Lois Et Régulations Immobilières à Connaître Au Monténégro

Publié le 21 février 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Monténégro, petit pays des Balkans bordé par la mer Adriatique, attire de plus en plus d’investisseurs étrangers grâce à son marché immobilier dynamique et ses paysages à couper le souffle. Que vous envisagiez d’acheter une résidence secondaire sur la côte ou d’investir dans un bien locatif, il est crucial de bien comprendre le cadre juridique et fiscal qui régit l’immobilier dans ce pays. Cet article vous présente les principales lois et régulations à connaître pour investir en toute sérénité au Monténégro.

Acheter un bien au Monténégro : un rêve accessible aux étrangers

Bonne nouvelle pour les investisseurs internationaux : le Monténégro autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers sur son territoire. Contrairement à certains pays qui imposent des restrictions, le marché immobilier monténégrin est largement ouvert aux acheteurs non-résidents. Cette politique favorable aux investissements étrangers a été mise en place pour stimuler l’économie du pays et attirer des capitaux internationaux.

Les étrangers peuvent acheter librement des appartements, des maisons, des terrains constructibles et même des propriétés commerciales. Il n’y a pas de limite sur le nombre ou la valeur des biens que vous pouvez acquérir. Cependant, il existe quelques nuances à connaître :

• L’achat de terrains agricoles est soumis à certaines restrictions. Les étrangers ne peuvent généralement pas acquérir directement ce type de bien, sauf s’ils créent une société monténégrine.
• Pour les biens situés à moins de 1 km de la frontière du pays, une autorisation spéciale du ministère de la Défense est requise.
• Certaines zones protégées ou d’intérêt stratégique peuvent faire l’objet de limitations.

Dans la pratique, ces restrictions n’affectent que très peu les investisseurs étrangers qui se concentrent généralement sur l’immobilier résidentiel ou touristique. Le processus d’achat est relativement simple et transparent, avec l’intervention obligatoire d’un notaire pour finaliser la transaction.

Le cadre juridique de l’immobilier au Monténégro : ce qu’il faut savoir

Le marché immobilier monténégrin est régi par plusieurs lois et règlements qui visent à protéger les droits des propriétaires et à encadrer les transactions. Voici les principaux textes à connaître :

La loi sur les relations de propriété : C’est le texte fondamental qui définit les droits de propriété au Monténégro. Elle garantit le droit à la propriété privée et établit les règles de base pour l’acquisition, l’utilisation et la cession des biens immobiliers.

La loi sur le cadastre : Elle régit l’enregistrement des biens immobiliers et des droits de propriété. Tout achat doit être inscrit au cadastre pour être légalement reconnu. Cette loi assure la transparence et la sécurité des transactions immobilières.

La loi sur la planification spatiale et la construction : Ce texte encadre l’aménagement du territoire et fixe les règles pour la construction et la rénovation des bâtiments. Il est essentiel de le consulter avant tout projet de construction ou de modification d’un bien existant.

La loi sur les impôts sur les biens immobiliers : Elle définit le cadre fiscal applicable aux propriétés immobilières, incluant les taxes foncières annuelles et les droits de mutation lors des transactions.

En plus de ces lois principales, il existe des réglementations spécifiques pour certains types de biens ou de zones géographiques. Par exemple, les propriétés situées sur le littoral sont soumises à des règles particulières visant à préserver l’environnement et le patrimoine côtier.

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat local spécialisé en droit immobilier pour vous guider dans vos démarches. Ce professionnel pourra vous expliquer en détail les implications légales de votre investissement et s’assurer que toutes les procédures sont correctement suivies.

Fiscalité immobilière au Monténégro : un régime attractif pour les investisseurs

L’un des atouts majeurs du Monténégro pour les investisseurs immobiliers est son régime fiscal particulièrement avantageux. Voici les principaux éléments à connaître :

Taxe foncière annuelle : Elle varie entre 0,1% et 1% de la valeur du bien, selon sa localisation et son utilisation. Les taux les plus bas s’appliquent généralement aux résidences principales, tandis que les biens de luxe ou à usage commercial peuvent être taxés plus lourdement.

Droits de mutation : Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur doit s’acquitter de droits de mutation. Le taux standard est de 3% de la valeur du bien, ce qui est relativement bas comparé à de nombreux pays européens. De plus, depuis janvier 2024, une nouvelle échelle progressive a été mise en place :

• Biens d’une valeur inférieure à 150 000 € : 3%
• Biens entre 150 000 € et 500 000 € : 4 500 € + 5% du montant au-dessus de 150 000 €
• Biens supérieurs à 500 000 € : 22 000 € + 6% du montant au-dessus de 500 000 €

Impôt sur les revenus locatifs : Si vous décidez de louer votre bien, les revenus générés seront soumis à l’impôt sur le revenu au taux de 9%. Ce taux uniforme et relativement bas est un argument de poids pour les investisseurs cherchant à générer des revenus passifs.

Plus-values immobilières : En cas de revente d’un bien avec profit, la plus-value est taxée à 9%. Cependant, il existe des possibilités d’exonération, notamment si le bien a été détenu pendant une longue période ou s’il s’agit d’une résidence principale.

TVA sur les constructions neuves : Pour les biens neufs, une TVA de 21% s’applique. Toutefois, des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas, notamment pour les logements sociaux ou les projets touristiques d’envergure.

Il est important de noter que le Monténégro a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays, dont la France, pour éviter la double imposition. Cela signifie que vous ne serez pas taxé deux fois sur les mêmes revenus immobiliers.

Les droits et obligations des propriétaires immobiliers au Monténégro

Être propriétaire d’un bien immobilier au Monténégro s’accompagne de droits importants, mais aussi de certaines responsabilités. Voici ce que vous devez savoir :

Droits des propriétaires :

• Droit d’usage exclusif : Vous avez le plein contrôle sur l’utilisation de votre bien, dans le respect des lois et règlements locaux.
• Droit de location : Vous pouvez librement louer votre propriété, que ce soit pour du court ou du long terme.
• Droit de vente : Aucune restriction ne s’applique à la revente de votre bien, y compris à des acheteurs étrangers.
• Droit de transmission : Vous pouvez léguer votre propriété à vos héritiers sans restriction particulière.

Obligations des propriétaires :

• Paiement des taxes : Vous devez vous acquitter de la taxe foncière annuelle et des autres impôts liés à votre bien.
• Entretien de la propriété : Vous êtes responsable de l’entretien de votre bien et du respect des normes de sécurité et d’hygiène.
• Respect du voisinage : Les propriétaires doivent se conformer aux règles locales concernant le bruit, la gestion des déchets, etc.
• Déclaration des revenus locatifs : Si vous louez votre bien, vous devez déclarer les revenus générés aux autorités fiscales.

Il est important de noter que les droits des locataires sont également protégés par la loi monténégrine. En cas de location, un contrat écrit est obligatoire et doit respecter certaines clauses légales, notamment concernant la durée du bail, le montant du loyer et les conditions de résiliation.

Pour les propriétés en copropriété, comme les appartements dans des résidences, il existe des règles spécifiques. Les copropriétaires doivent contribuer aux charges communes et participer aux décisions concernant la gestion de l’immeuble. La loi sur la copropriété définit les droits et obligations de chacun, ainsi que le fonctionnement des assemblées de copropriétaires.

Évolutions réglementaires : ce qui change pour l’immobilier au Monténégro

Le cadre juridique et fiscal de l’immobilier au Monténégro évolue régulièrement pour s’adapter aux enjeux économiques et sociaux du pays. Voici les principaux changements récents et les tendances à surveiller :

Renforcement des contrôles sur les investissements étrangers : Bien que le Monténégro reste très ouvert aux capitaux étrangers, le gouvernement a mis en place des mécanismes de contrôle plus stricts pour lutter contre le blanchiment d’argent. Les transactions immobilières de grande envergure font désormais l’objet d’une surveillance accrue.

Développement durable et efficacité énergétique : De nouvelles normes environnementales ont été introduites pour les constructions neuves et les rénovations. Les propriétaires sont encouragés à améliorer l’efficacité énergétique de leurs biens, avec des incitations fiscales à la clé.

Digitalisation des procédures : Le gouvernement monténégrin a lancé un vaste programme de numérisation des services publics, qui inclut le cadastre et les procédures liées à l’immobilier. Cela devrait simplifier et accélérer les démarches pour les propriétaires et les investisseurs.

Réforme de la fiscalité immobilière : Comme mentionné précédemment, une nouvelle échelle progressive pour les droits de mutation a été mise en place en 2024. D’autres ajustements fiscaux pourraient suivre, notamment pour encourager certains types d’investissements jugés prioritaires pour le développement du pays.

Encadrement du marché locatif : Face à la hausse des prix de l’immobilier dans certaines zones touristiques, le gouvernement réfléchit à des mesures pour réguler le marché locatif et préserver l’accès au logement pour les résidents locaux.

Programme de citoyenneté par investissement : Bien que ce programme ait pris fin en 2021, le gouvernement étudie la possibilité de le remplacer par un nouveau dispositif visant à attirer les investisseurs étrangers, potentiellement lié à l’immobilier.

Il est crucial de se tenir informé de ces évolutions réglementaires, car elles peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité et la gestion de vos investissements immobiliers au Monténégro. Consulter régulièrement un avocat local ou un conseiller fiscal spécialisé est le meilleur moyen de rester à jour et de s’adapter aux changements.

Conclusion : Le Monténégro, une destination prometteuse pour l’investissement immobilier

Le Monténégro offre un cadre juridique et fiscal globalement favorable aux investisseurs immobiliers étrangers. Avec son marché ouvert, sa fiscalité attractive et ses paysages exceptionnels, le pays se positionne comme une destination de choix pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille immobilier en Europe.

Cependant, comme pour tout investissement à l’étranger, il est essentiel de bien se renseigner et de s’entourer de professionnels compétents. Les spécificités locales, tant en termes de législation que de pratiques du marché, nécessitent une approche prudente et bien informée.

Que vous envisagiez d’acheter une résidence secondaire sur la côte adriatique, d’investir dans un bien locatif dans la capitale Podgorica, ou de participer à un projet de développement touristique, le Monténégro offre de nombreuses opportunités. Avec une compréhension claire du cadre légal et fiscal, vous serez en mesure de prendre des décisions éclairées et de tirer le meilleur parti de votre investissement dans ce pays en plein essor.