuse pour les investisseurs, mais elle connaît des évolutions qu’il convient de suivre de près.

L’impôt sur les revenus locatifs est fixé à un taux unique de 15% pour les personnes physiques comme pour les sociétés. Ce taux s’applique sur le revenu net, après déduction des charges. Pour les locations meublées de courte durée, un abattement forfaitaire de 5% est appliqué sur les revenus bruts avant imposition.

• Pour les logements : de 0,05% à 0,2% de la valeur du bien par an
• Pour les locaux commerciaux : de 0,2% à 1% de la valeur du bien par an

À noter que depuis 2020, la valeur fiscale des biens est progressivement alignée sur leur valeur de marché, ce qui pourrait entraîner une hausse de cette taxe dans les années à venir.

Les plus-values immobilières sont imposées au taux de 15%. Cependant, il existe une exonération totale si le bien a été détenu pendant plus de 5 ans et qu’il s’agit de la résidence principale du vendeur.

Les droits de mutation lors de l’achat d’un bien immobilier s’élèvent à 2% de la valeur du bien pour les logements et 3% pour les locaux commerciaux. Ces droits sont à la charge de l’acheteur.

Il est important de souligner que l’Albanie a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays, dont la France, pour éviter la double imposition. Ces accords peuvent avoir un impact significatif sur la fiscalité globale d’un investissement immobilier.

Un point d’attention particulier concerne la TVA immobilière. Depuis 2019, la vente de logements neufs est soumise à une TVA de 20%, sauf pour les logements sociaux qui bénéficient d’un taux réduit de 6%. Cette mesure a eu un impact sur les prix de l’immobilier neuf, qu’il convient de prendre en compte dans ses calculs de rentabilité.

Les droits et obligations des propriétaires en Albanie

Être propriétaire en Albanie implique un certain nombre de droits mais aussi d’obligations qu’il est essentiel de connaître pour une gestion sereine de son bien.

• Le droit d’usage et de jouissance du bien
• Le droit de louer le bien, y compris pour des locations touristiques (sous réserve d’obtenir les autorisations nécessaires)
• Le droit de vendre ou de transmettre le bien
• Le droit de réaliser des travaux (dans le respect des règles d’urbanisme)

• Payer les taxes foncières et autres impôts liés au bien
• Entretenir le bien et respecter les règles de copropriété le cas échéant
• Déclarer les revenus locatifs et s’acquitter de l’impôt correspondant
• Respecter les normes de sécurité et d’habitabilité

• La durée minimale d’un bail est d’un an, sauf accord contraire des parties
• Le préavis de résiliation est de 3 mois pour le locataire et de 6 mois pour le propriétaire
• Les loyers sont librement fixés mais leur révision annuelle est plafonnée à l’indice des prix à la consommation

• Obtenir une licence auprès de l’Office National du Tourisme
• Respecter des normes de qualité et de sécurité
• Collecter et reverser la taxe de séjour (actuellement 0,5€ par nuit et par personne)

Il est à noter que les autorités albanaises ont renforcé les contrôles sur les locations touristiques ces dernières années, avec des amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 leks (environ 400€) en cas de non-respect de la réglementation.

Les évolutions réglementaires à surveiller

Le cadre légal et réglementaire de l’immobilier en Albanie est en constante évolution, reflétant la volonté du pays de moderniser son économie et de se rapprocher des standards européens. Voici les principales tendances et changements à surveiller :

1. Renforcement de la lutte contre le blanchiment d’argent

L’Albanie a considérablement renforcé sa législation anti-blanchiment ces dernières années, sous la pression de l’Union européenne. Cela se traduit par des contrôles plus stricts sur l’origine des fonds lors des transactions immobilières. Les notaires et agents immobiliers sont désormais tenus de signaler toute transaction suspecte.

2. Digitalisation des procédures

Le gouvernement albanais a lancé un vaste programme de digitalisation des services publics, qui touche également le secteur immobilier. Depuis 2023, il est possible d’effectuer de nombreuses démarches en ligne, comme la consultation du cadastre ou le dépôt de demandes de permis de construire. Cette évolution devrait se poursuivre, facilitant les procédures pour les investisseurs étrangers.

3. Réforme de la copropriété

Une nouvelle loi sur la copropriété est en préparation et devrait être adoptée courant 2025. Elle vise à clarifier les droits et obligations des copropriétaires, à faciliter la prise de décision dans les assemblées générales et à améliorer la gestion des parties communes. Cette réforme pourrait avoir un impact significatif sur la gestion des immeubles, notamment dans les zones touristiques.

4. Évolution de la fiscalité

Dans le cadre de ses efforts pour intégrer l’Union européenne, l’Albanie pourrait être amenée à ajuster sa fiscalité immobilière. Des discussions sont en cours pour introduire une taxe sur les logements vacants dans les grandes villes, afin de lutter contre la spéculation immobilière.

5. Renforcement des normes environnementales

Face aux enjeux climatiques, l’Albanie envisage de durcir les normes environnementales pour les nouvelles constructions. Un projet de loi prévoit d’imposer des standards d’efficacité énergétique plus stricts à partir de 2026, ce qui pourrait impacter les coûts de construction et de rénovation.

6. Encadrement des plateformes de location courte durée

Suivant la tendance observée dans de nombreux pays européens, l’Albanie réfléchit à un encadrement plus strict des locations de type Airbnb. Des discussions sont en cours pour limiter le nombre de jours de location autorisés par an dans certaines zones touristiques, afin de préserver l’accès au logement pour les résidents locaux.

Il est crucial pour tout investisseur de se tenir informé de ces évolutions réglementaires, qui peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité et la gestion des investissements immobiliers en Albanie.

Conclusion : l’Albanie, un marché prometteur mais à aborder avec prudence

L’immobilier albanais offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs étrangers, avec des prix encore attractifs et un potentiel de croissance important. Le cadre légal et fiscal, bien qu’en constante évolution, reste globalement favorable aux investissements.

Cependant, la complexité du marché et les spécificités locales nécessitent une approche prudente et bien informée. Il est crucial de :

• Effectuer une due diligence approfondie avant tout achat
• S’entourer de professionnels locaux de confiance (avocat, notaire, expert-comptable)
• Se tenir informé des évolutions réglementaires et fiscales
• Bien comprendre les particularités du marché local et les attentes des locataires ou acheteurs potentiels

Avec une bonne préparation et un accompagnement adéquat, l’investissement immobilier en Albanie peut s’avérer une opportunité de diversification intéressante dans un marché émergent au fort potentiel.