Investir Dans L’Immobilier En Albanie

Publié le 20 février 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’Albanie, ce petit pays des Balkans longtemps isolé, émerge aujourd’hui comme une destination prisée pour l’investissement immobilier. Avec ses plages de sable fin, ses montagnes majestueuses et son riche patrimoine historique, l’Albanie attire de plus en plus d’investisseurs étrangers en quête d’opportunités lucratives. Découvrons ensemble pourquoi ce joyau de l’Adriatique mérite toute votre attention.

Un Marché en Plein Essor : Pourquoi Miser sur l’Immobilier Albanais ?

L’Albanie connaît actuellement un boom immobilier sans précédent, porté par une croissance économique soutenue et des réformes favorables aux investisseurs. Le pays affiche une croissance du PIB de 3,5% en 2024, l’une des plus élevées d’Europe, témoignant de la vitalité de son économie. Cette dynamique se reflète directement dans le secteur immobilier, avec des prix qui ont augmenté de 15% en moyenne sur les trois dernières années.

Plusieurs facteurs contribuent à l’attractivité du marché immobilier albanais :

• Un coût de la vie parmi les plus bas d’Europe, offrant un excellent rapport qualité-prix pour les investisseurs
• Un potentiel touristique encore largement inexploité, promettant de belles perspectives de rentabilité locative
• Des procédures d’acquisition simplifiées pour les étrangers depuis 2020
• Une fiscalité avantageuse, avec un impôt sur les sociétés à 15% et des taxes foncières modérées

De plus, l’Albanie a entamé des négociations d’adhésion à l’Union Européenne, ce qui laisse présager une harmonisation des normes et une sécurisation accrue des investissements à moyen terme.

Des Prix Défiant Toute Concurrence : Le Moment Idéal pour Investir

L’un des principaux atouts de l’Albanie réside dans ses prix immobiliers extrêmement compétitifs. À Tirana, la capitale, le prix moyen au mètre carré oscille entre 1 000 et 1 500 euros dans les quartiers prisés du centre-ville. Dans les stations balnéaires en plein développement comme Saranda ou Vlora, les prix varient entre 800 et 1 200 euros le mètre carré pour des biens neufs avec vue sur mer.

Ces tarifs sont nettement inférieurs à ceux pratiqués dans les pays voisins comme le Monténégro ou la Croatie, où les prix peuvent facilement atteindre 3 000 à 5 000 euros le mètre carré pour des biens similaires. Cette différence de prix offre un potentiel de plus-value considérable à moyen terme, à mesure que le pays se développe et attire davantage d’investisseurs internationaux.

Il est important de noter que le marché immobilier albanais connaît une forte dynamique haussière. Les prix ont augmenté de 8% en moyenne en 2024, avec des pics à 12% dans certaines zones côtières très prisées. Cette tendance devrait se poursuivre dans les années à venir, portée par l’afflux croissant d’investisseurs étrangers et le développement des infrastructures touristiques.

Un Éventail de Choix : Les Principaux Types de Biens Disponibles

Le marché immobilier albanais offre une grande variété de biens, adaptés à tous les budgets et tous les projets d’investissement. Voici un aperçu des principales options disponibles :

1. Appartements en bord de mer

Les complexes résidentiels modernes fleurissent le long de la côte albanaise, offrant des appartements neufs avec piscine, vue sur mer et services hôteliers. À Saranda, un appartement de 50 m² avec vue sur mer dans une résidence de standing se négocie autour de 70 000 euros. Ces biens sont particulièrement prisés pour la location saisonnière, avec des taux d’occupation pouvant atteindre 80% en haute saison.

2. Maisons traditionnelles dans l’arrière-pays

Pour les amateurs d’authenticité, l’Albanie regorge de maisons en pierre à rénover dans des villages pittoresques. Dans la région de Gjirokastër, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, une maison de 150 m² à rénover peut s’acquérir pour environ 50 000 euros. Ces biens offrent un fort potentiel de plus-value après rénovation et peuvent être transformés en gîtes ou chambres d’hôtes.

3. Appartements modernes dans les centres-villes

Les grandes villes comme Tirana ou Durrës connaissent un boom de la construction, avec de nombreux programmes neufs offrant des appartements aux standards européens. À Tirana, un appartement de 80 m² dans un immeuble récent du centre-ville se vend autour de 100 000 euros. Ces biens sont idéaux pour la location longue durée à une clientèle d’expatriés ou de jeunes actifs albanais.

4. Terrains constructibles en bord de mer

Pour les investisseurs ambitieux, l’achat de terrain en bord de mer offre d’excellentes opportunités. Dans la région de Vlora, un terrain constructible de 1 000 m² avec vue sur mer peut s’acquérir pour environ 150 000 euros. Ces terrains permettent de développer des projets immobiliers sur mesure, avec un fort potentiel de rentabilité.

Les Zones d’Or de l’Investissement : Où Placer Ses Billes ?

L’Albanie regorge d’opportunités d’investissement, mais certaines régions se démarquent particulièrement par leur potentiel de croissance et leur attractivité touristique. Voici un tour d’horizon des zones les plus prometteuses :

1. La Riviera albanaise : Saranda et Vlora

La côte sud de l’Albanie, surnommée la « Riviera albanaise », connaît un développement fulgurant. Saranda, avec ses plages de sable fin et son climat méditerranéen, a vu ses prix immobiliers augmenter de 20% en 2024. La ville attire de plus en plus de touristes internationaux, offrant d’excellentes perspectives de rentabilité locative. Vlora, plus au nord, bénéficie d’importants investissements dans les infrastructures touristiques et s’impose comme une destination de choix pour les investisseurs.

2. Tirana : La capitale en pleine mutation

Tirana, la capitale albanaise, connaît une transformation spectaculaire. De nouveaux quartiers d’affaires émergent, attirant entreprises internationales et expatriés. Le centre-ville de Tirana a vu ses prix immobiliers grimper de 15% en 2024, portés par une demande croissante de logements de standing. Les quartiers de Blloku et de Pazari i Ri sont particulièrement prisés pour leur dynamisme et leur offre culturelle.

3. Durrës : Le poumon économique du pays

Deuxième ville du pays et principal port de l’Albanie, Durrës bénéficie d’une position stratégique. La ville connaît un important développement immobilier, avec de nombreux projets de résidences balnéaires haut de gamme. Les prix à Durrës ont augmenté de 10% en moyenne en 2024, avec des pics à 15% pour les biens en front de mer. La proximité de l’aéroport international de Tirana (30 minutes) en fait une destination de choix pour les investisseurs recherchant une bonne accessibilité.

4. Shkodra : Le joyau du nord

Située au nord du pays, Shkodra séduit par son charme authentique et sa proximité avec le Monténégro. La région, encore peu développée touristiquement, offre d’excellentes opportunités d’investissement à long terme. Les prix à Shkodra restent très attractifs, avec des maisons traditionnelles à rénover disponibles à partir de 30 000 euros. Le développement du tourisme de nature dans la région laisse présager un bel avenir pour les investissements immobiliers.

L’Albanie Face à Ses Voisins : Une Comparaison Éclairante

Pour mieux comprendre l’attractivité de l’Albanie, il est intéressant de la comparer à ses voisins des Balkans, également prisés des investisseurs immobiliers.

Albanie vs Monténégro

Le Monténégro, voisin nord de l’Albanie, est déjà bien établi sur la carte du tourisme de luxe. Les prix immobiliers y sont en moyenne 2 à 3 fois plus élevés qu’en Albanie. Par exemple, un appartement de 50 m² en bord de mer à Budva (Monténégro) se négocie autour de 150 000 euros, contre 70 000 euros pour un bien similaire à Saranda (Albanie).

L’Albanie offre ainsi un potentiel de plus-value plus important, tout en bénéficiant d’atouts naturels comparables (plages, montagnes, patrimoine historique). De plus, le coût de la vie y est nettement inférieur, ce qui favorise une meilleure rentabilité locative.

Albanie vs Croatie

La Croatie, membre de l’Union Européenne depuis 2013, est une destination touristique mature. Les prix immobiliers y sont en moyenne 3 à 4 fois plus élevés qu’en Albanie. À Split (Croatie), un appartement de 60 m² en centre-ville se vend autour de 200 000 euros, contre 60 000 euros pour un bien équivalent à Vlora (Albanie).

L’Albanie offre ainsi une alternative plus abordable, avec un potentiel de développement touristique encore largement inexploité. La perspective d’une future adhésion à l’UE laisse entrevoir une convergence progressive des prix avec ceux de la Croatie.

Albanie vs Grèce

La Grèce, voisine sud de l’Albanie, est une destination touristique de premier plan. Les prix immobiliers y sont en moyenne 4 à 5 fois plus élevés qu’en Albanie. Sur l’île de Corfou, un appartement de 70 m² avec vue sur mer se négocie autour de 250 000 euros, contre 80 000 euros pour un bien similaire à Saranda (Albanie).

L’Albanie offre ainsi une alternative beaucoup plus abordable, tout en bénéficiant d’atouts naturels comparables. De plus, la fiscalité albanaise est nettement plus avantageuse pour les investisseurs étrangers.

Acheter en Albanie : Mode d’Emploi pour les Étrangers

Contrairement à certaines idées reçues, l’acquisition d’un bien immobilier en Albanie est tout à fait possible pour les étrangers, et même relativement simple. Voici les principales étapes à suivre :

1. Le droit de propriété pour les étrangers

Depuis 2020, les étrangers peuvent acquérir librement des biens immobiliers en Albanie, à l’exception des terres agricoles. Pour les appartements et les maisons, aucune restriction ne s’applique. Pour l’achat de terrains, il est nécessaire de créer une société albanaise, une procédure simple et rapide qui peut être réalisée en quelques jours.

2. Le processus d’achat

• Recherche du bien : Il est recommandé de faire appel à un agent immobilier local pour bénéficier d’une bonne connaissance du marché.
• Vérification du titre de propriété : Cette étape est cruciale et doit être réalisée par un avocat spécialisé pour s’assurer de la légalité du bien.
• Signature d’un contrat préliminaire : Ce document fixe les conditions de la vente et prévoit généralement le versement d’un acompte.
• Obtention d’un numéro fiscal : Obligatoire pour tout achat immobilier en Albanie, il peut être obtenu rapidement auprès des autorités fiscales.
• Signature de l’acte de vente : La transaction est finalisée devant un notaire, qui enregistre ensuite le bien au nom du nouveau propriétaire.

3. Les frais à prévoir

Les frais d’acquisition en Albanie sont relativement bas, représentant environ 3 à 5% du prix d’achat. Ils comprennent :

• Les honoraires du notaire (0,5 à 1% du prix de vente)
• Les frais d’enregistrement (0,5 à 1% du prix de vente)
• La taxe de transfert de propriété (2% du prix de vente)
• Les honoraires d’avocat (environ 1% du prix de vente)

4. Le financement

Il est possible d’obtenir un prêt immobilier auprès des banques albanaises, mais les conditions sont souvent moins avantageuses que dans les pays occidentaux. La plupart des investisseurs étrangers optent pour un financement dans leur pays d’origine ou un paiement comptant.

Rentabilité Locative : Des Chiffres Qui Donnent le Sourire

L’Albanie se distingue par des taux de rentabilité locative particulièrement attractifs, notamment dans les zones touristiques. Voici quelques exemples concrets pour illustrer le potentiel de ce marché :

1. Location saisonnière à Saranda

Prenons l’exemple d’un appartement de 50 m² avec vue sur mer, acheté 70 000 euros à Saranda. En location saisonnière (de mai à septembre), un tel bien peut générer un revenu brut d’environ 10 000 euros par an. Après déduction des charges et des impôts, la rentabilité nette peut atteindre 8 à 10% par an.

2. Location longue durée à Tirana

Dans la capitale, un appartement de 80 m² dans un quartier prisé, acheté 100 000 euros, peut être loué à l’année pour environ 600 euros par mois. Cela représente un revenu brut annuel de 7 200 euros, soit une rentabilité brute de 7,2%. Après charges et impôts, la rentabilité nette se situe autour de 5 à 6% par an.

3. Gîte rural dans l’arrière-pays

Une maison traditionnelle de 150 m² achetée 50 000 euros et rénovée pour 30 000 euros dans la région de Gjirokastër peut être transformée en gîte. Avec une occupation moyenne de 120 nuits par an à 50 euros la nuit, le revenu brut annuel peut atteindre 6 000 euros. Cela représente une rentabilité brute de 7,5% sur l’investissement total.

4. Comparaison avec d’autres destinations

Ces taux de rentabilité sont nettement supérieurs à ceux observés dans de nombreuses destinations européennes. À titre de comparaison :

• La rentabilité locative moyenne à Paris est d’environ 3% par an
• À Barcelone, elle se situe autour de 4% par an
• À Berlin, elle atteint 5% par an dans les meilleurs cas

L’Albanie offre ainsi des perspectives de rentabilité 1,5 à 3 fois supérieures à celles des grandes métropoles européennes, tout en bénéficiant d’un potentiel de plus-value important à moyen terme.

Conclusion : L’Albanie, un Pari sur l’Avenir

L’Albanie s’impose comme une destination d’investissement immobilier particulièrement prometteuse. Avec ses prix attractifs, son potentiel de développement touristique et ses taux de rentabilité élevés, le pays offre de belles opportunités pour les investisseurs avisés.

Certes, investir en Albanie comporte encore certains risques, liés notamment à la jeunesse de son marché immobilier et à son cadre réglementaire en évolution. Cependant, les perspectives de croissance économique, le développement des infrastructures et la probable adhésion à l’Union Européenne à moyen terme laissent entrevoir un bel avenir pour ce marché encore méconnu.

Pour tirer pleinement parti de ces opportunités, il est crucial de bien se renseigner, de s’entourer de professionnels locaux compétents et de choisir soigneusement l’emplacement de son investissement. Avec une approche réfléchie et une vision à long terme, l’Albanie pourrait bien devenir la prochaine success story de l’investissement immobilier en Europe.