Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans un contexte économique mondial en constante évolution, le marché immobilier commercial au Japon se distingue par ses dynamiques uniques et ses opportunités d’investissement captivantes. Alors que le pays navigue à travers des défis démographiques et économiques, la demande pour des espaces flexibles et technologiquement avancés continue de croître. Les tendances émergentes, telles que l’adoption accrue des technologies vertes et l’intégration des solutions numériques, modifient profondément le paysage commercial et attirent un intérêt renouvelé des investisseurs internationaux. Cet article explore comment ces facteurs convergent pour façonner l’avenir de l’immobilier commercial au Japon, en offrant un regard approfondi sur les stratégies d’adaptation mises en place par les acteurs du secteur pour rester compétitifs dans un marché globalisé.
Panorama des tendances du marché immobilier commercial au Japon
Les principales tendances du marché immobilier commercial au Japon
1. Nouvelle construction et comparaison entre villes
En 2025, l’approvisionnement en nouveaux biens immobiliers commerciaux est actif au Japon, principalement autour de Tokyo, Osaka et Nagoya.
- À Tokyo, de grands immeubles polyvalents sont prévus à Minato-ku Shibaura, et le taux de vacance reste à un faible niveau (par exemple, moins de 5 % en moyenne dans les cinq arrondissements centraux de Tokyo).
- À Osaka, malgré un approvisionnement massif d’immeubles de bureaux de catégorie A prévu de 2022 à 2027, le taux d’occupation est également élevé et les niveaux de loyer se maintiennent.
- À Nagoya, l’ouverture prévue de la ligne de train à grande vitesse Chuo Shinkansen garantit une demande stable pour les bureaux, avec un taux de vacance prévu de tomber à environ 3 %.
2. Politique gouvernementale et impact sur le marché
Le gouvernement promeut le réaménagement urbain et l’amélioration des infrastructures pour soutenir la vitalisation du marché immobilier. En outre, en termes de politique monétaire, avec la levée des taux d’intérêt négatifs par la Banque du Japon et une légère augmentation des taux, le marché bénéficie d’un environnement stable de flux de capitaux.
Cependant, il existe des disparités régionales dans les montants des investissements immobiliers, avec un intérêt croissant des investisseurs étrangers pour les propriétés à Osaka, soulignant un déplacement vers les villes secondaires.
3. Innovation technologique et gestion des biens
L’adoption de la technologie immobilière (PropTech), y compris :
- Les serrures intelligentes
- La gestion à distance (IoT)
- Les visites virtuelles
- Les systèmes de contrats électroniques
De plus, de nouvelles innovations technologiques telles que les modèles de prévision des prix basés sur l’IA et les chatbots disponibles 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, sont également observées.
4. Changement de la demande des locataires
Depuis le COVID-19, les entreprises montrent un intérêt croissant pour les environnements de bureau hybrides afin d’attirer les talents. En revanche, pour les installations commerciales, un phénomène de retour à la concentration dans les centres-villes et une vague d’ouverture de centres commerciaux continuent. La reprise du tourisme est marquée par une augmentation de l’entrée des entreprises étrangères dans le secteur hôtelier.
5. Dynamique économique : taux d’intérêt, inflation et demande des principales industries
Malgré la hausse des taux d’intérêt à long terme (actuellement environ 1,2 %), le sentiment du marché immobilier s’améliore. La bonne santé des bénéfices des entreprises entraîne une demande accrue pour des espaces de bureaux fonctionnels dans le but de retenir les talents, bien qu’une surcapacité des installations logistiques soit préoccupante dans certaines régions. Cependant, le marché locatif s’améliore globalement.
6. Séquelles de la pandémie COVID-19 et état de la récupération
Bien que le pourcentage de retours au bureau ait lentement récupéré depuis sa réduction pendant la pandémie, certains secteurs (y compris le commerce de détail) continuent de ressentir l’impact de la montée en puissance des services en ligne. En revanche, la reprise des opérations dans les installations touristiques telles que les hôtels est notable.
D’après ces éléments, on peut constater l’importance de proposer des solutions pour surmonter les défis du secteur immobilier commercial au Japon et d’élaborer des stratégies de croissance en temps opportun.
Bon à savoir :
Le marché immobilier commercial au Japon connaît des évolutions notables, avec une augmentation des nouvelles constructions, particulièrement à Tokyo, où les gratte-ciels modernes attirent des multinationales. Les politiques gouvernementales favorisent la réhabilitation urbaine, stimulant le secteur. L’adoption de technologies, comme les systèmes IoT pour la gestion énergétique, gagne en importance pour répondre à la demande croissante d’espaces plus durables. Les locataires privilégient des sites offrant flexibilité et accessibilité, poussant certains à opter pour des espaces co-working. L’économie japonaise, confrontée à des taux d’intérêt bas et une inflation modeste, voit le rythme de reprise post-COVID-19 varier entre Tokyo, qui montre des signes de résilience, et Osaka ou Nagoya, où l’activité reste plus modérée. Des secteurs comme la tech et la finance dynamisent la demande, contribuant à la hausse des loyers. Selon des projections récentes, la stabilisation du marché pourrait s’accentuer d’ici 2025, soutenue par des politiques de relance économique.
Évolution des prix des bureaux dans les principales villes
En observant la tendance des prix des bureaux dans les principales villes japonaises, des fluctuations importantes ont été observées ces dernières années en raison de l’impact du nouveau coronavirus et de facteurs économiques. Ci-dessous, nous discuterons des fluctuations des prix et des facteurs sur les marchés de Tokyo, Osaka et Yokohama.
1. Tokyo
Les loyers des bureaux dans les cinq arrondissements centraux de Tokyo (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya) ont temporairement baissé après 2020, mais sont ensuite en voie de récupération. En février 2025, le loyer moyen est de 20 481 yens par tsubo, soit une augmentation de 3,56 % par rapport au même mois de l’année précédente. Par ailleurs, le taux de vacance est également en train de s’améliorer et est actuellement de 3,94 %.
Cette reprise est attribuée à la réouverture de l’économie et à l’amélioration des performances des entreprises. Cependant, avec la poursuite d’une offre massive, une intensification de la concurrence entre certaines zones est également prévue.
2. Osaka
À Osaka, la hausse du taux de vacance et la baisse des loyers ont perduré de 2020 à 2022, sous l’effet du nouveau coronavirus et d’une offre massive. Cependant, depuis 2023, le marché commence progressivement à se redresser. Selon les dernières données, dans les six principaux districts d’Osaka, le loyer moyen est de 12 230 yens/tsubo (légère augmentation par rapport à l’année précédente) et le taux de vacance est de 3,75 %.
Cette stabilisation est influencée par l’expansion de la demande, notamment des entreprises liées à la technologie, et par les politiques de soutien du gouvernement local.
3. Yokohama
À Yokohama, l’intérêt pour le marché des bureaux a également augmenté ces dernières années. Des projets de développement sont en cours, principalement dans les districts de Minato Mirai 21 et Kannai, mais une augmentation temporaire des taux de vacance est à risque due à une augmentation de l’offre nouvelle. Cependant, les loyers contractuels se maintiennent fermement actuellement et des tendances d’expansion de la demande, y compris l’amélioration des équipements dans certaines zones, sont observées.
Principaux facteurs de fluctuation
- Facteurs économiques et politiques : De nombreuses politiques de revitalisation régionale ont avancé pour se remettre des séquelles du nouveau coronavirus.
- Innovation technologique : La réforme des modes de travail accompagnant la diffusion du télétravail — adoption de modèles hybrides — provoque une transformation des besoins vers plus de flexibilité dans l’utilisation des bureaux.
- Demande nationale et internationale : Le maintien à un niveau élevé de l’appétit des investisseurs du secteur financier et l’accélération attendue des flux entrants internationaux.
La possibilité de diminution de la compétitivité internationale ou la saturation du marché restent des défis. Cependant, il importe de se concentrer sur la mise en œuvre de plans stratégiques pour maintenir l’attrait des localisations à long terme.
Bon à savoir :
Dans les grandes villes japonaises telles que Tokyo, Osaka et Yokohama, les prix des bureaux ont connu des variations marquées ces dernières années. À Tokyo, les prix ont augmenté de 3,5 % en raison de la forte demande internationalisée, notamment des secteurs financiers et technologiques. Osaka affiche une croissance plus modérée de 2 %, influencée par un dynamisme économique local croissant. À Yokohama, une hausse de 1,2 % est observée, marquée par une saturation croissante du marché. Les facteurs économiques comme les taux d’intérêt bas et les politiques fiscales favorables, ainsi que les avancées technologiques, jouent un rôle crucial dans ces variations. Le marché doit affronter la concurrence internationale et des défis de saturation. Pour l’avenir, les analystes projettent une stabilisation des prix grâce à de nouveaux projets d’urbanisation et au renforcement de la demande intérieure et régionale.
Stratégies adoptées par les entreprises face aux dynamiques du marché
Les stratégies adoptées par les entreprises japonaises sur le marché de l’immobilier commercial sont fortement influencées par des facteurs tels que les fluctuations économiques, le changement démographique et l’évolution technologique. Analysons leur contenu spécifique.
1. Réponse aux fluctuations économiques
Au Japon, alors que la hausse des taux d’intérêt est attendue jusqu’en 2025, les prix de l’immobilier et les loyers se maintiennent à un niveau stable. Dans le secteur des bureaux en particulier, la part des investissements augmente et de nombreux nouveaux biens sont disponibles. Dans ce contexte, de nombreuses entreprises cherchent à améliorer leur rentabilité en augmentant les loyers et en réduisant le taux de vacance.
Alors que la concurrence entre investisseurs s’intensifie, les entreprises japonaises développent activement des stratégies de création de valeur à travers la valorisation d’immeubles anciens ou le changement d’affectation.
2. Structure démographique et changement de la demande
Avec la génération du baby-boom devenant des personnes âgées, les opportunités d’investissements dans des installations pour seniors et des projets de réaménagement s’élargissent. Par contre, dans les régions, on observe une pression à la baisse sur les prix due à une offre excédentaire.
Dans les zones urbaines, la demande en logements pour les jeunes et celle pour des logements haut de gamme par les riches étrangers restent fortes, et on assiste au développement de nouvelles formes de logement telles que les maisons partagées ou les appartements design.
3. Innovation technologique et durabilité
L’adoption de technologies avancées telles que l’IA, l’IoT et la blockchain pour améliorer l’efficacité opérationnelle et la transformation digitale de la gestion immobilière se généralise sur l’ensemble du marché. L’adoption de bâtiments durables est également encouragée.
Par exemple, Obayashi Corporation se concentre également sur des projets adaptés aux nouvelles technologies, tels que l’augmentation de la demande de construction de centres de données, et vise à acquérir un avantage concurrentiel dans ce domaine.
Exemples de réussite et tendances
Dans la zone de Minato (Roppongi, Akasaka, Azabu), des projets de redéveloppement urbain intégrés comme le projet Toranomon-Azabudai ont contribué à améliorer la valeur de la zone. Dans le quartier de Shibuya, il y a une tendance à investir massivement dans des bureaux flexibles en tant que centre d’implantation pour les start-ups IT. C’est cette capacité d’adaptation flexible aux caractéristiques régionales qui peut être considérée comme une tendance.
Relation avec la réglementation gouvernementale
Grâce à des politiques de promotion des investissements en équipements par le gouvernement, des mesures pour les bâtiments anciens et des systèmes de subventions publiques, de nombreux opérateurs immobiliers bénéficient d’un soutien. Cependant, ils ressentent aussi la contrainte d’appliquer certaines réglementations strictes, comme le renforcement des normes environnementales.
À court terme, il reste des défis tels que la réduction du taux de vacance des bureaux et la résolution des problèmes de succession dans les régions. À moyen et long terme, on peut espérer une augmentation des projets urbains écologiques.
Bon à savoir :
Face aux dynamiques du marché immobilier commercial au Japon, les entreprises adoptent diverses stratégies pour rester compétitives. Les fluctuations économiques ont incité certains acteurs, comme Mitsubishi Estate, à diversifier leurs portefeuilles en incluant des espaces mixtes combinant bureaux, résidences et loisirs pour répondre à la demande fluctuante. Les évolutions démographiques, notamment le vieillissement de la population, incitent d’autres, tels que Sumitomo Realty & Development, à investir davantage dans des complexes adaptés aux seniors. Avec l’avènement des technologies, Mori Building intègre des solutions de bâtiment intelligent pour améliorer l’efficacité énergétique, tandis que la réglementation gouvernementale stricte pousse les entreprises à prioriser la durabilité environnementale dans leurs projets. Selon un dirigeant de Mitsui Fudosan, cette transition vers des pratiques écoresponsables est non seulement nécessaire mais aussi bénéfique à long terme et les prévisions indiquent que l’accent sur l’innovation technologique et la durabilité prendra de l’ampleur dans les prochaines années.
Impact des tendances internationales sur le secteur immobilier japonais
Principales tendances internationales influençant le marché immobilier commercial japonais
1. Impact des politiques économiques mondiales et des taux d’intérêt
Les politiques monétaires mondiales ont un impact direct sur le marché immobilier commercial japonais. Par exemple, les baisses de taux de la Réserve fédérale américaine (FRB) et les changements de politique de la Banque centrale européenne (BCE) favorisent les mouvements de capitaux, augmentant ainsi les flux d’investissements vers le Japon. D’un autre côté, la hausse des taux d’intérêt par la Banque du Japon a un impact complexe sur l’appétit des investisseurs nationaux et internationaux.
Dans un environnement de taux d’intérêt élevés, les prêts immobiliers et les coûts de construction augmentent, mais on observe également un intérêt croissant pour l’investissement immobilier comme couverture contre l’inflation.
2. Mouvements de capitaux transfrontaliers
En raison des risques géopolitiques et de la réorganisation des chaînes d’approvisionnement, de nombreuses entreprises étrangères et investisseurs institutionnels renforcent leur entrée sur le marché japonais. Les investissements massifs de l’étranger sont particulièrement marqués dans les projets de développement d’installations liées aux semi-conducteurs et de centres de données.
En outre, les capitaux réorientés depuis des pays asiatiques comme la Chine affluent vers le marché japonais, souvent choisi pour son système juridique stable et son environnement de transactions transparent.
3. PropTech et innovation technologique
Dans le domaine de la PropTech (technologie immobilière), des technologies comme l’IA, l’IoT et l’analyse de big data sont utilisées, menant à une efficacité améliorée de la gestion immobilière, à la réduction des coûts et à la construction de nouveaux modèles de revenus. Ces innovations technologiques se déploient rapidement à l’échelle mondiale, avec des exemples d’adoption au Japon, comme les projets de bâtiments de bureaux intelligents.
Un exemple concret est un projet de bâtiment de bureaux à Osaka équipé d’un système de gestion de la climatisation piloté par IA. De telles initiatives contribuent non seulement à l’amélioration de l’efficacité énergétique mais aussi à l’augmentation de la compétitivité.
Comparaison entre le marché japonais et les autres pays asiatiques
Le marché japonais a un avantage en termes de stabilité et de transparence par rapport à d’autres pays asiatiques. Cependant, il fait face au défi à long terme d’une société vieillissante, ce qui pose problème pour la création de nouvelles demandes. En revanche, des pays comme la Chine et Singapour, bien que présentant un taux de croissance économique élevé, rencontrent des défis liés à la volatilité du marché et aux risques géopolitiques.
L’investissement direct étranger (IDE) continue de s’étendre, avec des effets positifs attendus notamment dans le secteur hôtelier et des infrastructures logistiques.
Attractivité pour les investisseurs étrangers
Sous la tendance à la dépréciation du yen, l’effet de réduction des coûts d’achat de biens immobiliers incite davantage les acteurs étrangers à entrer sur le marché, mais il existe aussi des préoccupations quant à une possible sortie de capitaux à court terme en fonction de l’évolution de cette situation.
Considérant ces facteurs, l’importance de développer des stratégies pour maintenir la compétitivité est en train de devenir une nécessité urgente.
Bon à savoir :
Le marché immobilier commercial japonais est influencé par plusieurs tendances internationales, notamment les politiques économiques mondiales et les taux d’intérêt globaux qui affectent directement les stratégies d’investissement. La réduction des taux d’intérêt à l’échelle internationale a intensifié les flux de capitaux étrangers vers le Japon, rendant ce dernier plus attractif pour les investisseurs comparé à d’autres marchés asiatiques. De plus, l’adoption rapide des technologies innovantes comme la PropTech a permis une gestion plus efficace des propriétés commerciales, redéfinissant ainsi la compétitivité du Japon sur la scène mondiale. Par exemple, des projets immobiliers à Tokyo incorporant des solutions PropTech ont non seulement optimisé les opérations, mais ont aussi attiré des investissements considérables de firmes étrangères recherchant des infrastructures modernes. Ces dynamiques renforcent l’intégration du Japon dans le marché global, bien qu’elles exigent une adaptation continue pour maintenir sa compétitivité face à des pays comme la Chine et la Corée du Sud.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
