Investir Dans L’Immobilier En Argentine : Guide Expatrié

Publié le 16 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’Argentine, avec son riche patrimoine culturel et ses paysages variés, attire de nombreux expatriés désireux d’investir dans l’immobilier. Ce guide détaillé vous aidera à naviguer dans les méandres de l’investissement immobilier en Argentine, en tant qu’étranger.

Cadre Juridique de l’Investissement Immobilier en Argentine

L’Argentine offre un cadre juridique relativement favorable aux investisseurs étrangers dans le secteur immobilier. Contrairement à certains pays, il n’existe pas de restrictions majeures pour les étrangers souhaitant acheter des biens immobiliers en Argentine.

• Les étrangers bénéficient des mêmes droits civils que les citoyens argentins en matière de propriété immobilière.
• Il n’y a pas de limitation spécifique pour les citoyens étrangers qui achètent des biens immobiliers, qu’il s’agisse de terrains, de maisons ou d’appartements.
• Aucun visa particulier n’est requis pour l’achat d’un bien immobilier en Argentine.

• La loi n°26737 impose certaines restrictions sur l’acquisition de terres rurales par des étrangers.
• Les étrangers ne peuvent pas acheter de terres contenant ou proches de sources d’eau importantes.
• L’achat de terres dans les zones de sécurité frontalière est interdit aux étrangers.
• La propriété étrangère est limitée à 15% des terres rurales totales en Argentine.

Démarches Administratives pour l’Achat Immobilier en Argentine

L’achat d’un bien immobilier en Argentine nécessite de suivre plusieurs étapes administratives cruciales :

• Équivalent au numéro de sécurité sociale pour les étrangers.
• Nécessaire pour toute transaction immobilière.
• Peut être obtenu auprès de l’administration fiscale argentine (AFIP).

• Il est recommandé de travailler avec un agent immobilier local agréé.
• Effectuer des visites et des inspections approfondies du bien.

• Une fois le bien choisi, une offre d’achat est présentée au vendeur.
• La négociation peut inclure le prix, les conditions de paiement et la date de transfert.

• Un acompte est généralement versé pour réserver le bien.
• Ce contrat fixe les conditions de la vente et la date de signature de l’acte de vente.

• Vérification approfondie des titres de propriété et des éventuelles charges.
• Examen des permis de construire et de la conformité du bien aux réglementations locales.

• Réalisée devant un notaire (escribano) en Argentine.
• Le notaire vérifie la légalité de la transaction et enregistre le transfert de propriété.

• Le paiement final est effectué, généralement par virement bancaire.
• Le titre de propriété est transféré à l’acheteur.

Implications Financières et Fiscalité

L’investissement immobilier en Argentine comporte plusieurs implications financières et fiscales à prendre en compte :

• Frais de notaire : environ 1% à 1,5% du prix d’achat.
• Frais d’enregistrement : environ 0,5% à 1% du prix d’achat.
• Honoraires d’avocat : variables, généralement entre 1% et 2% du prix d’achat.
• Commission d’agent immobilier : généralement entre 3% et 4% du prix de vente.

• Impôt sur les biens personnels : taux de 1,25% pour les non-résidents sur la valeur du bien.
• Taxe foncière : variable selon les provinces, généralement proche de 1% de la valeur du bien.
• Impôt sur les revenus locatifs : pour les non-résidents, un taux fixe de 35% s’applique sur les revenus bruts.

• Les non-résidents sont soumis à un impôt sur les plus-values de 15% sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Financement de l’Investissement Immobilier

Le financement d’un bien immobilier en Argentine peut s’avérer complexe pour les expatriés :

• Paiement comptant : souvent privilégié en raison des difficultés d’obtention de prêts locaux.
• Prêts hypothécaires locaux : généralement non disponibles pour les non-résidents.
• Financement international : possibilité d’obtenir un prêt dans votre pays d’origine pour financer l’achat en Argentine.

• Le transfert d’argent vers l’Argentine peut être complexe en raison des restrictions de change.
• Il est possible d’utiliser des crypto-monnaies, des virements bancaires ou des échanges d’obligations pour faire entrer l’argent dans le pays.
• Il est crucial de suivre les réglementations en vigueur et de conserver une trace écrite de toutes les transactions.

Stratégies d’Investissement pour Expatriés

Pour les expatriés souhaitant investir dans l’immobilier en Argentine, plusieurs stratégies peuvent être envisagées :

• Cibler les zones touristiques populaires comme Buenos Aires pour des locations de courte durée.
• Investir dans des quartiers résidentiels prisés pour des locations longue durée.

• Acquérir une résidence secondaire dans des régions attractives comme la Patagonie ou Mendoza.
• Acheter un pied-à-terre à Buenos Aires pour des séjours réguliers.

• Profiter des fluctuations du marché immobilier argentin pour réaliser des plus-values à moyen terme.
• Investir dans des zones en développement pour bénéficier de la croissance future.

• Utiliser l’immobilier argentin comme moyen de diversifier son portefeuille d’investissements internationaux.
• Profiter des opportunités liées aux variations de change entre le peso argentin et les devises étrangères.

Gestion du Bien Immobilier à Distance

Pour les expatriés ne résidant pas en permanence en Argentine, la gestion à distance de leur bien immobilier est un aspect crucial :

• Agences de gestion locative : peuvent s’occuper de la location, de l’entretien et des aspects administratifs du bien.
• Conciergeries : offrent des services de surveillance et d’entretien pour les résidences secondaires.
• Plateformes en ligne : permettent de gérer les locations de courte durée à distance.

• Coûts de gestion : généralement entre 5% et 10% des revenus locatifs pour une gestion complète.
• Maintenance régulière : essentielle pour préserver la valeur du bien.
• Conformité légale : s’assurer que la gestion respecte les réglementations locales en matière de location.

Conclusion

Investir dans l’immobilier en Argentine en tant qu’expatrié offre de nombreuses opportunités, mais nécessite une préparation minutieuse et une bonne compréhension du marché local. En suivant ce guide et en s’entourant de professionnels compétents, les investisseurs étrangers peuvent naviguer avec succès dans le paysage immobilier argentin et réaliser des investissements fructueux.