Avantages Fiscaux Pour Investisseurs Immobiliers Au Royaume-Uni

Publié le 3 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Royaume-Uni est depuis longtemps considéré comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers internationaux. Avec un marché immobilier dynamique et des règles fiscales avantageuses, le pays attire de nombreux investisseurs étrangers cherchant à diversifier leur portefeuille et à bénéficier d’un cadre fiscal favorable. Dans cet article, nous allons explorer en détail les avantages fiscaux offerts aux investisseurs immobiliers au Royaume-Uni, en mettant en lumière les spécificités de la fiscalité locale, les accords internationaux en place, et en comparant ces avantages à ceux d’autres pays.

Un régime fiscal local attractif pour les investisseurs immobiliers

Le système fiscal britannique offre plusieurs avantages aux investisseurs immobiliers, qu’ils soient résidents ou non-résidents. Ces avantages contribuent à rendre le marché immobilier britannique particulièrement attrayant pour les investisseurs internationaux.

Impôt sur les revenus locatifs

Au Royaume-Uni, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Cependant, le système fiscal britannique offre plusieurs déductions qui permettent de réduire significativement la base imposable :

• Déduction des intérêts d’emprunt : Les investisseurs peuvent déduire les intérêts payés sur les prêts immobiliers de leurs revenus locatifs. Cette déduction est particulièrement avantageuse pour les investisseurs qui financent leurs acquisitions par emprunt.
• Déduction des frais d’entretien et de réparation : Les dépenses liées à l’entretien et aux réparations du bien immobilier sont entièrement déductibles des revenus locatifs.
• Amortissement du mobilier : Pour les biens meublés, il est possible de déduire un pourcentage du coût du mobilier chaque année.
• Frais de gestion : Les honoraires versés aux agents immobiliers pour la gestion locative sont également déductibles.

Imposition des plus-values immobilières

Le Royaume-Uni applique un régime fiscal avantageux sur les plus-values immobilières, particulièrement pour les non-résidents :

• Taux d’imposition réduit : Les plus-values immobilières sont taxées à un taux inférieur à celui de l’impôt sur le revenu, variant de 18% à 28% selon la tranche d’imposition du contribuable.
• Abattement annuel : Un abattement annuel est appliqué sur les plus-values, réduisant ainsi la base imposable. Pour l’année fiscale 2024-2025, cet abattement s’élève à 12 300 £ pour les particuliers.
• Exonération pour résidence principale : La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur les plus-values, sous certaines conditions.

Droits de succession avantageux

Le régime successoral britannique peut s’avérer avantageux pour les investisseurs immobiliers, notamment grâce à :

• Un seuil d’imposition élevé : Les droits de succession ne s’appliquent qu’au-delà d’un certain seuil, fixé à 325 000 £ pour l’année fiscale 2024-2025.
• Des exonérations pour les donations : Les donations effectuées plus de 7 ans avant le décès sont exonérées de droits de succession.
• Des réductions pour les biens d’entreprise : Certains biens immobiliers à usage professionnel peuvent bénéficier de réductions importantes sur les droits de succession.

Une fiscalité internationale favorable : les accords de non double imposition

Le Royaume-Uni a conclu de nombreux accords de non double imposition avec d’autres pays, ce qui renforce son attractivité pour les investisseurs immobiliers internationaux. Ces accords visent à éviter que les revenus et les plus-values ne soient imposés deux fois, dans le pays source et dans le pays de résidence de l’investisseur.

Principes généraux des accords de non double imposition

Les accords de non double imposition conclus par le Royaume-Uni suivent généralement le modèle de convention fiscale de l’OCDE. Ils prévoient notamment :

• L’imposition des revenus locatifs dans le pays où se situe le bien immobilier.
• L’imposition des plus-values immobilières dans le pays où se situe le bien, avec parfois des dispositions spécifiques pour les résidents de l’autre pays signataire.
• Des mécanismes de crédit d’impôt permettant d’imputer l’impôt payé dans un pays sur l’impôt dû dans l’autre pays.

Cas particulier de l’accord franco-britannique

L’accord de non double imposition entre la France et le Royaume-Uni est particulièrement intéressant pour les investisseurs français souhaitant investir dans l’immobilier britannique. Cet accord prévoit notamment :

• L’imposition des revenus locatifs au Royaume-Uni, avec la possibilité pour la France d’imposer ces revenus tout en accordant un crédit d’impôt égal à l’impôt payé au Royaume-Uni.
• L’imposition des plus-values immobilières au Royaume-Uni, avec un mécanisme similaire de crédit d’impôt en France.
• Des dispositions spécifiques pour éviter la double imposition en matière de droits de succession.

Avantages pour les investisseurs non-résidents

Les accords de non double imposition offrent plusieurs avantages aux investisseurs non-résidents :

• Sécurité juridique : Ces accords apportent une clarté sur le traitement fiscal des investissements immobiliers transfrontaliers.
• Réduction de la charge fiscale globale : En évitant la double imposition, ces accords permettent souvent de réduire la charge fiscale totale sur l’investissement.
• Simplification administrative : Les procédures de déclaration et de paiement des impôts sont généralement simplifiées grâce à ces accords.

Taxe foncière et taxe d’habitation au Royaume-Uni : un système unique en Europe

Le système de taxation des biens immobiliers au Royaume-Uni diffère significativement de celui de nombreux autres pays européens, notamment en ce qui concerne la taxe foncière et la taxe d’habitation. Cette spécificité peut représenter un avantage considérable pour les investisseurs immobiliers.

La Council Tax : une taxe unique remplaçant taxe foncière et taxe d’habitation

Au Royaume-Uni, il n’existe pas de taxe foncière ni de taxe d’habitation au sens où on l’entend dans d’autres pays européens. À la place, le pays applique un impôt local unique appelé « Council Tax ». Voici ses principales caractéristiques :

• Impôt local : La Council Tax est perçue par les autorités locales (councils) pour financer les services publics locaux.
• Base d’imposition : Elle est calculée en fonction de la valeur estimée du bien immobilier, mais aussi de sa localisation et du nombre d’occupants.
• Paiement : En général, c’est l’occupant du bien (propriétaire ou locataire) qui est redevable de cette taxe.
• Réductions et exonérations : Certaines catégories de personnes peuvent bénéficier de réductions ou d’exonérations, notamment les étudiants ou les personnes vivant seules.

Avantages pour les investisseurs

Ce système présente plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers :

• Simplicité : Un seul impôt local à gérer, contrairement à d’autres pays où il faut jongler entre taxe foncière et taxe d’habitation.
• Prévisibilité : Les montants de Council Tax sont généralement stables d’une année sur l’autre, facilitant la planification financière.
• Transfert de charge : Pour les biens loués, la Council Tax est généralement à la charge du locataire, réduisant ainsi les frais pour le propriétaire.

Comparaison avec d’autres pays européens

Le système britannique de Council Tax se distingue nettement des systèmes en vigueur dans d’autres pays européens :

• France : Taxe foncière à la charge du propriétaire et taxe d’habitation (en cours de suppression pour les résidences principales) à la charge de l’occupant.
• Allemagne : Grundsteuer (taxe foncière) payée par le propriétaire, mais souvent répercutée sur le locataire.
• Espagne : IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) payé par le propriétaire.

Le Royaume-Uni vs autres destinations : un comparatif fiscal pour les investisseurs immobiliers

Pour mieux apprécier les avantages fiscaux offerts aux investisseurs immobiliers au Royaume-Uni, il est intéressant de comparer ce régime avec celui d’autres destinations populaires pour l’investissement immobilier. Cette comparaison permet de mettre en lumière les forces et les faiblesses du système britannique.

Royaume-Uni vs France

• Imposition des revenus locatifs : – Royaume-Uni : Taux progressif allant jusqu’à 45%, avec de nombreuses déductions possibles. – France : Prélèvement forfaitaire unique de 30% ou barème progressif de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux, avec des déductions plus limitées.
• Plus-values immobilières : – Royaume-Uni : Taux de 18% à 28%, avec un abattement annuel. – France : Taux de 19% + prélèvements sociaux de 17,2%, avec des abattements pour durée de détention.
• Taxe foncière : – Royaume-Uni : Council Tax généralement à la charge de l’occupant. – France : Taxe foncière à la charge du propriétaire, souvent élevée dans les grandes villes.

Royaume-Uni vs États-Unis

• Imposition des revenus locatifs : – Royaume-Uni : Système de déductions généreux. – États-Unis : Système similaire avec de nombreuses déductions, mais complexité due aux différents niveaux d’imposition (fédéral, état, local).
• Plus-values immobilières : – Royaume-Uni : Taux fixe avantageux pour les non-résidents. – États-Unis : Taux pouvant aller jusqu’à 20% pour les résidents, avec une retenue à la source de 15% pour les non-résidents.
• Taxe foncière : – Royaume-Uni : Council Tax généralement modérée. – États-Unis : Property tax souvent élevée, variant considérablement selon les états et les municipalités.

Royaume-Uni vs Allemagne

• Imposition des revenus locatifs : – Royaume-Uni : Taux progressif avec nombreuses déductions. – Allemagne : Taux progressif allant jusqu’à 45%, avec des possibilités d’amortissement intéressantes.
• Plus-values immobilières : – Royaume-Uni : Taux avantageux et abattement annuel. – Allemagne : Exonération après 10 ans de détention pour les particuliers.
• Taxe foncière : – Royaume-Uni : Council Tax à charge de l’occupant. – Allemagne : Grundsteuer généralement moins élevée qu’au Royaume-Uni, mais en cours de réforme.

Points forts du système britannique

Cette comparaison met en évidence plusieurs avantages du système fiscal britannique pour les investisseurs immobiliers :

• Un régime de déductions généreux pour les revenus locatifs, permettant d’optimiser la rentabilité des investissements.
• Une imposition des plus-values immobilières relativement avantageuse, surtout pour les non-résidents.
• Un système de taxe locale (Council Tax) généralement à la charge de l’occupant, réduisant les frais récurrents pour le propriétaire.
• Une stabilité et une prévisibilité fiscale appréciées des investisseurs internationaux.

Stratégies d’optimisation fiscale pour les investisseurs immobiliers au Royaume-Uni

Pour tirer pleinement parti des avantages fiscaux offerts aux investisseurs immobiliers au Royaume-Uni, il est crucial d’adopter des stratégies d’optimisation fiscale adaptées. Voici quelques approches à considérer pour maximiser la rentabilité de vos investissements tout en restant dans le cadre légal.

Structuration de l’investissement

Le choix de la structure d’investissement peut avoir un impact significatif sur la fiscalité :

• Investissement direct : Simplicité administrative mais imposition des revenus au taux marginal de l’impôt sur le revenu.
• Société à responsabilité limitée (Limited Company) : Peut offrir des avantages en termes d’impôt sur les sociétés et de flexibilité pour la distribution des bénéfices.
• Fiducie (Trust) : Peut être avantageuse pour la planification successorale et la protection des actifs.

Optimisation des déductions fiscales

Maximiser les déductions fiscales permet de réduire significativement la base imposable :

• Tenir une comptabilité détaillée de tous les frais déductibles (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, assurances, etc.).
• Envisager des travaux d’amélioration énergétique qui peuvent être éligibles à des déductions spécifiques.
• Utiliser le système d’amortissement du mobilier pour les locations meublées.

Planification des plus-values

Une bonne planification des cessions immobilières peut permettre de réduire l’imposition des plus-values :

• Échelonner les ventes sur plusieurs années fiscales pour bénéficier plusieurs fois de l’abattement annuel.
• Envisager des échanges de biens plutôt que des ventes directes pour reporter l’imposition des plus-values.
• Pour les non-résidents, étudier l’opportunité de devenir résident fiscal britannique avant la cession pour bénéficier de certains avantages fiscaux.

Utilisation des dispositifs spécifiques

Le Royaume-Uni offre plusieurs dispositifs fiscaux avantageux pour les investisseurs immobiliers :

• Real Estate Investment Trusts (REITs) : Ces véhicules d’investissement offrent une fiscalité avantageuse sur les revenus distribués.
• Enterprise Investment Scheme (EIS) : Pour les investissements dans des sociétés immobilières éligibles, offrant des réductions d’impôt significatives.
• Pension schemes : L’utilisation de fonds de pension pour investir dans l’immobilier peut offrir des avantages fiscaux importants.

Planification successorale

Une planification successorale adéquate peut permettre de réduire significativement les droits de succession :

• Utilisation des donations de son vivant pour profiter des exonérations.
• Mise en place de trusts pour protéger et transmettre le patrimoine immobilier.
• Souscription d’assurances-vie spécifiques pour couvrir les droits de succession.

Perspectives d’avenir : évolutions fiscales attendues pour les investisseurs immobiliers au Royaume-Uni

Le paysage fiscal britannique est en constante évolution, influencé par les changements politiques, économiques et sociaux. Pour les investisseurs immobiliers, il est crucial de rester informés des tendances et des réformes potentielles qui pourraient impacter leurs investissements à moyen et long terme.

Réforme de la fiscalité immobilière

Le gouvernement britannique a annoncé son intention de moderniser le système fiscal immobilier :

• Révision de la Council Tax : Une refonte du système d’évaluation des biens immobiliers est envisagée pour mieux refléter les valeurs actuelles du marché.
• Introduction potentielle d’une taxe sur la valeur foncière : Cette mesure, encore à l’étude, pourrait remplacer ou compléter la Council Tax actuelle.
• Renforcement des mesures anti-évasion fiscale : Des contrôles plus stricts sur les propriétés détenues par des sociétés offshore sont attendus.

Évolutions liées au Brexit

Le Brexit continue d’influencer le cadre fiscal et réglementaire pour les investisseurs étrangers :

• Renégociation des accords de non double imposition : Certains accords pourraient être révisés pour s’adapter au nouveau statut du Royaume-Uni hors de l’UE.
• Modifications potentielles des règles sur les résidences fiscales : Les critères de résidence fiscale pourraient évoluer, impactant les investisseurs non-résidents.
• Nouvelles incitations fiscales : Pour attirer les investissements étrangers post-Brexit, de nouvelles mesures fiscales incitatives pourraient être introduites.

Tendances en matière de développement durable

La transition écologique influence de plus en plus la fiscalité immobilière :

• Incitations fiscales pour la rénovation énergétique : De nouvelles déductions ou crédits d’impôt pourraient être introduits pour encourager l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments.
• Taxation des propriétés énergivores : Une augmentation de la fiscalité pour les biens immobiliers les moins performants sur le plan énergétique est envisagée.
• Avantages fiscaux pour les constructions durables : Des mesures incitatives pour les projets immobiliers respectueux de l’environnement sont à l’étude.

Digitalisation et transparence fiscale

La modernisation de l’administration fiscale britannique aura des implications pour les investisseurs :

• Déclarations fiscales numériques : Le passage à un système entièrement numérique pour les déclarations fiscales immobilières est en cours.
• Échange automatique d’informations : Le renforcement de la coopération internationale en matière fiscale pourrait accroître la transparence pour les investisseurs étrangers.
• Utilisation de l’intelligence artificielle : L’administration fiscale pourrait utiliser des outils d’IA pour détecter les anomalies et lutter contre la fraude fiscale.

Adaptation aux nouvelles réalités du marché immobilier

Les évolutions du marché immobilier pourraient entraîner des ajustements fiscaux :

• Régulation du marché des locations de courte durée : De nouvelles règles fiscales pourraient être introduites pour encadrer les plateformes de type Airbnb.
• Mesures pour encourager l’investissement dans le logement abordable : Des incitations fiscales pour les investisseurs participant à des projets de logements sociaux ou intermédiaires sont envisagées.
• Ajustements liés au travail à distance : La fiscalité pourrait évoluer pour s’adapter aux nouvelles tendances en matière d’utilisation des espaces de bureaux et de télétravail.

En conclusion, le Royaume-Uni continue d’offrir un environnement fiscal globalement favorable aux investisseurs immobiliers, avec des avantages significatifs en termes de déductions fiscales, d’imposition des plus-values et de flexibilité dans la structuration des investissements. Cependant, le paysage fiscal est en constante évolution, influencé par des facteurs tels que le Brexit, les préoccupations environnementales et la digitalisation de l’économie.

Pour les investisseurs immobiliers, qu’ils soient résidents ou non-résidents, il est crucial de rester informés de ces évolutions et de s’adapter en conséquence. Une approche proactive de la gestion fiscale, combinée à une stratégie d’investissement bien pensée, peut permettre de maximiser les rendements tout en minimisant les risques fiscaux.