Régulations Immobilières Essentielles Au Chili

Publié le 11 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Chili est une destination de plus en plus prisée pour les investisseurs immobiliers étrangers, grâce à sa stabilité politique et économique, ainsi que ses paysages variés allant des déserts du nord aux fjords de Patagonie. Cependant, avant de se lancer dans un projet d’achat immobilier au Chili, il est crucial de bien comprendre le cadre juridique et réglementaire local. Cet article vous guidera à travers les principales lois et régulations immobilières à connaître pour investir en toute sérénité dans ce pays d’Amérique du Sud.

Un marché immobilier ouvert aux étrangers

Bonne nouvelle pour les investisseurs internationaux : le Chili accueille à bras ouverts les acheteurs étrangers sur son marché immobilier. Contrairement à certains pays qui imposent des restrictions aux non-résidents, le Chili offre un cadre légal favorable aux investissements étrangers dans le secteur immobilier.

Les étrangers bénéficient des mêmes droits que les citoyens chiliens en matière d’achat et de propriété immobilière. Ils peuvent acquérir librement des biens résidentiels, commerciaux ou des terrains, que ce soit pour un usage personnel ou comme investissement locatif. Cette ouverture du marché immobilier chilien aux capitaux étrangers contribue à son dynamisme et à son attractivité.

Il existe toutefois quelques restrictions à connaître :

• Les étrangers ne peuvent pas acheter de terrains situés à moins de 10 km des frontières terrestres du pays, pour des raisons de sécurité nationale.
• L’achat de certaines propriétés dans les zones côtières peut nécessiter une autorisation spéciale du gouvernement.

En dehors de ces cas particuliers, les investisseurs étrangers jouissent d’une grande liberté pour acquérir des biens immobiliers au Chili. Cette ouverture du marché s’inscrit dans la volonté du pays d’attirer les investissements étrangers et de développer son économie.

Le cadre juridique de l’immobilier chilien : ce qu’il faut savoir

Le marché immobilier chilien est régi par un ensemble de lois et de réglementations visant à encadrer les transactions et à protéger les droits des propriétaires. Voici les principaux textes et dispositions à connaître avant d’investir :

1. Le Code Civil chilien

C’est le texte fondamental qui régit le droit de propriété et les transactions immobilières au Chili. Il définit les droits et obligations des propriétaires, les modalités de transfert de propriété, ainsi que les servitudes et autres droits réels.

2. La Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC)

Cette loi générale sur l’urbanisme et la construction encadre le développement urbain, l’aménagement du territoire et les normes de construction. Elle définit notamment les règles de zonage, les permis de construire et les normes de sécurité des bâtiments.

3. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria

Cette loi sur la copropriété immobilière régit les relations entre copropriétaires dans les immeubles collectifs. Elle définit les droits et obligations des copropriétaires, le fonctionnement des assemblées générales et la gestion des parties communes.

4. La Ley del Consumidor

La loi sur la protection des consommateurs s’applique également aux transactions immobilières. Elle impose des obligations de transparence aux vendeurs et promoteurs immobiliers, notamment en matière d’information précontractuelle.

5. Le système de registre foncier

Le Chili dispose d’un système de registre foncier (Conservador de Bienes Raíces) qui garantit la sécurité juridique des transactions immobilières. Toute vente ou transfert de propriété doit être enregistré auprès de ce registre pour être opposable aux tiers.

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour s’assurer du respect de toutes ces réglementations lors d’une transaction immobilière au Chili. L’avocat pourra notamment effectuer les vérifications nécessaires auprès du registre foncier et s’assurer de la validité des titres de propriété.

Fiscalité immobilière au Chili : ce que vous devez anticiper

La fiscalité est un aspect crucial à prendre en compte lors d’un investissement immobilier au Chili. Le système fiscal chilien prévoit plusieurs taxes et impôts liés à l’achat, la détention et la vente de biens immobiliers :

1. Taxe sur la valeur ajoutée (IVA)

Contrairement à de nombreux pays, le Chili applique la TVA (appelée IVA) sur les ventes de biens immobiliers neufs. Le taux standard est de 19%. Cette taxe est généralement incluse dans le prix de vente affiché pour les logements neufs.

2. Impôt sur les plus-values immobilières

Les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier sont soumises à l’impôt sur le revenu. Le taux varie en fonction du montant de la plus-value et de la durée de détention du bien. Des exonérations existent pour la résidence principale sous certaines conditions.

3. Impôt foncier (Contribuciones)

Les propriétaires de biens immobiliers au Chili doivent s’acquitter d’un impôt foncier annuel, appelé « Contribuciones ». Le taux varie selon la valeur fiscale du bien et sa localisation. Certaines propriétés de faible valeur peuvent être exonérées.

4. Droits d’enregistrement

L’enregistrement d’une transaction immobilière auprès du registre foncier est soumis à des droits, généralement calculés en pourcentage de la valeur du bien.

5. Impôt sur le revenu locatif

Les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu au Chili. Les non-résidents sont imposés à un taux fixe de 35% sur leurs revenus de source chilienne.

Il est important de noter que le Chili a conclu des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition. Les investisseurs étrangers doivent vérifier l’existence d’une telle convention avec leur pays de résidence fiscale.

Pour optimiser la fiscalité de votre investissement immobilier au Chili, il est vivement recommandé de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste local. Ils pourront vous aider à structurer votre investissement de manière efficiente sur le plan fiscal et à respecter vos obligations déclaratives.

Les droits et protections des propriétaires immobiliers au Chili

Le système juridique chilien offre une protection solide aux droits des propriétaires immobiliers. Voici les principaux droits et protections dont bénéficient les propriétaires au Chili :

1. Droit de propriété garanti par la Constitution

La Constitution chilienne garantit le droit de propriété comme un droit fondamental. Elle protège les propriétaires contre toute expropriation arbitraire et assure une juste indemnisation en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique.

2. Liberté d’usage et de disposition

Les propriétaires ont le droit d’utiliser, de jouir et de disposer librement de leur bien, dans les limites fixées par la loi et les règlements d’urbanisme.

3. Protection contre l’occupation illégale

La loi chilienne offre des recours efficaces aux propriétaires en cas d’occupation illégale de leur bien. Des procédures d’expulsion rapides peuvent être mises en œuvre par voie judiciaire.

4. Droits des bailleurs

Les propriétaires-bailleurs bénéficient d’une protection juridique en cas de non-paiement des loyers ou de dégradation du bien par le locataire. La loi prévoit des procédures d’expulsion et de recouvrement des loyers impayés.

5. Droit de préemption

Dans certains cas, notamment pour les copropriétaires, la loi chilienne prévoit un droit de préemption en cas de vente d’un bien immobilier.

6. Protection des acheteurs sur plan

La loi chilienne encadre strictement la vente de biens immobiliers sur plan, imposant des garanties financières aux promoteurs pour protéger les acheteurs en cas de défaillance.

7. Recours en cas de vices cachés

Les acheteurs sont protégés contre les vices cachés du bien immobilier. Ils disposent de recours légaux contre le vendeur en cas de découverte de défauts non apparents au moment de la vente.

8. Droits des copropriétaires

La loi sur la copropriété immobilière définit clairement les droits et obligations des copropriétaires, assurant une gestion équitable des parties communes et un processus décisionnel transparent.

Il est important de noter que l’exercice de ces droits peut nécessiter le recours à des procédures judiciaires ou administratives. En cas de litige, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour défendre vos intérêts.

Évolutions récentes et perspectives du cadre réglementaire immobilier chilien

Le marché immobilier chilien est en constante évolution, et le cadre réglementaire s’adapte pour répondre aux nouveaux enjeux. Voici les principales tendances et changements récents à connaître :

1. Renforcement des normes antisismiques

Suite au séisme de 2010, le Chili a considérablement renforcé ses normes de construction antisismique. Les nouvelles réglementations imposent des standards plus élevés pour la résistance des bâtiments aux tremblements de terre, ce qui peut impacter les coûts de construction mais assure une meilleure sécurité.

2. Développement durable et efficacité énergétique

De nouvelles réglementations encouragent la construction de bâtiments plus écologiques et économes en énergie. Des incitations fiscales sont mises en place pour promouvoir l’utilisation de technologies vertes dans la construction.

3. Encadrement des locations de courte durée

Face à l’essor des plateformes de location type Airbnb, certaines municipalités chiliennes ont commencé à réglementer plus strictement les locations de courte durée. Des restrictions peuvent s’appliquer dans certaines zones, notamment touristiques.

4. Simplification des procédures administratives

Le gouvernement chilien travaille à la digitalisation et à la simplification des procédures liées à l’immobilier, notamment pour l’obtention des permis de construire et l’enregistrement des transactions.

5. Renforcement de la protection des consommateurs

De nouvelles dispositions légales renforcent les obligations d’information des promoteurs et agents immobiliers envers les acheteurs, notamment en matière de transparence sur les prix et les caractéristiques des biens.

6. Évolutions fiscales

Des discussions sont en cours pour une possible réforme de la fiscalité immobilière, notamment concernant l’impôt sur les plus-values et les taxes foncières. Les investisseurs doivent rester attentifs à ces potentielles évolutions.

7. Zonage et aménagement urbain

Certaines grandes villes chiliennes, comme Santiago, révisent leurs plans d’urbanisme pour favoriser la densification urbaine et le développement de quartiers mixtes. Ces changements peuvent créer de nouvelles opportunités d’investissement.

8. Régulation du crédit immobilier

La Banque centrale du Chili envisage de nouvelles mesures pour encadrer le crédit immobilier, notamment pour prévenir la formation de bulles spéculatives. Cela pourrait impacter les conditions d’octroi de prêts immobiliers.

Ces évolutions réglementaires témoignent de la volonté du Chili de moderniser son marché immobilier tout en renforçant la protection des investisseurs et des consommateurs. Il est crucial pour les investisseurs étrangers de se tenir informés de ces changements et de leurs implications potentielles sur leurs projets immobiliers.

Conclusion : Un marché immobilier attractif mais à aborder avec prudence

Le marché immobilier chilien offre de belles opportunités pour les investisseurs étrangers, grâce à un cadre juridique stable et une économie dynamique. L’ouverture du marché aux acheteurs internationaux, combinée à la diversité des biens disponibles – des appartements urbains aux propriétés rurales – en fait une destination attractive pour l’investissement immobilier.

Cependant, comme dans tout investissement à l’étranger, il est crucial d’aborder le marché chilien avec prudence et préparation. La compréhension du cadre légal et fiscal, ainsi que des spécificités locales, est essentielle pour réussir son projet immobilier au Chili.

Quelques points clés à retenir :

• Le marché est ouvert aux étrangers avec peu de restrictions
• Le cadre juridique offre une bonne protection aux propriétaires
• La fiscalité immobilière est complexe et mérite une attention particulière
• Les normes de construction sont strictes, notamment en matière antisismique
• Le marché évolue vers plus de durabilité et de protection des consommateurs

Pour naviguer efficacement dans cet environnement, il est vivement recommandé de s’entourer de professionnels locaux : avocat spécialisé en droit immobilier, expert-comptable, agent immobilier agréé. Leur expertise vous aidera à éviter les pièges et à optimiser votre investissement.

Enfin, restez attentif aux évolutions réglementaires et économiques du pays. Le Chili, bien que stable, connaît des changements qui peuvent impacter le marché immobilier. Une veille régulière vous permettra d’anticiper ces évolutions et d’adapter votre stratégie d’investissement en conséquence.