Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Géorgie, pays situé au carrefour de l’Europe et de l’Asie, s’est imposée ces dernières années comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers internationaux. Avec son cadre fiscal particulièrement avantageux et ses procédures simplifiées, ce petit pays du Caucase offre des opportunités uniques pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille immobilier tout en optimisant leur fiscalité. Découvrons ensemble les atouts qui font de la Géorgie un véritable eldorado pour les investisseurs avisés.
Un régime fiscal local particulièrement attractif
La Géorgie se distingue par une fiscalité locale extrêmement favorable aux investisseurs immobiliers, qu’ils soient résidents ou non-résidents. Le pays applique un taux d’imposition unique de 5% sur les revenus locatifs, ce qui est nettement inférieur à la plupart des pays européens où ces taux peuvent facilement atteindre 20% à 30%[1][2].
Cette faible imposition permet aux propriétaires de conserver une part importante de leurs revenus locatifs, augmentant ainsi significativement la rentabilité de leurs investissements. De plus, la Géorgie n’applique pas d’impôt sur la fortune immobilière, contrairement à de nombreux pays occidentaux, ce qui préserve le patrimoine des investisseurs sur le long terme.
Un autre avantage majeur réside dans l’absence de taxe sur les plus-values immobilières pour les particuliers. En effet, si vous détenez un bien immobilier pendant plus de 2 ans, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value lors de la revente[3]. Cette disposition encourage les investissements à moyen et long terme, tout en offrant une flexibilité appréciable pour les stratégies de rotation de patrimoine.
Bon à savoir :
La fiscalité géorgienne sur l'immobilier est l'une des plus avantageuses au monde, avec un taux d'imposition unique de 5% sur les revenus locatifs et une exonération totale des plus-values après 2 ans de détention.
Des accords internationaux qui renforcent l’attractivité fiscale
La Géorgie a conclu de nombreuses conventions fiscales bilatérales visant à éviter la double imposition. Ces accords sont particulièrement avantageux pour les investisseurs internationaux, car ils permettent d’optimiser la fiscalité globale de leurs investissements immobiliers.
Le pays a signé des conventions fiscales avec plus de 50 pays, dont la plupart des pays européens, les États-Unis, le Canada, et plusieurs pays du Moyen-Orient et d’Asie[4]. Ces accords garantissent généralement que les revenus immobiliers ne seront imposés que dans le pays où se situe le bien, en l’occurrence la Géorgie, évitant ainsi une double taxation dans le pays de résidence de l’investisseur.
Pour les résidents fiscaux géorgiens, ces conventions offrent également des avantages substantiels. Par exemple, les revenus de source étrangère ne sont généralement pas imposés en Géorgie, ce qui peut s’avérer particulièrement intéressant pour les investisseurs ayant un patrimoine immobilier international diversifié.
Il est important de noter que chaque convention fiscale a ses spécificités. Il est donc recommandé de consulter un expert fiscal pour optimiser sa situation personnelle en fonction de son pays de résidence et de la structure de son patrimoine immobilier.
Bon à savoir :
Les conventions fiscales signées par la Géorgie avec de nombreux pays permettent d'éviter la double imposition et offrent des opportunités d'optimisation fiscale pour les investisseurs internationaux.
Taxe foncière et taxe d’habitation : Des charges minimales
Contrairement à de nombreux pays où les taxes foncières et d’habitation peuvent représenter une charge importante pour les propriétaires, la Géorgie se distingue par des impôts locaux particulièrement légers.
La taxe foncière en Géorgie est calculée sur la base de la valeur du bien et varie entre 0,05% et 1% par an[5]. Ce taux est nettement inférieur à celui de nombreux pays occidentaux, où la taxe foncière peut facilement atteindre 2% à 3% de la valeur du bien. De plus, pour les biens d’une valeur inférieure à 100 000 laris (environ 30 000 euros), aucune taxe foncière n’est due, ce qui est particulièrement avantageux pour les petits investisseurs ou pour ceux qui diversifient leur portefeuille avec plusieurs biens de taille modeste.
En ce qui concerne la taxe d’habitation, la Géorgie se démarque par son absence pure et simple de cette taxe. Les propriétaires n’ont donc pas à supporter cette charge supplémentaire, qu’ils occupent le bien ou qu’ils le mettent en location.
Cette fiscalité locale allégée contribue significativement à la rentabilité des investissements immobiliers en Géorgie. Elle permet non seulement de réduire les coûts de détention des biens, mais aussi d’améliorer les rendements locatifs nets, rendant le marché géorgien particulièrement attractif pour les investisseurs internationaux.
Bon à savoir :
La taxe foncière en Géorgie est plafonnée à 1% de la valeur du bien, et il n'existe pas de taxe d'habitation, ce qui réduit considérablement les charges pour les propriétaires.
Géorgie vs autres destinations : Un avantage fiscal indéniable
Pour mieux comprendre l’attractivité fiscale de la Géorgie pour les investisseurs immobiliers, il est intéressant de la comparer à d’autres destinations populaires.
Comparaison avec la France : En France, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu (avec des taux marginaux pouvant atteindre 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), soit une imposition totale pouvant dépasser 60% pour les hauts revenus[6]. De plus, la France applique une taxe foncière et une taxe d’habitation, ainsi qu’un impôt sur la fortune immobilière pour les patrimoines dépassant 1,3 million d’euros. La plus-value immobilière est également taxée, même après plusieurs années de détention.
Comparaison avec le Royaume-Uni : Au Royaume-Uni, les revenus locatifs sont imposés aux taux progressifs de l’impôt sur le revenu, pouvant aller jusqu’à 45%. Les non-résidents sont également soumis à une taxe sur les plus-values immobilières[7]. Le pays applique également des droits de timbre (Stamp Duty) élevés lors de l’achat de biens immobiliers.
Comparaison avec Dubaï : Bien que Dubaï soit souvent considérée comme un paradis fiscal, la Géorgie offre des avantages comparables, voire supérieurs dans certains cas. Si Dubaï n’impose pas les revenus locatifs ni les plus-values, elle applique des frais de transfert de propriété plus élevés (4% contre 1% en Géorgie) et des restrictions plus importantes sur la propriété foncière pour les étrangers[8].
- Imposition des revenus locatifs : Géorgie 5% vs France jusqu’à 60%, Royaume-Uni jusqu’à 45%, Dubaï 0%
- Taxe sur les plus-values : Géorgie 0% après 2 ans vs France et Royaume-Uni taxées, Dubaï 0%
- Taxe foncière : Géorgie max 1% vs France et Royaume-Uni variables mais généralement plus élevées, Dubaï 0%
- Frais de transfert : Géorgie 1% vs France ~7-8%, Royaume-Uni jusqu’à 12%, Dubaï 4%
Cette comparaison met en lumière les avantages fiscaux significatifs qu’offre la Géorgie aux investisseurs immobiliers, combinant une faible imposition des revenus, une absence de taxe sur les plus-values à moyen terme, et des charges foncières minimales.
Bon à savoir :
La fiscalité immobilière en Géorgie est nettement plus avantageuse que dans la plupart des pays occidentaux et rivalise avec les destinations réputées pour leur fiscalité attractive comme Dubaï.
Stratégies d’optimisation fiscale pour les investisseurs en Géorgie
Pour tirer pleinement parti des avantages fiscaux offerts par la Géorgie, les investisseurs immobiliers peuvent mettre en place plusieurs stratégies d’optimisation.
1. Structuration de l’investissement : La création d’une société géorgienne pour détenir les biens immobiliers peut s’avérer avantageuse dans certains cas. Les sociétés bénéficient d’un régime fiscal attractif, avec un taux d’imposition sur les bénéfices de 15% seulement, et la possibilité de reporter l’imposition des bénéfices réinvestis[9]. Cette structure peut être particulièrement intéressante pour les investisseurs qui prévoient de constituer un portefeuille immobilier important en Géorgie.
2. Planification des cessions : Étant donné l’exonération totale des plus-values après deux ans de détention, il est judicieux de planifier les cessions de biens en tenant compte de ce délai. Cette stratégie permet de maximiser les gains tout en minimisant la charge fiscale.
3. Optimisation des revenus locatifs : La faible imposition des revenus locatifs (5%) encourage les investisseurs à maximiser ces revenus. Des stratégies de location saisonnière ou de courte durée dans les zones touristiques peuvent permettre d’augmenter significativement les rendements sans alourdir la charge fiscale.
4. Résidence fiscale : Pour les investisseurs internationaux, l’obtention de la résidence fiscale en Géorgie peut offrir des avantages supplémentaires. Les résidents fiscaux géorgiens bénéficient non seulement du régime fiscal avantageux sur leurs investissements locaux, mais aussi d’une imposition favorable sur leurs revenus mondiaux[10].
5. Diversification du portefeuille : La combinaison d’investissements immobiliers en Géorgie avec des placements dans d’autres pays peut permettre une optimisation fiscale globale, en tirant parti des conventions de non double imposition.
Il est important de noter que ces stratégies doivent être mises en place avec l’aide de professionnels qualifiés, familiers avec le système fiscal géorgien et les implications internationales. Une planification minutieuse permettra de maximiser les avantages fiscaux tout en restant en conformité avec les réglementations locales et internationales.
Bon à savoir :
Une stratégie d'investissement bien planifiée en Géorgie peut permettre de bénéficier d'une fiscalité extrêmement avantageuse, avec des taux d'imposition effectifs proches de zéro sur les revenus locatifs et les plus-values à moyen terme.
Perspectives d’avenir : La Géorgie, un havre fiscal durable ?
Alors que la Géorgie s’affirme comme une destination de premier choix pour les investisseurs immobiliers en quête d’optimisation fiscale, il est légitime de s’interroger sur la pérennité de ces avantages.
Stabilité politique et économique : Depuis son indépendance, la Géorgie a fait des progrès remarquables en termes de réformes économiques et de lutte contre la corruption. Le pays a constamment amélioré son classement dans l’indice de facilité de faire des affaires de la Banque mondiale, se positionnant au 7e rang mondial en 2020. Cette stabilité et cette orientation pro-business laissent présager un maintien des politiques fiscales favorables aux investisseurs.
Engagement envers l’attractivité fiscale : Le gouvernement géorgien a clairement exprimé son intention de maintenir un régime fiscal attractif pour stimuler les investissements étrangers et le développement économique. La simplicité et la stabilité du système fiscal sont considérées comme des atouts majeurs pour le pays.
Pression internationale : Cependant, il faut tenir compte des pressions internationales croissantes pour l’harmonisation fiscale et la lutte contre l’évasion fiscale. La Géorgie, qui aspire à une intégration européenne plus poussée, pourrait être amenée à ajuster certains aspects de sa politique fiscale à long terme.
Développement du marché immobilier : L’afflux d’investisseurs étrangers a contribué à une croissance significative du marché immobilier géorgien, en particulier dans les grandes villes comme Tbilissi et Batumi. Cette tendance pourrait entraîner une hausse des prix et potentiellement des ajustements fiscaux pour réguler le marché.
Malgré ces facteurs, les experts s’accordent à dire que la Géorgie devrait maintenir son attractivité fiscale dans un avenir prévisible. Le pays a tout intérêt à préserver son statut de destination privilégiée pour les investisseurs immobiliers, tout en adaptant progressivement sa législation aux standards internationaux.
Les investisseurs avisés devraient donc continuer à bénéficier d’un environnement fiscal favorable en Géorgie, tout en restant attentifs aux évolutions potentielles du cadre réglementaire et fiscal.
Bon à savoir :
Bien que la Géorgie soit susceptible de maintenir son attractivité fiscale à moyen terme, les investisseurs doivent rester informés des évolutions potentielles et diversifier leurs stratégies pour optimiser leurs investissements sur le long terme.
Conclusion : La Géorgie, une opportunité à saisir pour les investisseurs immobiliers
La Géorgie s’impose comme une destination de premier choix pour les investisseurs immobiliers en quête d’optimisation fiscale. Avec son régime fiscal particulièrement avantageux, comprenant une imposition réduite des revenus locatifs, une exonération des plus-values après deux ans de détention, et des taxes foncières minimales, le pays offre un cadre unique pour maximiser les rendements immobiliers.
Les accords internationaux de non double imposition, combinés à la simplicité des procédures et à l’ouverture du marché aux investisseurs étrangers, renforcent encore l’attractivité de la Géorgie. La comparaison avec d’autres destinations populaires pour l’investissement immobilier met en évidence les avantages significatifs qu’offre ce pays du Caucase.
Cependant, comme pour tout investissement international, il est crucial d’adopter une approche réfléchie et bien informée. Les investisseurs potentiels doivent :
- Se tenir informés des évolutions législatives et fiscales
- Consulter des experts locaux pour optimiser leur stratégie d’investissement
- Considérer les aspects pratiques tels que la gestion à distance des biens
- Diversifier leur portefeuille pour minimiser les risques
La Géorgie offre une opportunité rare de combiner des rendements attractifs avec une fiscalité extrêmement favorable. Pour les investisseurs prêts à explorer de nouveaux horizons, ce pays émergent pourrait bien être la clé d’une stratégie d’investissement immobilier internationale réussie.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
