Investir dans l’Immobilier au Paraguay : Guide Expatriés

Publié le 2 avril 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à l’étranger peut représenter une aventure passionnante et lucrative, et le Paraguay se positionne comme une destination de choix pour les expatriés en quête d’opportunités. Avec une croissance économique robuste et un marché immobilier encore abordable, ce pays d’Amérique du Sud offre des opportunités d’investissement attrayantes. Sa législation favorable aux investisseurs étrangers et ses coûts de vie compétitifs en font un cadre idéal pour diversifier son portefeuille tout en bénéficiant d’un style de vie détendu. Découvrez comment naviguer dans ce marché dynamique et transformer votre projet immobilier en succès.

Considérations juridiques et réglementaires pour l’achat immobilier au Paraguay

Cadre juridique de la propriété immobilière au Paraguay

Le Paraguay offre un environnement juridique favorable aux investisseurs étrangers dans le secteur immobilier. La Constitution paraguayenne de 1992 garantit le droit à la propriété privée, en tenant compte de sa fonction économique et sociale. Les étrangers bénéficient des mêmes droits que les citoyens paraguayens en matière d’acquisition de biens immobiliers, sans nécessité d’avoir un associé local ou une résidence permanente.

Acquisition de biens immobiliers par des étrangers

Les investisseurs étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Paraguay avec un simple passeport, sans condition de résidence. Cette flexibilité s’applique à l’achat d’une maison privée, d’un appartement ou d’un terrain jusqu’à 1 338 m². Cependant, il existe des restrictions sur l’achat de terres agricoles et forestières par des étrangers, ainsi que sur l’acquisition de terrains dans un rayon de 50 km des frontières du pays.

Types de titres de propriété

Le système paraguayen reconnaît plusieurs types de titres de propriété, notamment :

• La propriété individuelle
• La copropriété
• Le bail emphytéotique
• Les droits de superficie

Diligence raisonnable et vérification des titres

Avant toute transaction immobilière, il est crucial d’effectuer une vérification approfondie des titres de propriété. Cette procédure implique généralement :

• La recherche de l’historique de la propriété auprès du registre foncier
• La vérification de l’absence de charges ou d’hypothèques
• L’examen des éventuelles restrictions d’utilisation du terrain

Implications fiscales pour les investisseurs étrangers

Les investisseurs étrangers doivent être conscients des implications fiscales liées à l’achat et à la détention de biens immobiliers au Paraguay. Les non-résidents sont soumis à un régime fiscal différent des résidents, notamment en ce qui concerne l’impôt sur les plus-values et les revenus locatifs. Les non-résidents paient une TVA de 5% sur 30% de la valeur de la vente et un impôt sur le revenu de 15% sur 30% de la valeur de la vente lors de la cession d’un bien immobilier.

Processus d’enregistrement des propriétés

L’enregistrement d’une propriété au Paraguay implique plusieurs étapes :

• La rédaction d’un acte de vente par un notaire
• Le paiement des taxes et frais d’enregistrement
• L’inscription au registre foncier (TAPU)

Ce processus prend généralement environ 48 jours pour être complété.

Restrictions et obligations environnementales

Le Paraguay a mis en place des réglementations environnementales qui peuvent affecter l’utilisation et le développement des propriétés. Les propriétaires doivent respecter les normes environnementales et obtenir les autorisations nécessaires pour certains types de développements, en particulier dans les zones écologiquement sensibles.

Recours légaux en cas de litige immobilier

En cas de litige immobilier, le système juridique paraguayen offre plusieurs voies de recours, notamment :

• La médiation
• L’arbitrage
• Les procédures judiciaires devant les tribunaux civils

Les tribunaux paraguayens sont compétents pour traiter les litiges immobiliers impliquant des biens situés sur le territoire national.

Rôle des notaires et des avocats

Les notaires jouent un rôle central dans les transactions immobilières au Paraguay. Ils sont responsables de la rédaction et de l’authentification des actes de vente, ainsi que de la vérification de la légalité de la transaction. Les avocats, quant à eux, peuvent assister les acheteurs étrangers tout au long du processus d’acquisition, en fournissant des conseils juridiques et en s’assurant de la conformité avec les lois locales.

Financement immobilier et prêts hypothécaires pour les non-résidents

Les non-résidents peuvent obtenir des prêts hypothécaires auprès des banques paraguayennes, bien que les conditions puissent être plus strictes que pour les résidents. Les prêteurs exigent généralement des garanties supplémentaires et des taux d’intérêt plus élevés pour les acheteurs étrangers. Il est important de noter que le marché du financement immobilier au Paraguay est moins développé que dans certains pays occidentaux, ce qui peut limiter les options disponibles pour les investisseurs étrangers.

Démarches administratives pour les expatriés souhaitant investir

Exigences légales et restrictions pour les investisseurs étrangers

Les expatriés souhaitant investir dans l’immobilier au Paraguay bénéficient d’un cadre relativement favorable. Les étrangers peuvent acheter et posséder légalement des biens immobiliers, quel que soit leur statut de résidence. Cependant, il existe quelques restrictions importantes à prendre en compte :

– Les terres classées INDERT (anciennement IBR ou terres fiscales) ne peuvent pas être vendues à des étrangers. – Les citoyens paraguayens ne peuvent vendre des terres à des étrangers qu’après avoir détenu le titre de propriété pendant au moins 10 ans. – L’achat de biens immobiliers situés à moins de 50 km des frontières du pays est interdit aux étrangers.

Documents nécessaires pour l’investissement immobilier

Pour mener à bien une transaction immobilière au Paraguay, les expatriés doivent préparer les documents suivants :

• Un passeport valide ou une pièce d’identité équivalente
• Le « Certificado de Registro Nacional », qui enregistre l’acheteur dans le registre national
• Un document de « libre disposition des biens », garantissant que l’acheteur est libre de dettes et de problèmes juridiques
• Un extrait du registre public confirmant la propriété et identifiant toutes les charges existantes

Ouverture d’un compte bancaire local

L’ouverture d’un compte bancaire au Paraguay est une étape cruciale pour faciliter les transactions immobilières. Pour ce faire, les expatriés devront généralement fournir :

• Un passeport valide
• Une preuve de résidence au Paraguay (si applicable)
• Une preuve de revenus ou des relevés bancaires récents
• Une lettre de recommandation d’une banque de leur pays d’origine

Le processus d’ouverture de compte peut prendre entre une et deux semaines. Il est recommandé de choisir une banque ayant une expérience avec les clients internationaux pour faciliter les transferts de fonds.

Recours aux services d’un notaire ou d’un avocat

Les notaires jouent un rôle essentiel dans les transactions immobilières au Paraguay. Leurs responsabilités incluent :

• L’authentification des documents
• La vérification des titres de propriété
• L’enregistrement de la transaction auprès des autorités compétentes

Il est fortement recommandé aux expatriés de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour s’assurer que tous les aspects juridiques de la transaction sont correctement gérés et que leurs intérêts sont protégés.

Délais et conseils pratiques

Le processus complet d’achat d’un bien immobilier au Paraguay peut prendre entre 30 et 60 jours. Pour faciliter les démarches administratives, les expatriés devraient :

• Commencer par obtenir tous les documents nécessaires avant d’entamer le processus d’achat
• Choisir un notaire et un avocat réputés, ayant de l’expérience avec les clients internationaux
• Être prêts à fournir des traductions certifiées de tous les documents non rédigés en espagnol
• Prévoir suffisamment de temps sur place pour gérer les différentes étapes du processus

En suivant ces étapes et en s’entourant de professionnels compétents, les expatriés peuvent naviguer avec succès dans le processus d’investissement immobilier au Paraguay, profitant ainsi des opportunités offertes par ce marché en pleine croissance.

Options de financement international et fiscalité transnationale

Options de financement pour les expatriés investisseurs au Paraguay

Le Paraguay offre des opportunités intéressantes pour les expatriés souhaitant investir dans l’immobilier. Bien que le marché du financement immobilier pour les non-résidents soit en développement, plusieurs options s’offrent aux investisseurs étrangers.

Les banques locales paraguayennes, telles que BBVA Bank, Continental Bank et Itaú Bank, proposent des prêts immobiliers aux étrangers. Cependant, les conditions peuvent être plus strictes que pour les résidents locaux. Les investisseurs étrangers peuvent généralement obtenir un financement allant jusqu’à 60-70% de la valeur du bien, avec des taux d’intérêt légèrement plus élevés que ceux proposés aux résidents.

Pour augmenter leurs chances d’obtenir un financement, les expatriés peuvent envisager d’ouvrir un compte bancaire local et d’établir une présence financière au Paraguay. Certaines banques exigent également une assurance-vie ou une garantie hypothécaire sur le bien financé.

Les investisseurs peuvent aussi explorer les options de financement auprès de banques internationales spécialisées dans les prêts aux expatriés. Ces institutions ont souvent une meilleure compréhension des situations financières complexes des non-résidents et peuvent offrir des conditions plus flexibles.

Implications fiscales transnationales pour l’investissement immobilier au Paraguay

L’achat de biens immobiliers au Paraguay par des non-résidents soulève plusieurs considérations fiscales importantes. Le Paraguay applique un système fiscal territorial, ce qui signifie que seuls les revenus générés dans le pays sont imposables.

Pour les revenus locatifs, les non-résidents sont soumis à un impôt de 15% sur 50% du revenu locatif brut, ce qui équivaut à environ 7,5% du revenu total. Cette structure fiscale avantageuse rend le Paraguay attractif pour les investisseurs immobiliers étrangers.

En ce qui concerne les accords de double imposition, le Paraguay a récemment signé un accord avec l’Espagne qui entrera en vigueur en octobre 2024. Cet accord vise à éviter la double imposition et à prévenir l’évasion fiscale. Pour les investisseurs d’autres pays, il est crucial de vérifier l’existence d’accords similaires avec leur pays de résidence fiscale.

Stratégies d’optimisation fiscale pour les investisseurs immobiliers

Les investisseurs peuvent optimiser leur situation fiscale de plusieurs manières :

• Utiliser une structure de société offshore pour recevoir les revenus locatifs sous forme de dividendes, potentiellement non imposables au Paraguay
• Profiter du système fiscal territorial en s’assurant que les revenus générés hors du Paraguay ne sont pas imposés dans le pays
• Considérer l’obtention de la résidence fiscale paraguayenne, qui offre des avantages fiscaux significatifs pour les revenus étrangers

Il est essentiel de consulter des professionnels locaux en matière fiscale et financière pour élaborer une stratégie d’investissement et de fiscalité adaptée à votre situation personnelle. Ces experts peuvent vous guider à travers les complexités du système fiscal paraguayen et vous aider à structurer vos investissements de manière optimale et conforme à la législation en vigueur.

Considérations particulières pour les non-résidents

Les non-résidents doivent être attentifs à certains aspects spécifiques lors de l’investissement immobilier au Paraguay :

La propriété immobilière est ouverte aux étrangers sans restrictions majeures, ce qui facilite l’acquisition de biens. Cependant, il est recommandé de faire preuve de diligence raisonnable et de s’assurer de la légalité de tous les documents relatifs à la propriété.

Les investisseurs doivent également être conscients des implications fiscales dans leur pays d’origine. Même si le Paraguay n’impose pas les revenus étrangers, le pays de résidence fiscale de l’investisseur pourrait exiger une déclaration et une imposition de ces revenus.

Enfin, la gestion à distance d’une propriété au Paraguay peut présenter des défis. Il est souvent judicieux d’engager une société de gestion immobilière locale pour s’occuper de la maintenance, de la location et des aspects administratifs de la propriété.

Stratégies d’investissement immobilier pour les expatriés

Tendances et potentiel du marché immobilier paraguayen

Le marché immobilier au Paraguay connaît actuellement une phase de croissance dynamique, portée par une économie en plein essor et une démographie favorable. La capitale Asunción et ses environs attirent particulièrement l’attention des investisseurs, avec des prix qui restent attractifs comparés à d’autres grandes villes d’Amérique latine. On observe une demande croissante pour les appartements modernes dans les quartiers prisés d’Asunción, ainsi que pour les propriétés rurales offrant un cadre de vie plus paisible.

Les experts prévoient une poursuite de cette tendance haussière dans les années à venir, stimulée par l’urbanisation croissante et l’afflux d’investisseurs étrangers. Le potentiel de plus-value à moyen et long terme semble prometteur, notamment dans les zones en développement autour de la capitale.

Biens immobiliers attractifs pour les expatriés

Pour les investisseurs expatriés, plusieurs types de biens se démarquent :

• Appartements urbains : très prisés dans les quartiers dynamiques d’Asunción comme Villa Morra ou Carmelitas, ils offrent un bon potentiel locatif.
• Maisons individuelles : dans les banlieues résidentielles comme Luque ou San Lorenzo, elles séduisent les familles expatriées.
• Propriétés rurales : idéales pour ceux recherchant un investissement à long terme ou un cadre de vie plus authentique.
• Locaux commerciaux : une option intéressante dans les zones en plein développement économique.

Les appartements neufs dans des résidences sécurisées d’Asunción restent particulièrement attractifs, combinant confort moderne et facilité de gestion à distance.

Réglementations pour l’acquisition par des étrangers

Le Paraguay offre un cadre réglementaire relativement favorable aux investisseurs étrangers dans l’immobilier. Les non-résidents peuvent acheter des biens immobiliers sans restriction majeure, à l’exception des zones frontalières (dans un rayon de 50 km des frontières) qui nécessitent une autorisation spéciale.

Il est important de noter que le processus d’achat diffère légèrement pour les étrangers. L’obtention d’un numéro d’identification fiscale (RUC) est nécessaire, ainsi que la désignation d’un représentant légal local si l’acheteur n’est pas présent dans le pays.

Gestion des biens à distance

Pour les expatriés ne résidant pas au Paraguay, la gestion à distance des biens immobiliers peut être facilitée par le recours à des agences locales spécialisées. Ces professionnels peuvent prendre en charge :

• La recherche et la sélection des locataires
• La collecte des loyers
• L’entretien et les réparations courantes
• La gestion administrative et fiscale

Il est recommandé de choisir une agence réputée et de bien définir les termes du contrat de gestion pour éviter tout malentendu. Certaines agences proposent des services spécifiquement adaptés aux propriétaires étrangers, incluant des rapports réguliers et une communication facilitée.

Avantages fiscaux pour les investisseurs étrangers

Le Paraguay offre un environnement fiscal attractif pour les investisseurs étrangers dans l’immobilier. Parmi les principaux avantages :

• Un taux d’imposition sur les revenus locatifs plafonné à 10%
• Pas d’impôt sur la fortune immobilière
• Des droits de succession réduits
• Une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières après 10 ans de détention

De plus, le Paraguay a mis en place des programmes incitatifs pour attirer les investissements étrangers, notamment dans le secteur immobilier. Ces programmes peuvent inclure des réductions d’impôts ou des facilités administratives pour certains types de projets immobiliers.

Risques et précautions

Malgré les opportunités, l’investissement immobilier au Paraguay comporte certains risques à prendre en compte :

• Fluctuations du marché : bien que globalement en croissance, le marché peut connaître des variations locales
• Risque de change : les variations du guarani par rapport aux devises étrangères peuvent impacter la rentabilité
• Cadre juridique en évolution : il est important de se tenir informé des changements réglementaires
• Qualité variable des constructions : une inspection approfondie est recommandée avant tout achat

Pour minimiser ces risques, il est crucial de bien se renseigner, de diversifier ses investissements et de s’entourer de professionnels locaux de confiance.

Exemples d’investissements réussis

Plusieurs cas d’expatriés ayant réussi leurs investissements immobiliers au Paraguay illustrent les stratégies gagnantes :

Un couple d’Américains a investi dans plusieurs appartements dans le quartier de Villa Morra à Asunción. En ciblant des biens de qualité dans une zone prisée, ils ont bénéficié d’une forte demande locative et d’une appréciation significative de la valeur de leurs biens en quelques années.

Un investisseur européen a opté pour l’achat d’une propriété rurale près de la ville d’Encarnación. En développant une activité d’agrotourisme, il a su combiner rendement locatif et plus-value foncière, tout en profitant d’un cadre de vie exceptionnel lors de ses séjours au Paraguay.

Ces exemples soulignent l’importance d’une stratégie bien définie, adaptée aux objectifs personnels et financiers de chaque investisseur.