Processus D’Achat Immobilier Pour Étrangers à Panama

Publié le 23 février 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Panama, avec son économie dynamique et son marché immobilier florissant, attire de plus en plus d’investisseurs étrangers. Situé stratégiquement entre l’Amérique du Nord et l’Amérique du Sud, ce petit pays d’Amérique centrale offre de nombreuses opportunités pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille immobilier à l’international. Que vous soyez intéressé par un appartement luxueux dans la capitale cosmopolite de Panama City ou une villa en bord de mer sur les côtes caribéennes, le processus d’achat au Panama est relativement simple pour les étrangers. Cependant, il est crucial de bien comprendre les spécificités locales avant de se lancer. Dans cet article, nous allons explorer en détail le processus d’acquisition immobilière au Panama pour les acheteurs étrangers, en abordant les aspects légaux, fiscaux et pratiques.

Le cadre juridique : des portes grandes ouvertes aux investisseurs étrangers

Le Panama se distingue par sa politique d’ouverture envers les investisseurs étrangers dans le secteur immobilier. Contrairement à de nombreux pays qui imposent des restrictions, le Panama offre aux étrangers les mêmes droits de propriété qu’aux citoyens panaméens, à quelques exceptions près. Cette approche libérale a contribué à faire du pays une destination prisée pour l’investissement immobilier international.

Les étrangers peuvent acheter librement des biens immobiliers au Panama, que ce soit pour un usage personnel ou comme investissement locatif. Ils peuvent détenir des titres de propriété en leur nom propre ou via une société panaméenne. La seule restriction notable concerne les terrains situés à moins de 10 kilomètres des frontières du pays, qui ne peuvent être détenus que par des citoyens panaméens ou des sociétés détenues majoritairement par des Panaméens.

Il est important de noter que le Panama utilise un système de titre de propriété enregistré. Cela signifie que tous les transferts de propriété doivent être enregistrés auprès du Registre Public du Panama pour être légalement reconnus. Ce système offre une sécurité supplémentaire aux acheteurs, car il permet de vérifier facilement l’historique de propriété d’un bien et de s’assurer qu’il n’y a pas de litiges ou de charges en cours.

La fiscalité avantageuse : un atout majeur pour les investisseurs

Le régime fiscal panaméen est particulièrement attractif pour les investisseurs immobiliers étrangers. Le pays applique le principe de territorialité en matière d’imposition, ce qui signifie que seuls les revenus générés au Panama sont soumis à l’impôt local. Les revenus de source étrangère ne sont pas imposables au Panama, ce qui peut représenter un avantage considérable pour les investisseurs internationaux.

En ce qui concerne l’immobilier, voici les principaux éléments fiscaux à connaître :

• Taxe foncière : Elle est progressive, allant de 0% pour les propriétés d’une valeur inférieure à 120 000 USD, à 0,70% pour celles dépassant 700 000 USD. De nombreuses exemptions existent, notamment pour les nouvelles constructions.
• Impôt sur les plus-values : Il est fixé à 10% de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier.
• Taxe de transfert : Lors de l’achat d’un bien, une taxe de transfert de 2% de la valeur du bien ou de sa valeur cadastrale (la plus élevée des deux) est due.
• Impôt sur les revenus locatifs : Les revenus locatifs sont imposés au taux fixe de 10%.

Il est important de noter que le Panama a signé des conventions fiscales avec plusieurs pays, dont la France, pour éviter la double imposition. Ces accords peuvent avoir un impact significatif sur la fiscalité globale de votre investissement, il est donc recommandé de consulter un expert fiscal international avant de finaliser votre achat.

Les documents indispensables : préparez-vous en amont

Pour mener à bien votre acquisition immobilière au Panama, vous devrez rassembler un certain nombre de documents. Voici une liste des principaux éléments requis :

• Passeport valide : Une copie certifiée conforme de votre passeport sera nécessaire pour toutes les transactions.
• Preuve de fonds : Vous devrez fournir des relevés bancaires ou d’autres documents prouvant l’origine licite des fonds utilisés pour l’achat.
• Contrat de vente (Promesa de Compraventa) : Ce document préliminaire fixe les conditions de la vente et est généralement signé avant l’acte de vente final.
• Titre de propriété : Le vendeur doit fournir un titre de propriété clair, sans aucune charge ou litige en cours.
• Certificat de non-dette : Ce document prouve que toutes les taxes et charges liées à la propriété ont été payées.
• Permis de séjour ou visa (si applicable) : Bien que non obligatoire pour l’achat, certains programmes d’investissement immobilier peuvent vous permettre d’obtenir un permis de séjour.

Il est fortement recommandé de travailler avec un avocat local spécialisé en immobilier pour s’assurer que tous les documents sont en ordre et conformes à la législation panaméenne. De plus, tous les documents en langue étrangère devront être traduits en espagnol par un traducteur assermenté au Panama.

Le processus d’achat pas à pas : de la recherche à la signature

L’achat d’un bien immobilier au Panama suit généralement les étapes suivantes :

1. Recherche et sélection du bien : Vous pouvez travailler avec un agent immobilier local ou effectuer vos recherches en ligne. Les principales plateformes immobilières au Panama incluent Encuentra24 et Compreoalquile.

2. Due diligence : Une fois que vous avez trouvé un bien qui vous intéresse, il est crucial de procéder à une vérification approfondie. Cela inclut la vérification du titre de propriété, des éventuelles charges ou litiges, et une inspection physique du bien.

3. Négociation et offre : Si tout est en ordre, vous pouvez faire une offre au vendeur. La négociation est courante au Panama, et il est souvent possible d’obtenir une réduction sur le prix affiché.

4. Signature du contrat préliminaire : Une fois l’offre acceptée, un contrat préliminaire (Promesa de Compraventa) est signé. À ce stade, un acompte est généralement versé (souvent 10% du prix d’achat).

5. Obtention du financement : Si vous avez besoin d’un prêt, c’est le moment de finaliser votre financement. Les banques panaméennes proposent des prêts hypothécaires aux étrangers, généralement avec un apport minimum de 30% à 40%.

6. Signature de l’acte de vente : L’acte de vente final (Escritura Pública) est signé devant un notaire public. C’est à ce moment que le solde du prix d’achat est versé.

7. Enregistrement : L’acte de vente est ensuite enregistré auprès du Registre Public du Panama, officialisant ainsi le transfert de propriété.

Le processus complet peut prendre de 30 à 90 jours, selon la complexité de la transaction et la rapidité avec laquelle les différentes parties traitent les documents.

Les coûts associés : budgétisez votre investissement

Outre le prix d’achat du bien, plusieurs frais sont à prendre en compte lors de l’acquisition d’un bien immobilier au Panama :

• Frais de notaire : Environ 0,25% de la valeur du bien.
• Frais d’enregistrement : 0,3% de la valeur du bien.
• Taxe de transfert : 2% de la valeur du bien ou de sa valeur cadastrale (la plus élevée des deux).
• Frais d’avocat : Généralement entre 1% et 2% de la valeur du bien.
• Commission de l’agent immobilier : Habituellement payée par le vendeur, mais peut varier de 3% à 5% du prix de vente.

Au total, les frais associés à l’achat peuvent représenter entre 4% et 6% du prix du bien. Il est important de budgétiser ces coûts en plus du prix d’achat pour éviter toute surprise.

Pour donner une idée des prix du marché, à Panama City, le prix moyen d’un appartement en centre-ville est d’environ 2 500 USD par mètre carré en 2025. Dans les zones balnéaires prisées comme Bocas del Toro ou Coronado, les prix des villas peuvent varier entre 200 000 USD et plusieurs millions de dollars selon la taille et l’emplacement.

Les opportunités d’investissement : diversifiez votre portefeuille

Le marché immobilier panaméen offre une variété d’opportunités pour les investisseurs étrangers. Voici quelques segments particulièrement intéressants :

1. Immobilier résidentiel haut de gamme : Panama City connaît une forte demande pour les appartements de luxe, notamment dans des quartiers comme Punta Pacifica ou Costa del Este. Ces propriétés offrent souvent des rendements locatifs attractifs et un bon potentiel de plus-value.

2. Propriétés de vacances : Les zones côtières comme Bocas del Toro, Coronado ou Pedasi attirent de nombreux acheteurs étrangers à la recherche de résidences secondaires ou de biens locatifs pour le tourisme.

3. Immobilier commercial : Avec son économie en croissance, le Panama offre des opportunités dans l’immobilier de bureau et commercial, particulièrement à Panama City.

4. Projets de développement : Investir dans des projets immobiliers en cours de développement peut offrir des rendements intéressants, bien que cela comporte également plus de risques.

5. Terrains : L’achat de terrains dans des zones en développement peut être une stratégie à long terme intéressante, mais nécessite une bonne connaissance du marché local.

Il est important de noter que le marché immobilier panaméen a connu une forte croissance ces dernières années, ce qui a entraîné une hausse des prix dans certaines zones. Cependant, comparé à d’autres destinations internationales, le Panama offre encore un bon rapport qualité-prix et des perspectives de croissance intéressantes.

Les pièges à éviter : sécurisez votre investissement

Bien que le processus d’achat immobilier au Panama soit relativement simple pour les étrangers, il existe certains pièges à éviter :

1. Négliger la due diligence : Ne faites jamais l’impasse sur une vérification approfondie du bien et de son titre de propriété. Des problèmes non détectés peuvent entraîner des complications coûteuses par la suite.

2. Ignorer les restrictions de zonage : Certaines zones ont des restrictions spécifiques sur l’utilisation des terrains ou les types de constructions autorisées. Assurez-vous de bien comprendre ces règles avant d’acheter.

3. Sous-estimer les coûts de maintenance : Particulièrement pour les propriétés en bord de mer, les coûts d’entretien peuvent être élevés en raison du climat tropical.

4. Ne pas prendre en compte la fiscalité internationale : Bien que le régime fiscal panaméen soit avantageux, il est crucial de comprendre comment votre investissement sera traité fiscalement dans votre pays de résidence.

5. Faire confiance à des intermédiaires non agréés : Travaillez toujours avec des professionnels reconnus et agréés, que ce soit pour l’immobilier, le droit ou la fiscalité.

6. Négliger l’assurance : Les catastrophes naturelles comme les inondations ou les tremblements de terre peuvent survenir. Assurez-vous d’avoir une couverture d’assurance adéquate.

7. Ne pas considérer l’impact du canal de Panama : Les activités liées au canal peuvent affecter certaines zones, notamment en termes de bruit ou de trafic.

En suivant ces conseils et en travaillant avec des professionnels expérimentés, vous pouvez considérablement réduire les risques associés à votre investissement immobilier au Panama.

Le Panama offre un cadre attractif pour les investisseurs immobiliers étrangers, combinant une législation favorable, une fiscalité avantageuse et un marché dynamique. Que vous recherchiez une résidence secondaire, un investissement locatif ou une diversification de votre portefeuille, le pays propose une variété d’opportunités. Cependant, comme pour tout investissement international, il est crucial de bien comprendre les spécificités locales et de s’entourer de professionnels compétents pour naviguer dans ce marché en toute sécurité.