Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Portugal s’affirme comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers, notamment dans le secteur commercial. Avec une économie en pleine croissance et un marché immobilier dynamique, le pays offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs avisés. Plongeons dans les détails de ce marché prometteur et découvrons les perspectives qu’il offre pour l’année 2025 et au-delà.
Un éventail diversifié de propriétés commerciales
Le marché de l’immobilier commercial au Portugal présente une grande variété d’options pour les investisseurs. Des centres commerciaux modernes aux bureaux en passant par les entrepôts logistiques, le pays offre un large choix de propriétés adaptées à différents besoins et stratégies d’investissement.
Les centres commerciaux : des actifs prisés
Les centres commerciaux portugais connaissent un regain d’intérêt de la part des investisseurs. En 2024, ce segment a attiré des investissements considérables, notamment de la part d’acteurs internationaux. Par exemple, la société sud-africaine Lighthouse a acquis plusieurs centres commerciaux importants, dont l’Espai Gironés à Salt (Girona), le H2O à Rivas Vaciamadrid (Madrid) et le Salera à Castellón. Cette tendance témoigne de l’attrait croissant du marché portugais pour les investisseurs étrangers.
Les parcs d’activités commerciales : une valeur sûre
Les parcs d’activités commerciales de taille moyenne constituent également un segment porteur. En 2024, ce type d’actif a attiré des investissements de l’ordre de 450 millions d’euros. Ces espaces, souvent situés en périphérie des grandes villes, offrent des opportunités intéressantes pour les enseignes de retail park et les commerces de grande distribution.
L’immobilier de bureau : un secteur en mutation
Le marché des bureaux au Portugal connaît une transformation importante, influencée par les nouvelles tendances de travail post-pandémie. Les espaces de coworking et les bureaux flexibles gagnent en popularité, particulièrement dans les grandes villes comme Lisbonne et Porto. Cette évolution offre des opportunités pour les investisseurs capables d’adapter leurs offres aux nouvelles attentes des entreprises.
Bon à savoir :
Le marché de l'immobilier commercial au Portugal offre une diversité d'actifs allant des centres commerciaux aux bureaux en passant par les parcs d'activités, chaque segment présentant ses propres opportunités et défis.
Rentabilité attractive et gestion des risques : le duo gagnant
L’immobilier commercial au Portugal se distingue par des taux de rendement attractifs, tout en présentant un profil de risque relativement modéré pour les investisseurs avertis.
Des rendements alléchants
En 2024, le segment prime des centres commerciaux affichait un rendement de 6,25%, tandis que les parcs d’activités commerciales de taille moyenne offraient un rendement de 6,05%. Ces chiffres sont particulièrement attrayants dans le contexte économique actuel, où les investisseurs sont en quête de rendements stables.
Une compression des rendements attendue
Les prévisions pour 2025 indiquent une possible compression des rendements, en particulier pour les actifs « core+ ». Cette tendance pourrait être favorable aux investisseurs qui entrent sur le marché maintenant, bénéficiant potentiellement d’une appréciation de la valeur de leurs actifs à moyen terme.
Gestion des risques : l’importance de la diversification
Comme pour tout investissement immobilier, la diversification reste un élément clé de la gestion des risques. Les investisseurs avisés répartissent leurs investissements entre différents types d’actifs commerciaux et différentes régions du Portugal pour optimiser leur profil risque-rendement.
L’attrait des villes secondaires
Bien que Lisbonne et Porto restent les marchés phares, les villes secondaires comme Braga, Coimbra ou Faro offrent des opportunités intéressantes, souvent avec des prix d’entrée plus abordables et des rendements potentiellement plus élevés.
Bon à savoir :
Les rendements attractifs de l'immobilier commercial portugais, combinés à une gestion prudente des risques par la diversification, en font une option d'investissement particulièrement intéressante pour 2025.
Les tendances qui façonnent l’avenir du secteur
Le marché de l’immobilier commercial au Portugal est influencé par plusieurs tendances majeures qui devraient continuer à le façonner dans les années à venir.
La durabilité au cœur des préoccupations
La transformation verte des villes portugaises est en marche. À Lisbonne et Porto notamment, les initiatives de planification urbaine mettent l’accent sur la durabilité. De plus en plus de projets intègrent des conceptions écoénergétiques, des panneaux solaires et des toits verts. Cette tendance s’inscrit dans l’engagement du Portugal à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, conformément aux objectifs de l’Union européenne.
Pour les investisseurs, cela signifie une demande croissante pour des propriétés commerciales certifiées pour leur efficacité énergétique. Les bâtiments « verts » ne sont plus seulement un choix éthique, mais deviennent un impératif économique, attirant des locataires soucieux de leur image et de leur impact environnemental.
L’essor du commerce de détail
Malgré les défis posés par le commerce en ligne, le secteur du commerce de détail physique montre des signes de résilience et de croissance au Portugal. En 2024, les investissements dans ce segment ont atteint 2,645 milliards d’euros, soit une augmentation impressionnante de 147% par rapport à l’année précédente.
- La bonne performance de l’économie portugaise
- L’activité soutenue des opérateurs commerciaux
- La correction des valorisations des actifs commerciaux des années précédentes
- Une rentabilité élevée pour un niveau de risque limité
L’attrait croissant pour les investisseurs internationaux
Le marché portugais attire de plus en plus d’investisseurs internationaux. Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) françaises, par exemple, montrent un intérêt croissant pour les parcs d’activités commerciales de taille moyenne au Portugal. Cette internationalisation du marché apporte non seulement des capitaux, mais aussi de nouvelles pratiques et standards qui contribuent à la professionnalisation du secteur.
L’expansion du stock commercial
Les prévisions indiquent une augmentation continue de l’espace commercial au Portugal. Une fois les développements prévus achevés, le stock d’installations commerciales devrait totaliser 630 actifs, dépassant 17,5 millions de m² louables. Cette expansion est particulièrement notable dans des régions comme l’Andalousie, Madrid, la Galice et la Catalogne.
La technologie au service de l’immobilier commercial
L’intégration de technologies avancées dans les propriétés commerciales devient de plus en plus courante. Des systèmes de gestion intelligente des bâtiments aux solutions de réalité augmentée pour améliorer l’expérience client dans les centres commerciaux, la technologie joue un rôle croissant dans la valorisation des actifs commerciaux.
Bon à savoir :
L'avenir de l'immobilier commercial au Portugal sera façonné par la durabilité, la technologie et l'internationalisation croissante du marché, offrant de nouvelles opportunités pour les investisseurs innovants.
Conclusion : Un marché prometteur pour 2025 et au-delà
L’immobilier commercial au Portugal présente un tableau encourageant pour les investisseurs en 2025. Avec une économie résiliente, des rendements attractifs et un marché en pleine évolution, le pays offre de nombreuses opportunités pour ceux qui savent les saisir.
Les tendances vers la durabilité, la technologie et l’internationalisation du marché créent un environnement dynamique où l’innovation et l’adaptation sont récompensées. Que ce soit dans les centres commerciaux modernisés, les bureaux flexibles ou les parcs d’activités commerciales en plein essor, les investisseurs ont l’embarras du choix pour diversifier leurs portefeuilles.
Cependant, comme pour tout investissement, une due diligence approfondie et une compréhension nuancée du marché local restent essentielles. Les investisseurs potentiels doivent prendre en compte non seulement les rendements actuels, mais aussi les perspectives à long terme et les évolutions réglementaires potentielles.
En fin de compte, le Portugal se positionne comme une destination de choix pour l’immobilier commercial en Europe, offrant un équilibre attrayant entre rendement, stabilité et potentiel de croissance. Pour les investisseurs prêts à explorer ce marché dynamique, 2025 pourrait bien être l’année des opportunités dans l’immobilier commercial portugais.
Si vous êtes intéressé par les opportunités d'investissement dans l'immobilier commercial au Portugal, n'hésitez pas à me contacter. Mon expertise dans le domaine de l'immobilier international peut vous aider à naviguer dans ce marché prometteur et à identifier les meilleures opportunités adaptées à vos objectifs d'investissement. Ensemble, nous pouvons explorer les options qui s'offrent à vous et élaborer une stratégie d'investissement sur mesure pour tirer le meilleur parti du marché portugais en pleine croissance.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
