Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Portugal s’est imposé ces dernières années comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers internationaux. Au-delà de ses atouts naturels et de sa qualité de vie réputée, le pays lusitanien a mis en place une politique fiscale particulièrement attractive pour attirer les capitaux étrangers. Découvrons les principaux avantages fiscaux dont peuvent bénéficier les investisseurs immobiliers au Portugal, ainsi que les spécificités de la fiscalité locale et internationale.
Un régime fiscal local avantageux pour les investisseurs étrangers
Le Portugal a développé plusieurs dispositifs fiscaux visant à séduire les investisseurs immobiliers étrangers. Ces mesures ont contribué à dynamiser le marché immobilier portugais et à attirer de nombreux capitaux internationaux.
Le fameux statut de résident non-habituel (RNH)
Instauré en 2009 et modifié en 2020, le statut de résident non-habituel (RNH) reste l’un des principaux atouts fiscaux du Portugal pour les investisseurs étrangers. Ce régime permet aux nouveaux résidents fiscaux de bénéficier d’avantages fiscaux substantiels pendant une période de 10 ans.
Les principaux avantages du statut RNH sont :
- Une imposition à taux réduit de 20% sur les revenus d’activités à « haute valeur ajoutée » exercées au Portugal
- Une exonération d’impôt sur les revenus de source étrangère (sous certaines conditions)
- Un taux d’imposition de 10% sur les pensions de retraite de source étrangère
Le programme Golden Visa
Le programme Golden Visa, lancé en 2012, permet aux investisseurs non-européens d’obtenir un permis de résidence au Portugal en échange d’un investissement immobilier. Bien que les conditions d’éligibilité aient été durcies en 2022, ce dispositif reste attractif pour de nombreux investisseurs.
Les principaux avantages du Golden Visa sont :
- L’obtention d’un permis de résidence pour l’investisseur et sa famille
- La possibilité de demander la nationalité portugaise après 5 ans
- Un accès facilité à l’espace Schengen
Des taux d’imposition compétitifs sur les plus-values immobilières
Le Portugal applique des taux d’imposition relativement avantageux sur les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents. Le taux d’imposition est de 28% pour les particuliers et de 25% pour les sociétés.
De plus, le pays propose des abattements intéressants :
- Un abattement de 50% sur les plus-values réalisées par les résidents fiscaux portugais
- Une exonération totale pour la vente de la résidence principale (sous certaines conditions)
Bon à savoir :
Les investisseurs immobiliers au Portugal peuvent bénéficier de nombreux avantages fiscaux, notamment grâce au statut de résident non-habituel (RNH) et au programme Golden Visa. Ces dispositifs, combinés à des taux d'imposition compétitifs sur les plus-values, rendent le marché immobilier portugais particulièrement attractif pour les investisseurs étrangers.
Une fiscalité internationale favorable : les accords de non double imposition
Le Portugal a signé de nombreuses conventions fiscales visant à éviter la double imposition avec ses partenaires économiques. Ces accords jouent un rôle crucial pour les investisseurs immobiliers internationaux, en leur permettant d’optimiser leur situation fiscale.
Un vaste réseau de conventions fiscales
Le Portugal a conclu des conventions fiscales avec plus de 70 pays, couvrant la plupart des grandes économies mondiales. Ces accords permettent d’éviter la double imposition des revenus et des plus-values immobilières, tout en luttant contre l’évasion fiscale.
Parmi les pays ayant signé une convention fiscale avec le Portugal, on peut citer :
- La France
- L’Allemagne
- Le Royaume-Uni
- Les États-Unis
- La Chine
Les principaux avantages des conventions fiscales pour les investisseurs immobiliers
Les conventions fiscales signées par le Portugal offrent plusieurs avantages aux investisseurs immobiliers étrangers :
- Une réduction ou une élimination de la retenue à la source sur les revenus locatifs
- Une imposition des plus-values immobilières généralement limitée au pays de situation du bien
- Des mécanismes d’échange d’informations entre administrations fiscales pour éviter la double imposition
Le cas particulier des résidents non-habituels (RNH)
Pour les bénéficiaires du statut RNH, les conventions fiscales peuvent s’avérer particulièrement avantageuses. En effet, elles permettent souvent d’exonérer totalement d’impôt au Portugal les revenus de source étrangère, y compris les revenus immobiliers.
Cette situation peut conduire à une double non-imposition dans certains cas, lorsque le pays source des revenus prévoit également une exonération ou une imposition réduite.
Bon à savoir :
Le vaste réseau de conventions fiscales du Portugal offre une sécurité juridique et fiscale appréciable pour les investisseurs immobiliers internationaux. Ces accords permettent d'optimiser la fiscalité des revenus et des plus-values immobilières, tout en évitant les risques de double imposition.
Taxe foncière et taxe d’habitation au Portugal : des impôts locaux modérés
Les impôts locaux sur l’immobilier au Portugal sont généralement considérés comme modérés par rapport à d’autres pays européens. Cette fiscalité attractive contribue à renforcer l’attrait du marché immobilier portugais pour les investisseurs étrangers.
L’Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) : une taxe foncière raisonnable
L’IMI est l’équivalent portugais de la taxe foncière. Elle est due chaque année par les propriétaires de biens immobiliers situés au Portugal. Les taux d’IMI sont fixés par les municipalités et varient entre 0,3% et 0,45% de la valeur cadastrale du bien pour les propriétés urbaines.
Quelques particularités de l’IMI :
- Une exonération temporaire de 3 ans pour les résidences principales (sous conditions)
- Des taux réduits pour les biens à faible valeur cadastrale
- Une surtaxe (AIMI) pour les propriétaires de biens d’une valeur totale supérieure à 600 000 €
L’absence de taxe d’habitation : un avantage pour les propriétaires-occupants
Contrairement à de nombreux pays européens, le Portugal n’applique pas de taxe d’habitation. Cette absence représente un avantage significatif pour les propriétaires-occupants, qui n’ont pas à supporter cette charge fiscale supplémentaire.
Des droits de mutation raisonnables
Lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal, les acquéreurs doivent s’acquitter de l’Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Les taux de l’IMT varient en fonction de la valeur du bien et de son usage :
- Pour les résidences principales : de 0% à 8% (avec un abattement pour les biens de faible valeur)
- Pour les résidences secondaires : de 1% à 8%
- Pour les biens ruraux : 5%
Bon à savoir :
La fiscalité locale sur l'immobilier au Portugal est globalement modérée, avec une taxe foncière (IMI) raisonnable et l'absence de taxe d'habitation. Les droits de mutation (IMT) sont également compétitifs, renforçant l'attractivité du marché immobilier portugais pour les investisseurs étrangers.
Le Portugal face à ses concurrents européens : une fiscalité immobilière compétitive
Pour mieux apprécier l’attractivité fiscale du Portugal pour les investisseurs immobiliers, il est intéressant de comparer sa situation à celle d’autres pays européens populaires auprès des investisseurs internationaux.
Portugal vs Espagne : l’avantage lusitanien
Bien que voisins, le Portugal et l’Espagne présentent des différences notables en matière de fiscalité immobilière :
- Taxe foncière : plus élevée en Espagne (jusqu’à 1,3%) qu’au Portugal (maximum 0,45%)
- Taxe d’habitation : inexistante au Portugal, présente en Espagne
- Imposition des plus-values : taux de 28% au Portugal contre 19% en Espagne, mais abattements plus avantageux au Portugal
- Statut fiscal spécial : le régime RNH portugais est généralement considéré comme plus avantageux que le régime Beckham espagnol
Portugal vs France : un écart fiscal significatif
La comparaison entre le Portugal et la France met en évidence l’attractivité fiscale du pays lusitanien :
- Taxe foncière : nettement plus élevée en France qu’au Portugal
- Taxe d’habitation : présente en France (en cours de suppression), inexistante au Portugal
- Imposition des revenus locatifs : potentiellement exonérés au Portugal pour les résidents non-habituels, contre une imposition progressive en France
- Plus-values immobilières : abattements plus avantageux au Portugal
Portugal vs Italie : des avantages fiscaux plus marqués
Face à l’Italie, le Portugal conserve une fiscalité immobilière globalement plus avantageuse :
- Taxe foncière : taux plus élevés en Italie (IMU) qu’au Portugal (IMI)
- Taxe d’habitation : présente en Italie (TASI), absente au Portugal
- Imposition des revenus locatifs : potentiellement exonérés au Portugal pour les résidents non-habituels, contre une imposition à 21% ou au barème progressif en Italie
- Régime fiscal spécial : le statut RNH portugais offre des avantages plus étendus que le régime italien pour les nouveaux résidents
Portugal vs Grèce : une concurrence accrue
La Grèce a récemment mis en place des mesures fiscales attractives pour les investisseurs étrangers, se rapprochant ainsi du modèle portugais :
- Taxe foncière : des taux comparables entre les deux pays
- Régime fiscal spécial : la Grèce a introduit un statut de résident non-domicilié similaire au RNH portugais
- Golden Visa : les deux pays proposent des programmes d’obtention de résidence par l’investissement
Malgré cette concurrence accrue, le Portugal conserve certains avantages, notamment l’absence de taxe d’habitation et une meilleure stabilité économique et politique.
Bon à savoir :
Le Portugal se positionne comme l'un des pays européens les plus attractifs fiscalement pour les investisseurs immobiliers internationaux. Sa fiscalité avantageuse, combinée à des dispositifs spécifiques comme le statut RNH et le Golden Visa, lui confère un avantage compétitif certain face à ses concurrents européens.
Conclusion : Le Portugal, un eldorado fiscal pour les investisseurs immobiliers ?
Le Portugal a su se positionner comme une destination de premier choix pour les investisseurs immobiliers internationaux grâce à une politique fiscale particulièrement attractive. Les nombreux avantages fiscaux offerts par le pays lusitanien en font un véritable eldorado pour les investisseurs étrangers :
- Un régime fiscal local avantageux, notamment grâce au statut de résident non-habituel (RNH) et au programme Golden Visa
- Une fiscalité internationale favorable, avec un vaste réseau de conventions de non double imposition
- Des impôts locaux modérés, avec une taxe foncière raisonnable et l’absence de taxe d’habitation
- Une position compétitive face aux autres destinations européennes populaires auprès des investisseurs
Cependant, il est important de noter que cette attractivité fiscale soulève également des questions et des critiques, notamment concernant l’équité fiscale et l’impact sur le marché immobilier local. Les autorités portugaises ont d’ailleurs commencé à ajuster certains dispositifs, comme le durcissement des conditions d’éligibilité au Golden Visa en 2022.
Malgré ces évolutions, le Portugal reste une destination privilégiée pour les investisseurs immobiliers internationaux. Sa fiscalité avantageuse, combinée à ses atouts naturels et à sa qualité de vie réputée, en fait un marché particulièrement attractif pour ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine immobilier tout en optimisant leur situation fiscale.
Pour tirer pleinement parti des avantages fiscaux offerts par le Portugal, il est toutefois recommandé de s’entourer de professionnels qualifiés (avocats fiscalistes, experts-comptables) afin de structurer au mieux son investissement et de respecter les obligations légales et fiscales en vigueur.
Si vous êtes intéressé par l'investissement immobilier au Portugal et souhaitez bénéficier de son régime fiscal avantageux, n'hésitez pas à me contacter. En tant qu'expert en immobilier international, je pourrai vous guider dans votre projet d'investissement, vous aider à comprendre les subtilités de la fiscalité portugaise et vous accompagner dans vos démarches pour optimiser votre situation fiscale. Ensemble, nous pourrons explorer les meilleures opportunités d'investissement au Portugal et mettre en place une stratégie sur mesure pour atteindre vos objectifs patrimoniaux.
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