Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Grèce, avec son riche patrimoine culturel, ses paysages pittoresques et son climat méditerranéen, attire de plus en plus d’investisseurs étrangers dans le secteur immobilier. Que vous souhaitiez acquérir une résidence secondaire sur une île grecque idyllique ou investir dans l’immobilier commercial à Athènes, il est crucial de comprendre les réglementations en vigueur concernant la propriété étrangère. Cet article vous guidera à travers les aspects essentiels à connaître pour investir sereinement en Grèce.
Un accueil chaleureux pour les investisseurs étrangers
Contrairement à certaines idées reçues, la Grèce offre un cadre relativement ouvert et accueillant pour les investisseurs étrangers dans le secteur immobilier. Les entités étrangères et nationales ont le droit légal de créer et de posséder des entreprises en Grèce, avec quelques restrictions mineures dans certains secteurs sensibles[2]. Cette approche favorable aux investissements étrangers s’inscrit dans une volonté plus large du gouvernement grec de stimuler l’économie et d’attirer les capitaux étrangers.
Le gouvernement a mis en place plusieurs réformes visant à simplifier les procédures administratives et à créer un environnement propice aux affaires. Parmi ces initiatives, on peut citer :
- Un système accéléré pour les investissements stratégiques
- La création du médiateur des investisseurs d’Enterprise Greece pour résoudre les problèmes et simplifier l’octroi de licences
- La numérisation croissante des services gouvernementaux
Ces efforts ont permis d’améliorer significativement la compétitivité de la Grèce sur la scène internationale des investissements. Cependant, il est important de noter que certains défis persistent, notamment en termes de complexité bureaucratique et de lenteur du système judiciaire.
Bon à savoir :
La Grèce se classe actuellement au 59e rang sur 180 économies selon l'Indice de perception de la corruption et au 113e rang sur 184 pays selon le dernier Indice de liberté économique[2]. Ces classements, bien qu'en amélioration, soulignent l'importance pour les investisseurs étrangers de bien se renseigner et de s'entourer de professionnels locaux expérimentés.
Restrictions légales : Des limites à connaître
Bien que la Grèce soit globalement ouverte aux investissements étrangers, certaines restrictions existent, principalement liées à des considérations de sécurité nationale. Des limitations s’appliquent à la propriété étrangère dans des secteurs jugés sensibles, tels que :
- Les opérations aéroportuaires
- Le secteur de l’électricité
- Les médias
Il est important de noter que ces restrictions ne concernent généralement pas les investissements immobiliers classiques, mais plutôt des secteurs stratégiques spécifiques.
Une particularité à prendre en compte concerne l’achat de terrains dans certaines zones géographiques. Des restrictions s’appliquent à l’acquisition de terrains dans les zones frontalières et sur certaines îles[2]. Ces mesures visent à préserver la sécurité nationale et l’intégrité territoriale du pays. Si vous envisagez d’investir dans ces régions, il sera nécessaire d’obtenir des autorisations spéciales auprès des autorités compétentes.
En dehors de ces cas particuliers, les investisseurs étrangers bénéficient généralement des mêmes droits que les ressortissants grecs en matière d’acquisition et de gestion de biens immobiliers. Le système juridique grec protège les droits de propriété des ressortissants étrangers et grecs de manière équitable[2].
Bon à savoir :
Bien que des restrictions existent dans certains secteurs et zones géographiques, la majorité des investissements immobiliers en Grèce sont ouverts aux étrangers sans limitations majeures. Il est toutefois recommandé de vérifier le statut spécifique de la propriété visée avant de s'engager.
Le processus d’acquisition : Étapes clés pour les investisseurs étrangers
L’acquisition d’un bien immobilier en Grèce par un étranger suit un processus relativement standardisé, mais qui comporte quelques particularités à connaître. Voici les principales étapes à suivre :
1. Obtention d’un numéro fiscal grec (AFM)
Avant toute transaction immobilière, il est indispensable d’obtenir un numéro fiscal grec, appelé AFM (Arithmos Forologikou Mitroou). Ce numéro est nécessaire pour toutes les démarches administratives et fiscales liées à votre investissement[9]. L’obtention de l’AFM se fait auprès des services fiscaux grecs et ne nécessite généralement pas de procédure complexe.
2. Ouverture d’un compte bancaire grec
Bien qu’il ne soit pas obligatoire d’être résident grec pour acquérir un bien immobilier, l’ouverture d’un compte bancaire en Grèce est fortement recommandée, voire nécessaire pour certaines transactions[9]. Ce compte facilitera les paiements liés à votre investissement et la gestion future de votre propriété.
3. Due diligence et vérifications légales
Avant de finaliser toute transaction, il est crucial de procéder à une due diligence approfondie. Cela implique notamment :
- La vérification du titre de propriété
- L’examen des éventuelles charges ou hypothèques sur le bien
- La confirmation de la conformité du bien avec les réglementations urbanistiques
Il est vivement conseillé de faire appel à un avocat local spécialisé en droit immobilier pour cette étape cruciale.
4. Signature du contrat préliminaire
Une fois les vérifications effectuées, un contrat préliminaire (promesse de vente) est généralement signé entre l’acheteur et le vendeur. Ce document fixe les conditions de la vente et peut être assorti du versement d’un acompte.
5. Paiement de la taxe de transfert
La taxe de transfert, appelée FMA en Grèce, s’élève à 3,09% du montant de l’achat et est à la charge de l’acheteur[10]. Cette taxe doit être payée avant la finalisation de la transaction.
6. Signature de l’acte final devant notaire
La dernière étape consiste en la signature de l’acte de vente définitif devant un notaire grec. Cet acte officialise le transfert de propriété et doit être enregistré auprès du bureau du cadastre local.
Bon à savoir :
Le processus d'acquisition peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, en fonction de la complexité de la transaction et des éventuelles autorisations nécessaires. Il est recommandé de prévoir suffisamment de temps et de s'entourer de professionnels expérimentés pour s'assurer du bon déroulement de la procédure.
Droits et obligations des propriétaires étrangers
Une fois propriétaire en Grèce, vous bénéficiez de droits similaires à ceux des ressortissants grecs, mais vous devez également vous conformer à certaines obligations spécifiques.
Droits des propriétaires étrangers
Les investisseurs étrangers jouissent d’une protection légale solide de leurs droits de propriété en Grèce[2]. Cela inclut :
- Le droit d’utiliser, de louer ou de vendre librement votre propriété
- La protection contre l’expropriation, sauf pour des raisons d’intérêt public et moyennant une juste compensation
- Le droit de transférer les revenus et les bénéfices liés à votre investissement immobilier à l’étranger
De plus, les propriétaires étrangers peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment dans le cadre du programme de « Visa d’Or » grec, qui offre un permis de résidence en échange d’un investissement immobilier significatif.
Obligations et responsabilités
En tant que propriétaire étranger en Grèce, vous devez vous conformer à plusieurs obligations :
- Paiement des taxes foncières annuelles (ENFIA)
- Déclaration des revenus locatifs, le cas échéant
- Respect des réglementations locales en matière d’urbanisme et d’environnement
- Pour les locations saisonnières, respect des règles spécifiques (par exemple, la limite de 120 jours par an pour la location de résidence principale via des plateformes comme Airbnb)[7]
Il est important de noter que le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions financières importantes, voire des poursuites judiciaires. Par exemple, la location non déclarée de biens immobiliers peut entraîner des amendes allant jusqu’à 5 000 euros.
Bon à savoir :
La Grèce a mis en place un système fiscal spécial pour les High Net Worth Individuals (HNWI) qui souhaitent transférer leur résidence fiscale dans le pays. Ce régime prévoit un impôt forfaitaire annuel de 100 000 euros, quel que soit le niveau des revenus étrangers, offrant ainsi une option intéressante pour certains investisseurs[10].
Conseils d’or pour les investisseurs étrangers
Pour maximiser vos chances de réussite et minimiser les risques lors de votre investissement immobilier en Grèce, voici quelques conseils essentiels :
1. Faites appel à des professionnels locaux
L’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier grec et d’un comptable familier avec la fiscalité locale est cruciale. Ces professionnels vous aideront à naviguer dans les complexités du système juridique et fiscal grec, évitant ainsi de coûteuses erreurs.
2. Effectuez une due diligence approfondie
Ne négligez pas l’importance des vérifications préalables. Assurez-vous que le bien que vous envisagez d’acheter est libre de toute charge ou litige et qu’il est conforme aux réglementations urbanistiques en vigueur.
3. Considérez le programme « Visa d’Or »
Si vous envisagez un investissement significatif (250 000 euros ou plus), le programme de « Visa d’Or » grec peut offrir des avantages intéressants, notamment un permis de résidence renouvelable pour vous et votre famille[4].
4. Anticipez les coûts annexes
Au-delà du prix d’achat, prévoyez un budget pour couvrir les frais de notaire, les taxes de transfert, et les éventuels travaux de rénovation ou d’aménagement.
5. Restez informé des évolutions réglementaires
La législation grecque en matière d’investissements étrangers et de fiscalité immobilière évolue régulièrement. Restez à l’écoute des changements qui pourraient affecter votre investissement.
6. Explorez les opportunités de financement local
Bien que l’obtention d’un prêt hypothécaire en Grèce puisse être plus complexe pour les non-résidents, certaines banques grecques proposent des produits spécifiques pour les investisseurs étrangers. Comparez les offres et les conditions avant de vous décider[9].
Bon à savoir :
La Grèce offre un potentiel de croissance intéressant pour les investisseurs immobiliers, notamment dans le secteur touristique. Cependant, il est essentiel d'adopter une approche prudente et bien informée pour maximiser les chances de succès de votre investissement.
Conclusion : Un marché prometteur pour les investisseurs avisés
L’investissement immobilier en Grèce offre de belles opportunités pour les investisseurs étrangers, avec un cadre réglementaire globalement favorable et un marché en pleine reprise. Les récentes réformes visant à simplifier les procédures administratives et à attirer les capitaux étrangers ont considérablement amélioré l’attractivité du pays.
Cependant, comme pour tout investissement à l’étranger, il est crucial d’aborder le marché grec avec une préparation minutieuse et une compréhension approfondie des réglementations locales. Les restrictions dans certains secteurs sensibles et zones géographiques, bien que limitées, doivent être prises en compte dans votre stratégie d’investissement.
En suivant les conseils prodigués dans cet article et en vous entourant de professionnels compétents, vous serez bien équipé pour naviguer dans les subtilités du marché immobilier grec et tirer le meilleur parti de votre investissement. La Grèce, avec son patrimoine culturel inestimable, son climat méditerranéen et son potentiel de croissance économique, reste une destination de choix pour les investisseurs immobiliers avisés.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
