Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Paraguay, pays enclavé au cœur de l’Amérique du Sud, attire de plus en plus l’attention des investisseurs immobiliers internationaux. Avec son économie en croissance et son marché immobilier prometteur, il est essentiel de bien comprendre les lois et réglementations qui régissent ce secteur. Dans cet article, nous allons explorer en détail les aspects juridiques et fiscaux de l’investissement immobilier au Paraguay, en mettant l’accent sur les opportunités offertes aux étrangers et les précautions à prendre.
Le Paraguay : une terre d’opportunités pour les investisseurs étrangers
Le Paraguay se distingue par sa politique d’ouverture envers les investisseurs étrangers, notamment dans le secteur immobilier. Contrairement à certains pays qui imposent des restrictions strictes, le Paraguay offre aux étrangers des droits presque identiques à ceux des citoyens paraguayens en matière d’acquisition immobilière. Cette approche libérale constitue un atout majeur pour les investisseurs internationaux cherchant à diversifier leur portefeuille.
Les étrangers peuvent acheter, vendre et louer des biens immobiliers au Paraguay sans restrictions majeures. Que ce soit pour un investissement locatif, une résidence secondaire ou même une résidence principale, les possibilités sont nombreuses. Cette ouverture s’inscrit dans la volonté du gouvernement paraguayen d’attirer les capitaux étrangers et de stimuler le développement économique du pays.
Cependant, il est important de noter que certaines zones, notamment les régions frontalières, peuvent être soumises à des réglementations spécifiques. Par exemple, les étrangers ne peuvent pas acquérir de terres dans une bande de 50 kilomètres le long des frontières du pays, sauf autorisation spéciale du gouvernement. Cette restriction vise à préserver la sécurité nationale et la souveraineté territoriale.
Malgré cette limitation géographique, la grande majorité du territoire paraguayen reste accessible aux investisseurs étrangers. Les villes principales comme Asunción, la capitale, ou Ciudad del Este, centre économique important, offrent de nombreuses opportunités d’investissement sans restrictions liées à la nationalité de l’acheteur.
Bon à savoir :
Les étrangers bénéficient de droits presque équivalents aux citoyens paraguayens pour l'achat de biens immobiliers, à l'exception des zones frontalières qui requièrent une autorisation spéciale.
Cadre juridique de l’immobilier au Paraguay : ce que vous devez savoir
Le marché immobilier paraguayen est régi par un ensemble de lois et de réglementations visant à protéger les droits des propriétaires et à assurer la transparence des transactions. Comprendre ce cadre juridique est essentiel pour tout investisseur souhaitant s’implanter dans le pays.
La loi fondamentale régissant la propriété au Paraguay est le Code civil paraguayen. Ce texte définit les droits de propriété, les modalités de transfert des biens immobiliers et les obligations des propriétaires. Il est complété par diverses lois spécifiques au secteur immobilier, dont voici les principales :
- La Loi 2421/04 sur la réglementation administrative et fiscale : elle établit le cadre fiscal pour les transactions immobilières.
- La Loi 125/91 sur le régime fiscal : elle définit les impôts applicables aux biens immobiliers.
- La Loi 3966/10 sur les municipalités : elle réglemente l’utilisation des sols et l’urbanisme au niveau local.
Un aspect crucial du système immobilier paraguayen est le Registro de la Propiedad (Registre de la propriété). Cet organisme public est chargé d’enregistrer tous les titres de propriété et les transactions immobilières. L’inscription au registre est obligatoire et confère une sécurité juridique aux propriétaires en établissant officiellement leurs droits sur le bien.
Pour réaliser une transaction immobilière au Paraguay, il est fortement recommandé de faire appel à un escribano público (notaire). Ce professionnel joue un rôle central dans le processus d’achat, en vérifiant la légalité de la transaction, en préparant les documents nécessaires et en assurant l’inscription au Registre de la propriété. Son intervention est obligatoire pour la validité de la transaction.
Il est également important de noter que le Paraguay reconnaît le concept de usucapión ou prescription acquisitive. Ce principe juridique permet à une personne d’acquérir la propriété d’un bien immobilier après l’avoir occupé de manière continue, pacifique et publique pendant une période définie par la loi (généralement 20 ans). Cette disposition peut avoir des implications importantes pour les propriétaires absents ou négligents.
Enfin, le Paraguay a mis en place des réglementations spécifiques pour encourager l’investissement étranger, notamment la Loi 117/91 sur les investissements. Cette loi garantit l’égalité de traitement entre investisseurs nationaux et étrangers et offre certaines protections contre l’expropriation arbitraire.
Bon à savoir :
Le système juridique paraguayen offre une protection solide aux propriétaires immobiliers, avec un cadre légal bien défini et l'obligation d'enregistrer les transactions au Registre de la propriété.
La fiscalité immobilière au Paraguay : un régime attractif pour les investisseurs
Le régime fiscal paraguayen est réputé pour être l’un des plus avantageux d’Amérique latine, ce qui en fait un atout majeur pour les investisseurs immobiliers. Comprendre les différents impôts et taxes applicables est essentiel pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier dans le pays.
L’impôt foncier est l’une des principales charges fiscales pour les propriétaires immobiliers au Paraguay. Il est calculé sur la base de la valeur fiscale du bien, qui est généralement inférieure à sa valeur de marché. Le taux d’imposition varie selon les municipalités, mais il est généralement compris entre 0,5% et 1% de la valeur fiscale du bien. Cette charge relativement faible constitue un avantage significatif pour les investisseurs.
En ce qui concerne les revenus locatifs, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRP) pour les particuliers, ou à l’impôt sur les bénéfices des entreprises (IRACIS) pour les sociétés. Le taux d’imposition pour l’IRP est de 10% sur les revenus nets, tandis que l’IRACIS s’élève à 10% du bénéfice net. Ces taux relativement bas contribuent à l’attractivité du marché immobilier paraguayen.
Lors de la vente d’un bien immobilier, les plus-values réalisées sont également soumises à l’impôt. Pour les particuliers, le taux applicable est de 10% sur la plus-value nette. Les sociétés, quant à elles, intègrent ces gains dans leur résultat global soumis à l’IRACIS.
Il est important de noter que le Paraguay applique le principe de territorialité en matière fiscale. Cela signifie que seuls les revenus générés sur le territoire paraguayen sont imposables dans le pays. Cette disposition est particulièrement avantageuse pour les investisseurs étrangers, qui ne seront pas imposés au Paraguay sur leurs revenus d’origine étrangère.
Le Paraguay a également mis en place des incitations fiscales pour attirer les investissements, notamment dans le secteur immobilier. La Loi 60/90 sur les investissements offre des exonérations fiscales pour certains projets d’investissement, y compris dans l’immobilier. Ces avantages peuvent inclure des exonérations de droits de douane sur les importations de matériaux de construction ou d’équipements, ainsi que des réductions d’impôts sur les bénéfices.
Enfin, il convient de mentionner que le Paraguay a signé des conventions de double imposition avec plusieurs pays, dont le Chili, Taiwan et l’Uruguay. Ces accords visent à éviter la double imposition des revenus et peuvent offrir des avantages supplémentaires aux investisseurs internationaux.
Bon à savoir :
Le régime fiscal paraguayen est particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers, avec des taux d'imposition bas et des incitations fiscales attractives pour les projets d'investissement.
Les droits et obligations des propriétaires immobiliers au Paraguay
Être propriétaire d’un bien immobilier au Paraguay confère un ensemble de droits, mais implique également des responsabilités. Comprendre ces aspects est crucial pour tout investisseur souhaitant s’engager sur le marché immobilier paraguayen.
Le droit de propriété est fortement protégé par la Constitution paraguayenne. L’article 109 de la Constitution garantit le droit à la propriété privée et stipule que nul ne peut être privé de sa propriété sans une juste compensation. Cette protection constitutionnelle offre une sécurité juridique importante aux propriétaires, qu’ils soient nationaux ou étrangers.
Les propriétaires au Paraguay jouissent du droit d’usus, fructus et abusus, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien, d’en tirer des revenus et d’en disposer librement. Cela inclut le droit de vendre, de louer, d’hypothéquer ou même de donner le bien. Toutefois, ces droits doivent s’exercer dans le respect des lois et règlements en vigueur.
En matière de location, le Paraguay offre une protection équilibrée entre les droits des propriétaires et ceux des locataires. La loi 1.334/98 sur la protection des consommateurs et des utilisateurs régit les relations entre propriétaires et locataires. Les propriétaires ont le droit de fixer librement le loyer et les conditions de location, mais doivent respecter certaines obligations, notamment en termes d’entretien du bien.
Les propriétaires ont également des obligations fiscales, comme nous l’avons vu précédemment. Ils doivent s’acquitter de l’impôt foncier annuel et déclarer les revenus générés par leur bien immobilier. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des pénalités financières.
En termes d’urbanisme, les propriétaires doivent se conformer aux réglementations locales en matière de construction et d’utilisation des sols. Chaque municipalité dispose de son propre plan d’urbanisme qui définit les zones constructibles, les hauteurs maximales autorisées, les coefficients d’occupation des sols, etc. Avant d’entreprendre des travaux de construction ou de rénovation, il est nécessaire d’obtenir les autorisations appropriées auprès des autorités locales.
Le Paraguay reconnaît également le concept de copropriété, régi par la loi 677/60. Cette loi définit les droits et obligations des copropriétaires dans les immeubles divisés en appartements ou en locaux. Elle prévoit notamment la création d’un règlement de copropriété et la mise en place d’une assemblée de copropriétaires pour gérer les parties communes.
Enfin, il est important de noter que le Paraguay accorde une protection spéciale à certains biens immobiliers considérés comme patrimoine familial. La loi 211/70 sur le « bien de famille » permet de protéger une résidence principale contre la saisie en cas de dettes, offrant ainsi une sécurité supplémentaire aux propriétaires.
Bon à savoir :
Les propriétaires immobiliers au Paraguay bénéficient d'une forte protection de leurs droits, mais doivent également respecter un ensemble d'obligations, notamment en matière fiscale et urbanistique.
Évolutions réglementaires : vers une modernisation du marché immobilier paraguayen
Le cadre réglementaire du secteur immobilier au Paraguay connaît une évolution constante, visant à moderniser le marché et à l’aligner sur les standards internationaux. Ces changements offrent de nouvelles opportunités aux investisseurs, tout en renforçant la sécurité et la transparence des transactions.
L’une des évolutions majeures ces dernières années concerne la digitalisation du Registre de la propriété. Le gouvernement paraguayen a lancé un vaste projet de numérisation des titres de propriété et de modernisation des procédures d’enregistrement. Cette initiative vise à réduire les délais de traitement des transactions, à améliorer la fiabilité des informations et à faciliter l’accès aux données pour les investisseurs et les professionnels du secteur.
Dans le domaine de la construction, de nouvelles normes ont été adoptées pour améliorer la qualité et la sécurité des bâtiments. La loi 5.482/15 sur l’efficacité énergétique impose désormais des standards minimaux en matière de performance énergétique pour les nouvelles constructions. Cette réglementation s’inscrit dans une démarche de développement durable et peut avoir un impact significatif sur la valeur à long terme des biens immobiliers.
Le Paraguay a également renforcé sa législation anti-blanchiment dans le secteur immobilier. La loi 6.497/19 impose de nouvelles obligations aux agents immobiliers et aux notaires en matière de vérification de l’origine des fonds utilisés dans les transactions immobilières. Ces mesures visent à lutter contre le blanchiment d’argent et à renforcer l’intégrité du marché immobilier paraguayen.
En matière de fiscalité, des discussions sont en cours pour moderniser le système d’évaluation des biens immobiliers. L’objectif est de rapprocher les valeurs fiscales des valeurs de marché, ce qui pourrait avoir un impact sur le calcul de l’impôt foncier. Bien que cette réforme puisse entraîner une augmentation de la charge fiscale pour certains propriétaires, elle vise à rendre le système plus équitable et à générer des ressources supplémentaires pour les collectivités locales.
Le gouvernement paraguayen travaille également sur un projet de loi sur les baux commerciaux. Cette nouvelle législation vise à offrir un cadre juridique plus clair et plus protecteur pour les locataires commerciaux, tout en préservant les intérêts des propriétaires. Elle pourrait avoir un impact significatif sur le marché de l’immobilier commercial dans les années à venir.
Enfin, dans le contexte de la pandémie de COVID-19, le Paraguay a adopté des mesures temporaires affectant le secteur immobilier. Ces dispositions, qui incluaient notamment des moratoires sur les expulsions et des facilités de paiement pour les loyers, ont depuis été levées. Cependant, elles ont mis en lumière la capacité du gouvernement à adapter rapidement le cadre réglementaire en cas de crise.
Bon à savoir :
Le cadre réglementaire de l'immobilier au Paraguay est en constante évolution, avec des initiatives visant à moderniser le marché, renforcer la sécurité des transactions et améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments.
Conclusion : Le Paraguay, une destination attractive pour l’investissement immobilier
L’analyse approfondie du cadre juridique et réglementaire de l’immobilier au Paraguay révèle un environnement globalement favorable aux investisseurs, tant nationaux qu’étrangers. Le pays offre une combinaison attrayante de droits de propriété solides, de charges fiscales modérées et d’un marché en pleine modernisation.
Les principaux atouts du marché immobilier paraguayen incluent :
- Une ouverture presque totale aux investisseurs étrangers, avec peu de restrictions sur l’acquisition de biens immobiliers.
- Un cadre juridique stable et protecteur des droits de propriété.
- Un régime fiscal avantageux, avec des taux d’imposition relativement bas.
- Des efforts continus de modernisation et de digitalisation du secteur.
- Des opportunités de développement dans un marché en croissance.
Cependant, comme pour tout investissement à l’étranger, il est crucial d’aborder le marché paraguayen avec prudence et de bien se renseigner. Les spécificités locales, tant en termes de réglementation que de pratiques du marché, nécessitent une compréhension approfondie pour réussir son investissement.
Il est fortement recommandé de s’entourer de professionnels locaux compétents, tels que des avocats spécialisés en droit immobilier, des notaires et des agents immobiliers expérimentés. Leur expertise sera précieuse pour naviguer dans les complexités du marché et éviter les pièges potentiels.
En conclusion, le Paraguay offre un terrain fertile pour les investisseurs immobiliers à la recherche de nouvelles opportunités en Amérique latine. Avec une économie en croissance, un cadre réglementaire en constante amélioration et un marché immobilier dynamique, le pays présente un potentiel intéressant pour ceux qui sont prêts à explorer au-delà des destinations d’investissement traditionnelles.
Si vous êtes intéressé par l'investissement immobilier au Paraguay ou dans d'autres destinations internationales, n'hésitez pas à me contacter. Mon expertise en immobilier international peut vous aider à naviguer dans les complexités du marché paraguayen et à identifier les meilleures opportunités d'investissement adaptées à vos objectifs. Que vous cherchiez à diversifier votre portefeuille, à générer des revenus locatifs ou à bénéficier d'avantages fiscaux, je suis là pour vous guider à chaque étape de votre projet d'investissement au Paraguay.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
